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▶문= 30년 모기지를 15년으로 재융자하는 것이 정말 유리한가요?

▶답= 최근 모기지 이자율이 많이 내려서 15년 으로 기간을 단축하는 재융자 신청의 기회가 다시 찾아왔습니다. 그렇다면 모기지 페이먼트 기간을 30년에서 15년으로 단축하는 재융자가 기회비용 측면에서 얼마나 유리한지 최근 재융자를 마친 사례로 비교해 설명을 드립니다.

플러튼의 홈오너 K씨 … 2년전에 받은 모기지 $35만을 30년,5.25% ,$1,933/월 페이먼트로 내다가 이자율이 내린 최근에 15년 2.875%, 월 페이먼트 $2,395/월로 기간과 이자를 바꾸는 재융자를 완료했습니다.

월 462불의 페이먼트가 증가했지만 페이먼트 기간을 15년 단축하여 이전 모기지 30년 중 남은 28년 동안 내게 될 예상 이자 총액 318,758불을 81,200불로 낮추고 30년 모기지 프로그램으로 내게되는 237,558불의 납부 이자 금액을 줄이게 되었습니다.

만약 보유한 모기지 30년 이자율을 15년으로 바꾸면서 증가된 월 $462을 년 6%의 최고 수익률로 다른곳에 투자 했다고 가정해보면, 재테크측면에서 15년 후에 받게 되는 세전 예상 수령 금액은 원금 과 이자를 합쳐서 약 $148,000 입니다.

15년 재융자에 대한 기대 수익 금액에 못 미칠뿐 아니라 현실적으로 6%대의 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자상품은 안전한 금융 제도권에서 찾아 볼수 없는 최고의 투자수익율 이라는 점을 고려하면 15년 모기지로 바꿔 이자를 237,500불을 덜 낸다는 측면에서 가장 안전하고 확실한 투자 1순위인 것은 분명합니다.

이렇게 이자율과 기간을 바꾸는 재융자가 월등히 재테크 측면에서 유리한 이유는 상환 기간과 이자율에 따라 내게 되는 원금과 이자의 상환 비율 구조 때문입니다. 주택 모기지는 상환 기간이 길수록 이자율이 높고 상환해야 할 이자금액도 많게 되기 때문입니다.

15년 모기지는 첫해부터 원금과 이자의 상환 비율이 60% :40%이며 기간이 경과될수록 원금이 더 많이 상환되기 때문에 5년 경과후 집을 팔게 되더라도 모기지 원금이 $11만 정도 페이오프 되게 됩니다. 위에 K씨가 재융자를 안하고 동일하게 30년 모기지 현재 조건으로 5년을 페이먼트를 내게 되면 원금은 $3만 정도만 페이오프 되는 것에 비하면 15년은 5년동안 $8만 이상 페이오프되는 놀라운 차이입니다.

단 한가지 15년 재융자 할때 고려할 사항은 이후에 집을 하나 더 투자해서 주택융자로 산다거나 ,페이먼트에 대한 경제적 여유가 없다면 30년 재융자로 이자율과 페이먼트를 낮추는게 좋습니다.

그러나 인컴이 여유있어서 세이빙이나 CD등에 장기적인 저축을 하고 있다면 기간을 단축하고 이자율을 낮추는 재융자가 경제적인 실익을 극대화 할수 있는 가장 유리한 방법입니다.

모기지 기간을 단축하고 이자율을 맞추는 재융자에 대한 모든 CLOSING COST는 일체의 비용 없이 NO FEE, NOCOST로 신청이 가능하며 15년 모기지 재융자 신청을 위해서는
본인의 인컴과 크레딧 스코어, 주택의 가격등에 대해 주택융자 전문가와 직접 상담을 통해 신청 가능성을 알아 본 후 본인의 재정상황에 따라 20, 15,10년 모기지 프로그램 중 어느것이 가능 한지 우선 확인해 보는 것이 필요합니다.

▶ 문의 : Richard Park (Jung S Park)
- Direct: (213) 800-1922 (24시간 통화 가능)
- E-mail: jsp618@hotmail.com
- NMLS# 422523 (MLO License)

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Today Interest Rate 03/10/2020
***300k, 740 c/s, LTV 60%기준
30yr Fixed : 2.875%
15yr Fixed : 2.625%
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