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▶문= 30년 모기지를 매달 2번 격주(Bi-weekly)로 내는 것보다 20년이나 15년으로 기간을 단축하는 재융자가 경제적 이익이 많은지 궁금합니다.

▶답= 인컴에 여유가 있다면 본인의 현재 인컴으로 기간 단축 재융자가 가능한지 여부를 먼저 검토해 보실 필요가 있습니다.

현재 예금 금리보다 대출 금리가 훨씬 높다는 측면에서 비교해 보면 충분한 인컴과 여유 자금이 있는 홈오너의 경우라면 30년에서 20년이나 15년으로 모기지 기간을 단축하는 재융자를 통해 모기지 납부 기간 동안의 총 납부 이자금액을 줄이게 되는 좋은 방법이 될 수 있습니다.

미국의 홈오너가 사용하는 주택 모기지는 30년 고정 모기지와 변동모기지가 대부분입니다. 집 구입 시 모기지 월 페이먼트 금액이 적은 30년을 선택하게 되는 경우가 많기 때문입니다. 홈오너 입장에서는 월 페이먼트의 지출 부담과 30년 동안 적은 돈으로 월 페이먼트를 내게 되기 때문에 경제적 실익 여부를 검토하지 않고 집 구입 시 30년 모기지를 대부분 선택하게 됩니다.

30년이나 7년, 10년 변동 모기지를 선택하고 바이 위클리로 납부 기간을 줄인다 하더라도 동일한 30년 이자율로 납부 이자금액을 정해 계산하기 때문에 초기 5년에서 7년 동안은 모기지 납부금액 중 대부분을 원금보다는 이자로 내게 되는 경우가 동일하게 발생합니다.

예를 들어 300K를 기준으로, 30년 (4.25%),20년(4%),15년(3.875%) 의 모기지인 경우, 각 기간별 이자 납부 총 금액을 비교해 보면 납부기간 동안 30년은 231K, 20년은 136K, 15년은 96K를 내게 됩니다. 결국 30년 모기지는 모기지 기간동안 약 135K를 15년 모기지보다 더 많이 내게 됩니다.

일반적으로 30년 모기지는 모기지 시작 후 12년이 경과되는 시점 전후로 월 페이먼트의 원금과 이자의 페이오프 되는 부분이 원금50%:이자50%의 구조로 바뀌게 되고 이전 기간 동안은 원금보다 이자 부분을 더 많이 내게 됩니다.

이런 측면에서 인컴과 일부 경제적 여건만 된다면 30년에서 20년이나 15년으로 모기지 기간을 단축하는 것이 경제적인 재테크 측면에서 가장 유리하다고 결론을 드릴 수 있습니다. 모기지 기간 단축의 재융자는 융자 전문가와 상담을 통해 비용없이 렌더페이 프로그램으로 신청이 가능합니다.

▶문의: (213)800-1922