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▶질문: 현재 주택융자가 250k 있습니다. 이자율이 오르기 전에 집의 에퀴티를 이용해서 사업 운영자금을 확보하려고 하는데 인컴이 부족합니다. 어떠한 방법이 있을까요?

▶답변:
주택을 보유한 홈오너가 집을 담보로 현금을 확보하는 일반적인 방법은 2가지 입니다.
현금 인출 재융자라고 알려진 HELOAN(케쉬 아웃)과, HELOC (Home Equity Line Of Credit,에퀴티 론)입니다.

HELOAN(케쉬 아웃)은 융자 신청금액이 모두 한번에 지급되고 정해진 모기지 월 페이먼트를 정해진 기간동안 매월 갚아 나가는 방법(Amortization)의 주택융자입니다.
현재 주택융자 가이드라인 상에는 인컴이 가능한 한도 내에서 주택가격의 80%까지 HELOAN케쉬아웃 융자를 받을 수 있습니다.

보통 2차론으로 알려진 HELOC은 홈 에퀴티 융자 중 홈오너의 신청 빈도가 높고 일종의 크레딧 카드처럼 사용 가능한 범위를 정해놓고 그 한도 내에서 승인받은 금액을 정해진 기간동안 승인받은 한도 내에서 사용할 수 있는 에퀴티론의 대표적인 상품입니다. 필요에 의해 사용한 융자금액은 언제든지 수시로 갚을 수 있기 때문에 돈을 사용하지 않을 때는 이자 지출을 막을 수 있는 장점이 있습니다.

인컴이 여유가 있고 에퀴티가 높은 경우에는 현재 100K-250K까지 개인의 융자 조건에 따라 융자금액 범위가 다양하게 허용되고 있습니다. 현재까지는 모든 HELOC융자도 인컴과 주택가격 대비 융자금액(LTV 85%이하) 그리고 본인의 크레딧 점수까지 중요한 융자의 심사 대상 항목이 되어 왔습니다.

그러나 최근 부족한 인컴은 심사 항목에서 제외하고 25만불까지 현금확보가 가능한 완화된 HELOC (Home Equity Line Of Credit) 상품을 알려 드립니다.
우선 신청 가능한 대상자는 일부 인컴이 부족하지만 크레딧 스코어가 720이상이 되고 3년이상 비즈니스를 운영한 홈오너를 대상으로 우선 신청이 가능합니다.

집가격의 80%를 기준으로 250K 한도까지는 인컴을 계산하지 않고 HELOC을 허용해 주고 있습니다. 인컴이 일부 부족해도 에퀴티에 여유가 있는 비즈니스를 운영하는 홈오너의 경우에는 HELOC (Home Equity Line Of Credit)을 통해 현금확보가 가능해진 것입니다.

또 하나 HELOAN으로 알려진 케쉬아웃 재융자는 인컴이 충분해서 케쉬아웃이 가능한 홈오너가 가장 일반적으로 집을 담보로 케쉬아웃을 받게되는 융자입니다. 홈오너가 최근 2년 동안의 인컴과 크레딧스코어, 현재 집가격을 검토하여 기본 융자 자격이 갖춰진 경우에 가능하게 됩니다. 기존에 있던 론 밸런스에 추가로 필요한 케쉬아웃 금액을 포함하여 집가격의 80% 까지 융자가 가능합니다.

또한 집에 대한 에퀴티는 충분하지만 인컴이 부족하고, 비즈니스 운영 기간이 3년 미만인 홈오너에게는 약간의 이자율이 높은 케쉬아웃도 가능한 상품이 있습니다.

홈오너의여건에 따라 융자 조건이나 기준이 다르기 때문에 케쉬아웃 HELOAN이나
HELOC(에퀴티 론)에 관심있는 홈오너는 HELOAN이나 HELOC을 전문적으로 취급하는 주택융자 전문가와 상담 후 본인의 조건에 맞는 적절한 융자 프로그램을 사전에 찾아보는 것이 중요합니다.

▶ 문의 : Richard Park (Jung S Park)
- Direct: (213) 800-1922
- Fax: 213-389-8588
- E-mail: jsp618@hotmail.com
- NMLS# 422523 (MLO License)
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