▶문= 비즈니스 운영 자금을 위해 집에 대한 2차 HELOC 론을 받고 싶은데 최근 은행에서는 인컴 부족으로 승인이 안된다고 합니다. 가능한 방법이 있을까요?
▶답= 주택을 담보로 제도권 은행에서 현금을 확보하는 방법은 2가지 방법이 일반적으로 알려져 있습니다. 현금 인출 재융자라고 알려진 HELOAN(캐쉬 아웃)과, 2nd HELOC (Home Equity Line Of Credit)입니다.
차이점을 알아보면 HELOAN은 융자 신청금액이 한 번에 지급되고 정해진 모기지 월 페이먼트로 원금과 이자를 매월 갚아가는 방법의 주택 융자입니다. 보통 주택 가격의 80%까지, 인컴이 가능한 한도 내에서 융자를 받을 수 있습니다.
2nd HELOC은 에퀴티 융자 중 홈 오너의 신청 빈도가 높고 일종의 크레딧 카드처럼 사용 가능하며 범위를 정해 놓고 그 한도 내에서 언제든지 그 금액을 사용할 수도 있습니다. 또한 사용한 융자 금액은 돈이 마련되면 수시로 갚아가며 이자 지출을 막을 수 있는 장점이 있습니다.
그러나 모든 HELOC 융자 심사도 인컴 등의 소득 상황을 확인한 후 승인하기 때문에 주택 가격 대비 융자 금액(LTV 80%)과 홈 오너의 크레딧 점수(700 이상) 등을 인컴과 함께 중요한 심사 대상 항목으로 검토하여 융자 승인을 결정하게 됩니다.
최근 투자자들의 자금 상황이 풍부해지면서 직장인과 비즈니스 운영자에게 LTV 80%까지 본인의 지출이나 인컴과 무관하게 10만 달러 한도까지는 인컴을 보지 않고 HELOC을 허용하는 프로그램도 있습니다.
집 가격이 올라서 에퀴티에 여유가 있는 경우라면 HELOC이자율(3.99-4.99%)이 좋을 때 10년 고정 이자율을 기준으로 10만 달러 한도 내 HELOC을 통해 융자를 받고 돈이 필요한 시점에 사용할 수 있을 것입니다. 최근 이러한 장점 때문에 비즈니스 운영자나 급한 자금이 필요한, 인컴이 부족한 홈 오너의 신청이 급증하고 있는 추세입니다.
집의 LTV가 80% 이하이고 크레딧 점수 700 이상, 현재 1년 이상 비즈니스를 운영 중인 오너인 경우라면 인컴이 부족해도 10만 달러까지 본인의 조건에 따라 HELOC 융자가 가능합니다.
은행에 따라 융자 조건과 기준이 다르기 때문에 관심 있는 홈오너는 HELOAN이나 HELOC을 전문적으로 취급하는 주택 융자 전문가와 상담 후 본인에게 맞는 융자 프로그램을 찾는 것이 중요합니다.
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