▶문= 저희집은 경사가 있는 산 중턱에 있습니다. 증축을 하려고 하는데 언덕지형에 적용되는 특별한 규정이 따로 있나요?
▶답= 언덕지형에 적용되는 규정은 담당 시나 카운티마다 다르기때문에 우선 Los Angeles City의 규정을 알려드립니다. LA외의 다른 시나 카운티의 경우는 planning department에 문의를 하시면 관련정보를 알아보실 수 있습니다.
로스앤젤레스의 언덕지형에 신규 주택을 건설하거나 증축을 할 때 고려해야 할 주요 조례는 Baseline Hillside Ordinance(BHO)입니다. 이 조례의 목적은 로스앤젤레스 언덕 지형에 위치한 단독주택 지역에서 새로운 건축물의 크기와 규모를 규제하여 기존 주택을 보호하고 새로운 주택이 과도하게 크거나 주변 환경과 조화를 이루지 못하는 것을 방지하는 것입니다.
Baseline Hillside Ordinance에는 많은 규제가 있지만 그중 주요 규제 내용은 아래와 같이 크게 세가지가 있습니다.
1. 바닥 면적 비율 (FAR, Floor Area Ratio)은 건물의 전체 바닥 면적과 대지 면적의 비율을 의미하며 경사도에 따라 비율이 달리 적용이 됩니다. 대지가 가파를수록 허용되는 FAR이 줄어듭니다. 예를 들어, 경사도가 45도 이상인 토지에서는 FAR이 0이 되어 건물을 지을 수 없습니다
2. 건물 높이 제한(Height Restrictions)이 있고 건물 높이는 대지의 지형을 따라 정해지는 Envelope Height (건물 외곽 높이)과 건물의 최하단부터 최상단까지의 Overall Height (총 높이)로 나뉘어 규제가 됩니다. 또한 지붕이 평지붕인지 경사지붕인지에 따라도 건물의 높이 제한이 다르게 적용됩니다.
3. 경사지에 집을 짓기위해서는 절토/성토(grading)를 해야하는데 절토/성토에는 엄격한 제한이 적용됩니다. 절토/성토의 최대 허용량은 대지 면적에 따라 정해지며 1,000입방야드 이상의 절토/성토가 필요한 경우는 Zoning Administrator의 승인을 받아야 합니다.
Baseline Hillside Ordinance는 이를 준수하지 않을 경우, 건축 허가 거부, 벌금 부과, 추가 공사 비용 증가 등의 불이익이 발생할 수 있기때문에 신축 또는 증축을 계획할 경우 반드시 해당 규정을 숙지하고 건축 허가를 준비하는 것이 중요합니다.
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