▶문= 오피스임대가 잘 나가지 않아 아파트로 변경을 하고 싶습니다. 이때 주의해야할 점은 무었인가요?
▶답= 최근 오피스 건물의 공실률이 올라가면서 아파트로 전환하는 사례가 늘고 있습니다. LA시는 아파트전환이 쉽도록 규제를 완화해 주는 조례안을 마련하였고 빌딩코드도 장애인 규정을 완화해 주는 등 행정적인 면에서도 많은 혜택이 있습니다. 하지만 오래된 건물을 개조하는 것이고 건물의 용도를 바꾸는 것이다 보니 기술적으로 해결해야 할 과제들이 많아 전문가들의 도움을 받아야 합니다. 여러 문제중 프로젝트 초기에 고려해야 할 몇가지 사항들을 정리해 보겠습니다.
구조보강: 건물의 용도를 변경하는 경우 현재의 법규에 맞게 구조 보강을 해야 합니다. 사무용 건물과 주거용 건물은 건물구조계산에 사용하는 하중의 값이 틀리고, 충분한 자연광과 환기를 제공할 수 있도록 창문의 크기나 배치도 변경해야하는 경우가 있기때문에 구조 보강은 아파트 개조시 가장 중요시되는 부분입니다. 프로젝트 초기에 건축가와 함께 구조엔지니어의 도움을 받아 개략적으로 구조보강의 정도를 가늠하고 프로젝트를 진행하면 프로젝트비용을 예상할 수 있어서 후에 공사비때문에 어려움을 겪는 것을 방지할 수 있습니다.
배관 및 전기 시스템: 아파트는 사무실보다 화장실이나 주방시설이 더 많이 설치되므로 배관설비 업그레이드가 필요합니다. 각 유닛마다 수도, 하수, 전기 배선을 설치하는 비용과 기술적 난이도를 고려해야 합니다. 또한 난방, 냉방 시스템도 주거용으로 변경을 하여야 합니다.
소음방지: 사무실 건물은 주거건물보다 방음면에서 낮은 수준으로 지어지는 것이 일반적이기 때문에 아파트 개조시 방음/차음은 아주 중요한 요소입니다. 기본적인 유닛간 소음방지및 층간 소음방지외에도 공조덕트, 엘레베이터, 외부소음 등 고려해야할 요소 들이 많습니다.
주차와 편의시설: 주차 공간이 충분한지 확인을 해야하고 휴게시설/엘리베이터/쓰레기 처리같은 기본적인 편의시설도 주거용도에 맞춰야 합니다. 또한 건물출입관리 시스템/주차장관리 시스템/home automation 시스템등의 시스템을 도입하면 마케팅의 기회로도 이용하 수 있습니다.
결론적으로 프로젝트의 진행에서 초기에 이런 이슈들에 대해 고려를 하고 각 분야의 전문가들이 참여시키는 것이 프로젝트의 성공에 아주 중요합니다.
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