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부부 간에 집의 명의(Title)와 모기지(Mortgage) 책임을 아내분에서 남편분 단독으로 변경하고, 동시에 에쿼티(Equity)를 인출하여 집 수리비로 사용하려는 경우에도 리얼터(부동산 중개인)를 통한 매매 거래를 진행하실 필요가 전혀 없습니다.
제3자와의 일반 매매 거래가 아니므로 중개 수수료(4~6%)를 낼 필요가 없으며, 모기지 전문인(MLO/Loan Broker)을 통해 캐시아웃 재융자(Cash-Out Refinance) 및 부부 간 소유권 이전(Interspousal Transfer) 절차를 함께 진행하시면 됩니다.
요청하신 두 가지 목적(1. 모기지 및 명의 변경, 2. 에쿼티 인출)을 가장 효율적으로 달성하는 방법은 남편분 단독 명의의 캐시아웃 재융자입니다.
기존 모기지 상환 + 에쿼티 인출: 새로 발생시키는 남편분 단독 명의의 모기지 금액으로 아내분의 기존 모기지 잔액을 전액 상환(Payoff)하고, 집값 대비 차액(Equity) 중 필요한 만큼 현금으로 받아서 수리비로 사용하게 됩니다.
타이틀 변경: 재융자 에스크로 클로징 과정에서 Interspousal Transfer Grant Deed 서류에 아내분이 서명함으로써 타이틀에서도 아내분의 이름을 빼고 남편분 단독 명의로 변경합니다.
부부 간 양도 면제 (Interspousal Exemption): 부부 간 소유권 이전은 증여세(Gift Tax)나 양도소득세 부과 대상이 아니며, 타이틀 양도 시 주택 재산세(Property Tax)가 재산정(Reassessment)되어 인상되는 것도 면제받을 수 있습니다.
정리하면 융자회사를 통해서 재융자를 진행하시면서 에스크로/타이틀 회사를 통해서 Interspousal Transfer Grant Deed를 진행하시면 됩니다.
이해에 도움이 되었으면 합니다.
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엔드류 최 (Andrew Choi)
Mortgage Loan Originator (NMLS 1558633)
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