집 융자에 대해서 궁금합니다. - ASK미국

d**ny**** 님 답변 답변일 10/20/2011 5:19:47 PM

35만불 론을 30년 고정4.150% 라고 하면 월 페이먼은 약 1,700불 정도 되고요, 차차 이자는 줄지만 처음1700불에서 이자는 1,210 불, 원금은 490 불 입니다.

그런데 내년에 여윳돈이 있어 10 만 불을 원금에 갚아 버리면 월 페이먼은 계속1,700불로 줄지 않지만 이자는 843 불, 원금은 857 불이 됩니다.

쉽게 설명 드리면35만불 론을 30년 고정4.150% 라고 할 때 30년 동안 내는 이자만 262,490 불 이지만, 내년에 10 만 불을 원금에 갚아 버리면 30년에서 17년 육 개월로 융자 기간이 줄뿐 아니라 이자도108,047 불 만 내게 되니 15만불 이자를 절약 하게 되는 거죠.

참고로7년 내에 모기지 페이오프 하는 방법을 알고 싶으면 여기를 보세요.

http://www.koreadaily.com/qna/ask/ask_read.asp?qca_code=economy.fiance&cot_userid=&page=1&qna_idx=38542&status=&searchOpt=&searchTxt=&title=30%B3%E2+%B8%F0%B1%E2%C1%F6%B8%A6+15%B3%E2%C0%B8%B7%CE+%B9%D9%B2%DC+%BC%F6+%C0%D6%B3%AA%BF%E4%3F

e**wi**** 님 답변 답변일 10/20/2011 6:03:17 PM

이런것은 어떠신지요?

돈을 가치는 항상 줄어 듭니다. 융자 금액을 미리 값아 버리는 한국인의 특성을 살리지 마시고...........

10 년후 $100 의 가치가 $60 로 되는것이라고...........

즉...... 은행돈을 미리주는것은 바보라고 말씀 드리고 싶습니다.

현금을 다른곳에 활용하던지 저축을 한다면 내게 하나의 option 이 생김니다.

뭐나구요? 언제나 값을수 있고 또 언제나 내가 원하는 곳에 쓸수있는 option 이죠.

현금은 내주머니에 있는것이 좋은것 입니다. 나중에 필요해서 달라고 하면 은행에서는 이자를 내라고 할테니 말입니다.

그렇다고 credit 점수가 올라가는것도 아니고요..........

d**ny**** 님 답변 답변일 10/20/2011 7:21:03 PM

답답해서 추가로 몇 자 더 적습니다.
위에 도토리 (expwir) 님의 글대로10 년 후 $100 의 가치가 $60 로 된다면 절대로 현금을 주머니에 갖고 있으면 안되겠죠?

은행에 저축하는 것도 말도 안되고요, 은행에 저축해서 받는 이자보다 융자금 내는 이자율이 몇 배나 높으니까요.

단 한가지, 다른 곳에 투자해서 융자금을 빨리 갚아서 생기는 이득 보다 더 많이 벌 수 있을 때 다른 곳에 투자하면 됩니다.

위에 제가 권하는 방식대로 잘 따라 해서 7년안에 융자금을 갚게 되면 토탈내는 이자는 5만불 정도 밖에 안됩니다. 30년일 경우 (25만불) 에 비해 20 만 불을 절약 하는 것이니, 위험부담 하나도 없이 20 만불 번 것과 똑 같습니다.

10 만불 투자해서 위험부담 하나도 없이 7년에 20 만 불 이상 벌 수 있는 투자가 있으면 당연히 투자 해야죠. 문제는 이런 투자는 찾기가 쉽지 않습니다(위험부담이 좀 있다 하더라도). 있다면 99% 는 사기 입니다.

즉, 누군가에게 빚이 있다면 주머니에 현금이 있어도 그것은 내 돈이 아닙니다. 계속 비싼 이자를 내야 하니까요. 위에 전문가님 말씀처럼HELOC 을 오픈 해서 필요할 때만 꺼내 쓰고 이자 내면 됩니다.
현금을 주머니에 갖고 있으면 계속 이자를 내는 것이니 주위에서 돈 그냥 가지고 있으라는 말은 절대 듣지 마세요.

e**wi**** 님 답변 답변일 10/20/2011 7:35:14 PM

danny (dannyp) 님의 말씀이 맞기도 하지만 않맛습니다.

HELOC 는 모하러 쓴데요? 내주머니에 돈이 있는데 왜 ?? HELOC 의 이자를 내고 돈을 쓰나요?

HELOC 은 내가 급잔이 필요할떄 쓰는것 입니다. 잠간 이자내고 값아버리고......

돈의 가치는 줄어 듭니다. 미리값아 버린다고 현재의 mortgage 액수가 줄아들지 않슺니다. 기간은 줄겠지만.

option 을 가지고 있느것이 미리 주는것 보다 낳다는 생각입니다.

은행돈 미리 값아 버리거나 HELOC 을 써서 이자를 준다고 절대로 고마오 하지도 않고 credit 점수도 않올라 감니다.

d**ny**** 님 답변 답변일 10/20/2011 8:22:41 PM

도토리 (expwir) 님, 간단히 설명 드리면 다른 빚은 없고 집 융자금이10 만 불이 있다고 하고, 주머니에도 10 만 불이 있다고 할 때, 은행 이자만 매달 400 불이 넘습니다.

10 만 불을 은행에 갚아 버리면 매달 내는 400 불을 안내도 되죠. 돈이 필요해서HELOC 에서 꺼내 쓰면 한달 이자가 200 불 에서270 불 밖에 안 하고 오로지 쓸 때만 이자를 냅니다.

하지만 주머니에 현금을 가지고 있으면 400불을 매달 내야 하고요.

위에 모기지 빨리 갚는 방법대로 하면 20만불을 절약 하게 되는데(위험 부담 하나도 없이), 이것 보다 더 많이 벌 수가 있다면 저도 은행에 갚지 않고 투자 하겠습니다. 하지만 아무도 그런 건 못 보여 주더군요.

전문가 답변글

곽재혁 님 답변 답변일 10/20/2011 12:46:38 PM

지금 주택을 구입하시고 1년후 추가로 목돈을 디파짓 하신다고 하여도 모기지 페이먼트 액수는 변함이 없으나 그만큼 상환기간은 단축되게 됩니다. 제 생각에는 다운을 조금더 여유있게 하실때까지 기다리셨다가 주택을 구입 하시거나 아니면 목돈은 현재 주택에 추가 다운하시기 보다는 나중을 위해서 keep하시는게 더 좋을것 같습니다. 나중에 다시 주택을 오래 보유할실 계획이 있으시다면 재융자를 고려해 보실수도 있습니다. 참고 하십시요.

부동산 중개인/미연방세무사(EA)

곽재혁

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

스티브 양 님 답변 답변일 10/20/2011 1:33:23 PM

지금 35만 융자를 받은후 1년후 목돈이 생겨 10만을 갚을경우 월 페이먼트는 줄어들지 않고 융자전체 상환기간만 줄어듭니다. 물론 원금이 줄어드니까 월페이먼트에서 원금상환부분이 늘어나고 이자부분은 줄어드는게 당연하겠죠...

1년후에 10만불을 상환할 계획이시라면 좋은 방법이 있습니다. 융자를 두개를 받으시면 됩니다. 1차 25만불 30년 고정, 2차 HELOC(Home Equity Line of Credit) 10만불로 나눠서 받으시면 1년후 2차만 갚아버리고 1차페이먼트만 계속 내시면 됩니다.

도움이 되셨기를 바랍니다.

융자 전문가

스티브 양

직업 융자 전문가

이메일 syang2123@yahoo.com

전화 714-759-2597

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