해외 부동산을 팔고 미국 부동산 구입 - ASK미국

김종갑 님 답변 답변일 3/11/2020 4:29:08 PM

부동산 매각시에 동종자산교환 (1031 Like Kind Exchange)이나 분할 매각 (Installment Sales)을 통하여 양도소득에 대한 세금을 연장할 수도 있습니다.

1) 동종자산교환 (1031 Like Kind Exchange)
투자 또는 비지니스 용도의 자산( Personal or Real Property) 을 같은 종류의 투자 또는 비지니스 용도의 자산과 교환할 때 양도 소득에 대한 세금 납부를 연장해 주는 규정입니다.

임대용 콘도와 농장 간의 교환, 또는 오피스 빌딩과 아파트 빌딩간의 교환이 그 예가 됩니다. (그러나 이때 새로 받는 자산 의 가격이 파는 자산의 가격보다 적어, 돈이나 다른 종류의 자산(Boot)을 받게 되면 1031 Exchange 라도 그 받은 금액(Boot)에 대해서 세금을 내게 되어 있습니다.)

Sec.1031 Exchange가 되기 위해서는, 갖고 있던 부동산을 팔기 전에 먼저 중개인(Accommodator or Intermediary)을 선정하여, 이 중개인이 부동산을 팔고 사는 계약 당사자가 되어야 합니다.

그리고, 부동산을 판 후 45일 이내에 어떤 부동산을 살 것인지 정해야 하고, 180일 이내에 새 부동산의 거래를 마쳐야 합니다. 또한, Sec.1031 Exchange는 반드시 미국내에 있는 부동산 끼리의 교환일 때만 가능합니다.

2) 분할 매각 (Installment Sales)
매각 대금을 오랜 기간동안 나누어 받는 방법으로, 양도소득을 매각이 일어난 시점에서 보고하지 않고 매각 대금을 받는 시점에 보고하기 때문에 여러해에 분할하여 세금보고할 수 있어 세금을 부분적으로 연장할 수 있으나 매각 대금을 한꺼번에 받을 수 없기 때문에 매각대금 전체를 다른 곳에 투자할 수 없다는 단점이 있습니다.

미국 연방세무사

김종갑

직업 미국 연방세무사

이메일 jstax82@naver.com

전화 010-4080-0321

전문가 답변글

곽재혁 님 답변 답변일 3/6/2020 9:22:06 AM

상식선에서 말씀을 드리자면 미국내 부동산의 경우에만 1031 혜택이 가능한것으로 압니다. 해외 부동산의 경우 매각후 해당 국가의
법에 띠라서 세금관련 사항을 처리하신후 송금을 하셔야 하며 이미 내신 세금외에 특히 주정부에 납부하시는 세금이 있는 경우인지를
담당 회계사와 상담 하시기 바랍니다. 참고 하세요

부동산 중개인/미연방세무사(EA)

곽재혁

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

회원 답변글

s**rnoffsan16**** 님 답변 답변일 3/6/2020 12:08:02 PM

26 U.S. Code §1031.Exchange of real property held for productive use or investment
26 U.S. Code Title 26 INTERNAL REVENUE CODE
Like-Kind Property 에 따르면,

상업용 (business or investment property) 의 매매차익에 따른 양도소득세 (capital gain tax) 를 합법적으로 훗날로 연기(deferring tax, tax efficient, not eliminating it) 할 수 있는 방법 1031.Exchange 는 영구적인 면세나 절세가 되는게 아닙니다.

외국 부동산은 다른 외국에 있는 (미국이아닌) 부동산과 교환가능 (foreign property for another foreign property or properties)

외국 부동산은 미국 부동산으로 교환 할 수 없고, 미국 부동산은 외국 부동산과 교환 불가하고, . . .

“ (h)Special rules for foreign real property Real property located in the United States and real property located outside the United States are not property of a like kind. “

s**rnoffsan16**** 님 답변 답변일 3/6/2020 1:56:51 PM

“상업용, 투자용 부동산 (relinquished property) 을 매각하고 매각한 날로부터 45일 이내에 대체 부동산 (replacement property) 후보들을 확정(identify in writing) 해야 하고 하나 또는 그 이상의 부동산 구입을 180일 안에 마치게 되면 매매 차익에 따른 양도소득세 납부를 “유예” 시킬 수 있게 됩니다.
1031.Exchange 를 하려면 구입하고자 하는 대체 부동산의 구매가격이 매각하는 부동산의 판매가격과 같거나 더 비싸야 합니다.

“If the cash remains in the custodial account for even one day beyond the 180 day limit, the entire transaction is void, all of the tax benefits are lost, and stiff penalties will apply.”

교환 부동산 구매가 완료 될 때까지 거래에서 현금을받을 수 없습니다.
모든 현금 (매각한 대금) 은 자격을 갖춘 제삼자,중개자 (three way trust account in bank 또는 escrow 등) 가 보유해야합니다.

1031.Exchange를 고려하기전에 관련 전문인과 CPA/EA 분들과 상세한 상담을 하시기를 권해드립니다.

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