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Q. 에스크로 오픈 진행중 HOA 문제로 장기간 연장에 대해서

지역California 아이디k**177**** 공감0
조회4,209 작성일5/30/2022 11:04:15 AM

에스크로 진행중 인스팩션후 보수기간이 장기간 (4-5개월) 예정으로 기다려야 하게 되었습니다.

벌써 2개월이 지났고 (에스크로 오픈후 3주후에 때부터 연준이 인상발표를 하기 시작함) 올해를 훌쩍 넘길 수도 있는, 그동안,

예상되는 손해가, 모게지 이자가 이미 올랐고, 또 언제 얼마나 더 오를것으로 예상되어,

클로징이 언제 될지도 모르는 기간에 모게지융자가 이루어 진다면 얼마간의 손해가 예상되고,

혹시 그때되어서 캔슬이되어, 다른집을 사야된다면, 아마도 집값은 많이 올라있을 것으로 예상됩니다.


집가격은 에스크로 오픈할때 이미 주변 비교적 싼가격이어서 (그때는 하자를 몰랐음)  좋아라 했고,

이미 2개월 지나는 동안 주변가격은 더 높은가격으로 판매되고, 또, 매물도 없는 상태입니다.


그러나, 그 문제가 언제까지, 또, 과연 다 해결되어 무사히 클로징이 될지도 모르는 예상 할 수 없어 바이어는 다른 집 샤핑을 하는중 입니다.


만약, 이 집을 포기하고 캔슬을 바이어 쪽에서 하면,

그동안의 모게지 오름과 상승된 다른집을 구매할때를 감안하여,예상되는 손해를 어떻게 보상 받을수 있을까요?

억울합니다.

전문가 님의 조언을 부탁드립니다.

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* 등록된 총 답변수 3개입니다.

전문가 답변글
Andrew Choi 님 답변 답변일 5/30/2022 11:18:36 AM

에스크로를 오픈하시고, 융자회사에서는 HOA 에 관련 서류를 요청합니다. 요청 서류 중에 HOA Survey 의 서류를 통해서 HOA 의 관련 사항들을 HOA 에서 제공하게 되여져 있습니다. 만약 제공되여진 내용중 건물의 하자로 인한 공사 혹은 법적 소송이 있는 경우, 융자회사 (은행) 에서는 이와 관련된 하자 사항에 관여하는 것을 원하지 않아서 융자를 보류 혹은 취소 할 수 있습니다. 


말씀하시는 내용에서 클로징이 연기되여져 있고, HOA 가 관리하는 건물 구조의 하자가 발생 하였을 경우 융자 허가를 받으실 수 없을 것으로 사려 됩니다.


----------------------------

Andrew Choi

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김영산 님 답변 답변일 5/30/2022 2:16:57 PM

Buyer 은 home inspection 검사 결과에 만족하지 않으면

계약을 종료할수 있는 기한 내에  'within the guided timeline' 

(또는 어떠한 적절한 이유 unfulfilled contingency 로) 계약을 종료한 경우면,

바이어는 셀러에게 손해배상의 의무가 없을 것이며 . . .


양방 당사자들이 상호적으로  해약에 동의하지 않고, 
일방의 계약위반으로  계약이 해제될때,
위반하지 않은 당사자 non-breaching party 는
위반으로 인해 발생한 손해 damages 를 포함하여

특정 행위 (일반적으로 계약서에 명시된 행위를 수행하도록 요구하는 법원의 명령)
specific performance 등 법적 구제 legal remedies 를 취할 수 있습니다.


해당 케이스를 가장 잘 아시는 관련 salesperson/ broker/ broker-owner 와 상담이 우선으로 필요로 보이며, 관련 계약 서류를 지참하여 해당지역 부동산 전문 변호사들과 상담하시는것도 좋을  듯하며,  '계약위반'의 여부에 관하여  계약서를 잘 검토해보세요.


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전화 747-244-5928

곽재혁 님 답변 답변일 6/8/2022 11:33:59 AM

두가지 경우인데요 말씀 하신바대로 인스펙션시 발생한 문제로 이를 수리하기 위해서 시간이 추가로 4-5달 걸린것인지 아니면 hoa 에서 수리가 필요한 전체 커뮤니티의 문제인지 아니면 해당 유닛만의 문제인지에 따라서 답이 달라질거 같습니다.

상식선에서 답변을 드리자면 보통의 경우 융자가 있을경우에는 만일 치명적인 문제나 수리사항이 지적이 되고 이에 대해서 addendum을 통해서 에스크로를 통해서 렌더가 안경우 해당 사항이 해결이 안된다면 융자승인이 취소가 되거나 아니면 수리가 확인이 될때까지 융자승인이 보류가 됩니다. 다만 4-5달이나 수리가 걸리고 hoa에 책임이 있다면 최근 사례로 봐서는 상당히 심각한 문제일수 있습니다. 그렇다면 차라리 이런 문제가 있다면 hoa의 일처리 기간이 늦어지기 때문에 일정 크레딧을 크로징 비용으로 받고 처리하는등 다른 대안이 있었을 것입니다. 그리고 이게 해당 유닛에 대한문제이고 해결에 시간이 걸린다면 아무리 싸게 구입 가능하더라고 취소 하는게 맞다고 봅니다. 거래 취소에 따른 손해 배상 문제는 모든계약서를 가지고 변호사와 상담 하셔야 합니다. 다만 봤을때 모든 실질 손해를 다 증명 하셔야 하고 만일 합의에 의해서 4-5개월 기다리시는것에 서면 합의를 하셨다면 과연 바이어측이 피해자라고 입증이 가능할지는 잘모르겠습니다. 변호사와 해당 에이전트와 의논해 보시고 행동을 결정 하시기 바랍니다. 참고 하세요

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