양도소득세 자세히 답변 부탁드립니다. - ASK미국

a**e3**** 님 답변 답변일 2/21/2020 9:26:43 PM

이런 기본적인 질문에 대해 시간 내서 자세히 답변해주시는 마음 좋은 분이 계시길 바랍니다만
본인이 구글에 찾아 읽어보시길 권해드립니다. 검색어는 home sale exclusion,
간단하게 답변해 드리겠습니다.

(1) 생애 첫 집의 양도소득세,
생애 첫 집이냐 아니냐는 상관없고 본인의 Primary residence (주된 거주용)이냐 아니냐에 따라
양도소득세 감면이 있습니다. (3) 답변 참조

(2) 렌트용 부동산의 양도소득세
렌트용 부동산의 양도소득세는 감면 대상이아닙니다. 렌트용 부동산은 소유하고 있는 동안 감가상각 받은 것 또한 과세입니다. 참고로 렌트용 부동산을 나중에 본인 주 거주용으로 2년 이상 거주하면 25만불/50만불(싱글/부부) 양도소득세 전액 감면 대상이라고 생각하시는 분들이계시는데 그렇지 않습니다. First intended use가 rental property면 나중에 본인이 주거용으로 2년 이상 사용했다 하더라도 양도소득세 25만불/50만불 전액 감면 대상이 될 수 없습니다. 하지만 First intended use 가 본인의 주된 거주용으로 사용하다가 렌트를 줬다면 25만불/50만불 전액 양도소득세 감면 대상에 포함합니다. 반대로는 안 됩니다.

a**e3**** 님 답변 답변일 2/21/2020 9:26:54 PM

(3) 5년 중에 2년 거주하면 양도차익 25만 불에 대한 과세감면은 어떤 용도의 부동산에 대하여도 새로 팔 때마다 적용되는지

(1),(2) 답변 참조. 싱글일 경우 25만불 부부일 경우 50만불 입니다. 이론상 주 거주용 부동산 양도득세 감면은 2년에 한번씩 받을수 있습니다.

oii**** 님 답변 답변일 2/21/2020 10:18:13 PM

acue3****님 친절한 답변 감사드립니다.

J**eph121**** 님 답변 답변일 2/22/2020 5:06:55 AM

본인 주거용 주택에 한허여 single $259,000 부부일경우 $500,000 까지 면세에 해당헙니다

s**rnoffsan16**** 님 답변 답변일 2/22/2020 9:57:13 AM

2008년의 주택보조세법(Housing Assistance Tax Act of 2008)은 “소유권” 2년 및 “사용”2년 테스트는 모두 “판매 시점에서 거슬러 5 년간”입니다. (소유권 2년 Ownership, 주요 거주지Residence 로 사용 2 년은 시간적으로 동일 할 필요는 없음.)

“주택소유주가 거주한 시점부터 5년이 다시 시작한다고 생각하면 이해가 쉽다.”
“회계법인 UCMK의 엄기욱 CPA는 , 예) 김씨가 3년 동안 "먼저 렌트로 줬다" 가 면세 혜택을 위해 2년간 거주했다면 시세 차익의 5분의 2만 세금감면 혜택을 누릴 수 있다. 즉, 시세차익이 20만 달러라면 8만 달러에 대해서는 세금을 낼 필요가 없지만 나머지 12만 달러에 대해서는 세율에 따라 세금을 납부해야 한다.

이경우, (렌탈 프로퍼티 또는 세컨홈 에 다시 이사들어가서 2년을 주요 거주지 the primary residence 로 사용한 다음) 100% 면세혜택을 보려면 3년 동안 더 렌트를 주거나 본인이 3년 더 살면 된다.” 고. . .

“This rule only applies to nonqualified use periods within the 5-year look back period of Section 121(a) after the last date the property is used as a primary residence. “

a**e3**** 님 답변 답변일 2/22/2020 1:24:19 PM

김영산 이분은 세법 전문가도 아니고 전문 교육을 받은 분도 아니고 정확한 세법을 바탕으로 reference 하면서도 아니고 인터넷에 회계법인 UCMK의 엄기욱 CPA란 분이 기재한 글을 바탕으로 끝까지 우기시는지 모르겠습니다만 제가 여기서 제가 저분과 언쟁할 필요는 없다고 사료되고 엄기욱 CPA란 분이 댓글이든 어디든 이 issue에 관해서 본인의 position을 직접 쓰셔야 할 것 같습니다. IRAC 형색에 맞게.

참고로 잘못된 택스 보고로 IRS가 문제 삼으면 모든 책임은 우선 납세자가 지게 되어있습니다. CPA/EA가 그렇게 해도 된다고 했다 한다고 해서 IRS에서 CPA에 책임을 묻지 않습니다. 억울하면 그 자문을 하고 보고해준 CPA/EA를 납세자가 고소하든 해야겠죠. 어찌되든 납세자에겐 골치 아픈 상황이 됩니다. 어떤 식의 tax position을 선택하든 결과는 납세자의 몫입니다.

s**rnoffsan16**** 님 답변 답변일 2/22/2020 4:03:58 PM

https://www.irs.gov/publications/p523#en_US_2018_publink10008937
https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p523.pdf
“Space that was once used for BUSINESS OR RENTAL purposes may be considered as ‘RESIDENCE SPACE’ at the time of sale.
A space formerly used for business is considered residence space if ALL of the following are true.
1. You weren’t using the space for business or rental at the time you sold the property,
2. You didn’t earn any business or rental income from the space in the year you sold your home, and
3. You used the space as residence space for 2 years out of the 5 years ‘leading up to the sale’.
(The 24 months of residence can fall anywhere within the 5-year period.)”

예) 집을 3년 동안 먼저 렌트로 줬다가 , 100% 면세혜택을 보려면 다시 그 렌탈 프로프티에 이사들어가서 1년 정도 주거지로 살고 나서, 3년 렌트주고(또는 본인이 거주) , 마지막 5년 해에 1년 주거지로 살고 나서 팔면 . . .위의 IRS 웹사이트 1 2 3 모두를 충족 시키니. . .

‘우기다’. . .? 흠. . . ^ ^

a**e3**** 님 답변 답변일 2/22/2020 6:03:22 PM

말이 안 통하는 분이시네 이번이나 다른 댓글들이나 보면 맞지 않는 법률과 글들을 cite하고 마치 본인 주장을 뒷받침 하듯 말씀하시네요. 이런 분들 하고는 언쟁 자체를 피해야 하지만 혹시 모를 다른 분들을 위해서 이 댓글을 마지막으로 쓰고 무시하겠습니다.

쟁점은 Rental property를 primary residence로 전환 했을 때 혜택을 100% 볼 수 있느냐입니다. Primary residence를 rental property로 전환했을 때가 아니고요. 전에도 말씀드렸지만 전 5년 동안 2년 거주 조건은 Primary residence를 rental property로 전환 했을 때 충족 되는 조건입니다. 처음 Property use와 상관없이 이 룰이 5년에 한 번씩 reset 된다는건 본인의 근거 없는 생각 입니다. 링크 하신 irs pub은 Primary residence에 관해 guidance를 주는것입니다.
또한 IRS Pub은 authoritative source가 아닙니다.

a**e3**** 님 답변 답변일 2/22/2020 6:05:32 PM

법률을 본인이 읽고 적용하는 게 아니고 인터넷에서 본 글을 맞다고 생각하시고 우기시는것 같으시니까
이 글을 읽어 보시고

https://www.kitces.com/blog/limits-to-converting-rental-property-into-a-primary-residence-to-plan-for-irc-section-121-capital-gains-exclusion/

또 구글에 검색어로 converting rental-property into a primary residence capital gain 본인이 검색해서 여러 곳에 읽어 보시길 바랍니다.

만약 본인의 주장이 관한 tax court case가 있다면 찾아 case 이름만 알려주시면 제게 읽보겠습니다.

마지막으로 don't believe everything you read on the internet.

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