Loading.
Please wait.

안녕하세요 ?

우선 얼만큼의 버젯으로 투자용 건물을 보시는 지는 모르겟으나 

하실려고 하시는 프렌차이즈가 덩치가 있는 매물인만큼 제가 손님들에게 항상 말씀

드리는 대로 설명 해드리겟습니다 

결론은 큰 프렌차이즈 하실 비용이 있으시고 융자를 얻는 다고 하신다면 캘리포니아던 

텍사스던 작은 사이즈의 아파트를 "여러채"  구매하시는 것이 좋습니다. 

5유닛부터 아파트 , 커머셜이라고 부르며 융자 조건등이 달라지게 됩니다. 

2~4 유닛 아파트 (Residential) 를 여러채 구매하시어 다운페이먼트를 여러 방향으로 나누어 

투자 하시는것입니다. 은행에서 돈을 빌리고 구매하고 , cash out refinance 등을 

연속적으로 이용하시는 방법이 최소한의 내돈만 넣고 빌린 돈으로 투자하시는 방식입니다.

아파트 구매시 제일 중요하게 생각하셔야 할부분이 바로 CAP  즉 수익률 인데요 

수익률이라는 것이 최소 5% +  이상이 되셔야 투자할만한 매물이다라고 할수있겟습니다. 

일반적으로 멀티 유닛은 들어오시는 Gross income에서 약 30~35% 를 Expense로 

생각 하셔야 합니다. 그럼 순수 남는 것은 Net Income 이라고 부릅니다. 

수익률 (CAP) 은 Net income에서  구매 금액으로 나누면 나오는 숫자를 말합니다. 

예를 들어 4유닛에서 한달에 $5,000 들어올 경우 , 구매 금액이 $800,000 이라고 가정시,  

그로스 인컴은 6만불이 되겟으며 , 30프로 expense를 제외시 $42,000의 넷 인컴이 생기게됩니다. 

$42,000 나누기 구매 금액 $800,000 이면 수익률은 약 5.25% 

(30프로의 expense 비용은 재산세 , 인슈런스 , maintenance, 유틸리티, 매니지먼트

비용이 들어가있는 상태 , 공실률 5%는 구매하시는 집마다 틀리게 책정) 

한개의 매물을 바라 보는 것보다 , 여러채의 매물을 융자를 얻어 구매 하고 고치고 렌트비를 

시세에 맞게 받으며 판매를 지속적으로 하시는것이 부동산으로 은퇴하실수 있는 방법입니다. 

한가지 더 말씀 드리자면 FHA 융자 , 즉 3.5% 의 다운만으로도 $1,470,000 까지 4유닛 

구매 가능 합니다.  

도움이 되셧길 바랍니다. 

은퇴하시는 분의 형편은 관리에 편리한 부동산을 매입하시는 경향이 있읍니다.

아파트는 manager를 hire하셔도  신경을 많이 기기 마련입니다.

일반적으로 부동산의 size 보다는 tenant 의 질이 더중요합니다.

많은 분들이 strong 한 franchise business가 입주된 long term lease를 선호하고 있읍니다.

Capitalization  Rate가 out of state는 좀높고 Califormia 에서는 낮은 경향이 있읍니다.

더자세한 내용과 매물정보가 필요하시면 joseph@newstarrealty.com.으로 e-mail 하시기바랍니다.

최근 몇년간 부동산 가격이 상승하였고 특히 1031 EXCHANGE 수요에 의한 매물 부족과 가격 상승의 원인이 전반적인 커머셜 마켓의 가격 상승을 주도 하였습니다. 일단 은퇴를 염두에 두신 경우 일단 캘리포니아의 아파트의 경우 나쁜점만 말씀을 드리자면 1) 렌트비가 많이 상승 하여서 더이상의 임대 수익의 상승은 기대 하기가 힘들다고 보여지고 2) 각종 렌트관련해서 새로운 rent control 법안과 더불어 부동산이 소속된 지역의 로컬 렌트 control 관련된 법안들이 강화가 된 경우들이 적지 않아서 관련해서 법률적으로 업데이트가 필요하며 3) 융자를 통해서 인컴용 아파트를 구입 하실경우 관련해서 이자율과 선생님의 승인조건을 확인 하시고 앞으로 각종 유틸리티의 상승 가능성 그리고 화재보험이나 홍수보험등 각종 보험의 상승 가능성 등 고정 비용의 상승이 가능하다는 점 4) 아무리 메니지먼트 회사에 맡기신다고 하여도 본인이 렌드로드로써 알아야할 사항들이 적지않고 이전에 콘도나 하우스 등의 렌트 경험이 없으신 경우 주의를 하셔야 합니다. 5) 주변에 새로이 건축이 되는 신규 아파트를 포함한 콘도나 기존 아파트나 하우스들과의 경쟁에서 승산이 있는지도 알아 보셔야 합니다.  가격이 최고인 현상황에서 렌트비가 오르지 않는다고 예상이 되는 상황 이라면 은행의 융자 조건도 나빠질수 있지 않을까 걱정을 해봅니다. 가격이 높고 렌트가 지속적으로 오르지 않는다면 현재 렌트비 기준으로 책정된 가격에 자칫 비싸게 구입하는 결과가 나올수 있기 때문 입니다.

택사스의 경우 아무래도 타주 이기 때문에 정확히 알수는 없지만 캘리포니아에 비해서 수익률 측면에서는 더 좋을수도 있고 최근 몇년간 이주하는 사람들이 늘면서 기존 상가의 리스 비용도 꾸준히 상승한 경향은 있습니다. 보통 몇년간 투자 하신 분들의 경우 주로 관리가 많이 필요없는 NNN 건물 그리고 프랜차이즈가 장기간 입주한 건물을 선호해 왔고 상대적으로 구입 가격이 낮은 이유로 캘리포니아 에서 상가 나 커머셜 처분후 여러채를 구입 하시는 분들또한 적지 않았습니다. 다만 중요한 것은 특별한 경험이 없는경우 여러가지로 투자 환경이나 법률등이 상이한 타주로의 투자는 상당한 주의가 요망이 되며 선생님의 경우 만일 이전의 투자 경험의 유무와 더불어 관련해서 좀더 마켓을 실제 방문을 포함해서 준비를 하시는게 좋다고 봅니다. 단지 수익률만 따지지 마시고 택사스의 회계 전문가나 임대관련 부동산 전문가와 변호사등과 직접 상담도 해보시기를 권해 드립니다.

캘리포니아의 아파트의경우 경험이 없으시고 투자 액수가 크실경우 어느정도 철저한 준비를 하시고 결정 하시라고 말씀 드리고 싶습니다. 별다른 도움이 못되어서 죄송 합니다. 참고 하십시요