비즈니스를 재계약 하려 합니다. - ASK미국

사무엘 이 님 답변 답변일 3/25/2016 5:34:53 AM

사업체 매매는 Lease Contract가 가장 중요합니다. 반드시 landlord와 직접 계약을 체겨하실것을 권합니다.

James Kwon 님 답변 답변일 3/25/2016 8:09:15 AM

안녕하세요.

먼저 상당히 호의적인 랜로드인것으로 생각됩니다.
차근하게 사업체 전문 부동산과 상의하셔서 본인에게 가장 적합한 새로운 리스 조건들을 하나 하나 협상을 하시라고 권해 드립니다.
물론 기존의 리스 계약서를 검토해 봄으로써 사업을 하고 계시는 건물의 기존 리스의 내용을 먼저 정확히 확인한후에 또한 어떤 성격의 리스 조항들이 기존에 있었는지에 대한 확인으로 협상의 내용과 조건들이 준비가 될수 있을것입니다.

1. Requested lease term
하시는 델리를 본인이 얼마나 오래 하실것인지와 훗날 팔때에 사는
바이어도 일정기간이 남아 있어야 셀러가 되는 질문자님의 사업체
가격에 중요한 조건이 됩니다.
5년 + 옵션5년 + 옵션5년이면 무난하리라 보지만 일반론이고
리스 계약서를 확인하고 질문자님의 향후 계획에 따라 바뀔수
있습니다.
2. base rental rate
지금까지 square feet로 계산된 base rent를 내셨는지 그냥 월
얼마로 하셨는지 현재까지의 렌트비와 매상에 따라서 협상이나
가격이 바뀔수 있습니다.
3. free rent
거의 대부분의 랜로드가 일반적으로 잘 거론하지 않는 부분인데
적합하고 받아 들일수 있는 수준으로 요구해 볼수도 있습니다.
4. TI Allowance=Tenant Improvement Cost Allowance
이부분에서 지금 하시는 델리가 리모델링을 해야 하는지 그러한
의논이 있었는지요? 이 질문은 위의 Free Rent와도 바로 연결되는
질문인데 리모델링이 비용이 많이 들고 또한 영업을 하지 못하고
공사를 해야 하는가 등등의 여러 변수에 따라서 달라질수 있습니다.
질문하신 내용만 가지고는 정확한 답변을 드릴수 없고 이 공사비
보조나 Free Rent는 여태까지 건물측과의 여러 형태의
커뮤니케이션의 내용이나 현장에 따라 여러가지 방법으로 협상의
방법이 달라질수 있습니다.

도움이 되셨으면 합니다.
다시 말씀드리면 질문자님은 복 받으신 테난트입니다
전문가와 잘 상의하시어서 본인의 혜택을 극대화하시기를 바랍니다.

고맙습니다.

부동산 브로커

James Kwon

직업 부동산 브로커

이메일 jameskwonbroker@gmail.com

전화 (213) 327-5400

곽재혁 님 답변 답변일 4/11/2016 3:06:46 PM

일단 완전히 렌트를 다시 계약을 하시는 경우에 해당이 됩니다. 빌딩측에서는 최초로 하는 계약기준으로 여러가지를 제시한 것입니다. 리스 계약기간을 얼마로 했으면 하는지 (requested lease term) 그리고 기본 렌트에 공짜 렌트 기간을 얼마로 할지 그리고 TI 즉 내부에 시설등을 improvement를 얼마를 요구하는지등을 물어본 것입니다. 일단 중요한 것은 이러한 경우 1) 주변 건물들의 현재 평균 시세를 알아 보시고 나서 원하시는 base rent 의 혐상을 시작 하시고 2) 추가적인 리모델링등이 필요하신 경우엔 sf당 tenant improvement 비용을 요구 하시거나 아니면 Ti 가 필요가 없으시다면 대신해서 기본 렌트비의 할인을 요구해 보시기 바랍니다. 그리고 가능 하시면 본계약기간 (캘리포니아의 경우 보통 3-5년)에 추가로 옵션 기간을 삽입 하시기 바랍니다. 그리고 나서 가능 하시면 변호사등과 리스 계약서 초안이 나오면 리뷰 하시고 싸인을 하시기 바랍니다. 참고 하시기바랍니다.

부동산 중개인/미연방세무사(EA)

곽재혁

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

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