코비드시대에 스몰비지니스 리스계약시 필요한 추가조항 - ASK미국

s**ersta**** 님 답변 답변일 12/1/2020 11:47:00 AM

안녕하세요.

현재의 상황에 따른 시의 적절한 질문이라고 생각합니다.
결론부터 말씀드리면 정답은 없습니다.

단지 지혜로운 계약을 하시라고 권할수밖에 없는것이 현재의
정답입니다.
왜 그런가하고 우리가 생각해 볼수 있는 것이 현재까지 캘리포니아의 이런 저런
리스계약서의 대부분이 다음 범주에 속하고 있으며
1. A.I.R. 전 미주 산업부동산 협회 표준 리스 계약서
2. C.A.R. 캘리포니아 부동산 협회 표준 리스 계약서
3. 그리고 landlord가 자기네 변호사를 고용해서 만든 해당 부동산에 맞춘 리스 계약서
이런 경우 모든 경우의 수에 있어 landlord가 유리하게 design된 리스 계약서라고
이해하면 되ㅂ니다.

자 위의 3가지 형태의 리스 계약서 중에서 어느 계약서에도 Pandemic Disaster 또는 Virus Disaster라는 조항은 없습니다.
지금까지는.

앞으로 새로운 리스 계약서에 이번 팬데믹의 혹독한 경험을 바탕으로 어떠한 형태의 자연재해나, 전염병 또는
강제 폐쇄와 같은 행정명령에 관한 조항이 들어 갈수는 있을수도 있지만 landlord가 준비해 놓는 대부분의 리스 계약서에는
landlord가 오히려 자기들이 받을수 있는 부분을 포기하고 먼저 양보하고자 하는 landlord가 현실적으로 그렇게 많다고는 볼수 없습니다.
간단히 말해서 월 $1,000의 렌트비를 적게 받으면 landlord는 자기 부동산 가치를 $240,000정도가 낮아 지는 모양이 됩니다
(Cap Rate 5% )

? 물론 한시적으로 렌트를 일정부분 20%, 30%, 40%, 50% 를 낮춰 달라고 할수는 있겠지요 ?
? 매달 매상 보고를 해야하는 리스 조항에서 또한 퍼센테지 렌트에서 위의 긴급재해중에 발생되는 손실, 매상의 감소를 어떻게 도움을 받을수 있는지?
? 위의 2가지 접근에도 업종, 지역에 따라 landlord에 따라 많은 변수가 있을수 밖에 없습니다
? 이제 없는 정답에서 굳이 찾자면 계약 당사자인 본인이 landlord의 주변

전문가 답변글

김영산 님 답변 답변일 12/3/2020 8:51:06 PM

'운영비를 절감해야 하는 실정인데, . . . 비지니스 운영을 하지 못하는 상황이 오는데. . . '

Go-Dark Clauses,

Co-Tenancy Clauses 등을 고려할 수 있겠죠?

부동산 브로커

김영산

직업 부동산 브로커

이메일 sunnyyssmile@gmail.com

전화 747-244-5928

회원 답변글

s**ersta**** 님 답변 답변일 12/1/2020 11:47:48 AM

? 물론 한시적으로 렌트를 일정부분 20%, 30%, 40%, 50% 를 낮춰 달라고 할수는 있겠지요 ?
? 매달 매상 보고를 해야하는 리스 조항에서 또한 퍼센테지 렌트에서 위의 긴급재해중에 발생되는 손실, 매상의 감소를 어떻게 도움을 받을수 있는지?
? 위의 2가지 접근에도 업종, 지역에 따라 landlord에 따라 많은 변수가 있을수 밖에 없습니다
? 이제 없는 정답에서 굳이 찾자면 계약 당사자인 본인이 landlord의 주변 평판 조사, 그리고 landlord가 현재 쓰는 리스 계약서에 대한 분석 등등을 한후에 접근하는것이정답입니다.
말씀드린대로 원하는 로케이션의 현재의 리스 계약서 ( Blank Lease Agreement )를 먼저 충분히 검토한 후에 landlord에게 접근하시기를 권합니다.
물론 당연히 여러 시나리오에 따른 금도끼, 은도끼, 구리도끼 식으로 3-5가지의 밀당을 위한 전략을 짜시라고 권합니다.

그러나 대부분의 landlord는 tenant가 허기지고 힘들때까지 양보하지 않으려는 속성이 있으므로 평판조사를 하시라고 권하며 전혀 협상의여지가 없다면 힘만 빼지는 마시라고 권합니다.
고맙습니다.

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