증여에 대한 질문 - ASK미국

이성용 님 답변 답변일 12/11/2012 12:23:24 PM

1.증여 절차를 통하지 않고도 이런 행위가 가능한지요

: 자녀 명의를 Title에 추가하신 순간에 이미 세법적인 증여가 발생한 것입니다. 자녀분이 Joint tenant로 등기되었다면, 증여 시점의 부동산 가치에서 1/3 (부모님 2분과 자녀 1분, 즉 3분이 해당 부동산을 소유하게 되므로)을 부모가 자녀에게 증여한 것이 됩니다. Tenant in common으로 자녀가 등기된다면, 구체적인 자녀의 소유분(지분율)을 임의로 지정할 수 있으며, 증여 시점의 해당 부동산 가치에서 자녀 소유분에 해당하는 금액이 증여액이 됩니다.

위에서 설명한 바에 따라 자녀에게 증여한 부동산의 가치가 산정되며, 이렇게 산정된 증여액이 2012년도의 경우에는 연간 자녀에게 부모가 각각 증여한 금액이 $13,000을 초과하지 않으면 별도의 증여신고를 하실 필요는 없습니다. 그리고 질의의 경우는 두 분의 부모께서 각각 자녀에게 증여한 것이므로 자녀가 증여받은 금액(부동산의 가치)가 총 $26,000을 넘지 않으면 증여 신고를 하실 필요는 없습니다. (단, 각각의 부모가 $13,000이 넘지 않는 금액을 증여한 것이 아니라, 한 명의 부모가 자녀에게 $26,000이 넘지 않는 금액을 증여한 경우에는 증여신고를 하셔야 합니다.)

그러나 만약 위의 조건들에 해당하지 않아서 증여 신고를 해야 하더라도, 2012년의 경우에는 약 500만불까지의 증여에 대해서는 신고만 하면 별도의 증여세는 부과되지 않습니다. 2012년 이후에 발생하는 증여는 증여에 대해서 신고만 하면 평생 100만불의 금액까지는 증여세가 비과세 됩니다.

* 해당 부동산의 명의에 자녀를 추가하였기에 부동산에 대한 증여가 발생하는 것입니다. 해당 부동산의 임대 소득이 자녀에게 지급되고, 자녀가 해당 부동산의 비용 등을 지불한다고 하여도 소유권자로 명의가 추가되지 않으면 해당 부동산에 대한 증여는 발생하지 않습니다.

만약 자녀의 명의를 등기하지 않고 자녀가 임대 소득을 받으면, 임대 소득은 여전히 부모의 소득이 되고 자녀가 취한 임대 소득은 부모로부터의 증여가 됩니다. 비용도 이와 마찬가지로, 자녀의 명의가 등기되지 않았음에도 자녀가 해당 임대 부동산의 비용(재산세 등)을 지불한다면 이는 부모에게 자녀가 돈을 빌려(Loan)주거나 증여한 것으로 간주되며, 이러한 비용들은 여전히 부모의 임대 사업 비용이 됩니다.

그리고 자녀가 해당 임대 부동산의 전체 소유권이 아닌 부분을 소유하고 있음에도 불구하고 모든 임대 소득을 취한다면, 부모에게 귀속되어야 할 임대 소득은 여전히 부모의 소득으로 간주되고 자녀가 취한 부모의 임대 소득은 증여로 간주됩니다. 비용도 이와 마찬가지로, 부동산의 일부를 소유하고 있는 자녀가 모든 비용을 지불한다면 부모가 지불해야 할 비용에 해당하는 금액을 자녀가 부모에게 빌려주거나 증여한 것이 되며, 해당 비용은 여전히 부모의 임대 사업 비용이 됩니다.

* 모기지를 받으신 부동산에 다른 사람(자녀)가 공동 소유권자로 추가되는 경우에는 해당 모기지의 상환 조건이 변동될 수도 있습니다. 즉, 이자율 변동, 조기 상환이나 일시 상환을 요구받을 수도 있으므로 해당 모기지 회사와 상의하시기 바랍니다.

2.증여를 않한경우,만약 일정기간(약 10년)후, 다시 자녀의 이름을 title에서
제외하고 다시 부모가 실질적인 재산권 행사를 할수 있는지요?

: 1번의 답변에서 알려드렸듯이, 자녀가 소유권자로 추가된 순간에 이미 모든 법적인 증여는 발생했습니다. 따라서 향후에 다시 자녀의 지분이 부모에게 이전되면 (자녀의 명의를 빼시면) 자녀가 부모에게 증여하는 것이 됩니다.

3.증여를 하게되면,공동 title에서 부모 이름을 빼야되는지,아니면,공동이름으로 되어있는 상태로 놓아두어도 되는지요

: 1번의 답변에서 이미 알려드렸습니다. 공동 소유권자가 되면 증여하시는 금액이 작아지는 것이고, 자녀의 단독 명의가 되면 증여금액이 커지게 되는 차이가 있을 뿐입니다. * 명의 등기를 통한 증여를 하시기 이전에 반드시 현 모기지 회사와 상의하시기 바랍니다.

4.자녀에게 증여후 10년후 다시 자녀가 부모에게 재 증여 할수도 있는지요?

: 증여는 기간과 상관없이 언제든지 하실 수 있습니다만, 증여 금액이 크면 불필요한 증여세 문제가 발생할 수도 있습니다.

감사합니다.

이성용 CPA (Gary Seong Yong Lee, CPA)

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이메일 garylee@leecandc.com

전화 (949) 565-3139

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