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머니/재테크 금융/융자/크레딧/론

Q. 리파이낸싱 가능여부를 묻습니다.

지역Washington 아이디s**ong7**** 공감0
조회4,282 작성일12/5/2012 7:49:42 AM
시민권자인 아들의 초청으로 미국 영주권 준비를 하면서 2011년 7월에 워싱턴주북부에 집을 먼저 구입하였습니다.

당시 주택 구입가격은 465,000$이었지만

감정가격은 625,000$이었습니다.(교외 지역으로 2.2Ac, 5100sqf house built in 2000 bay view)


당시 외국인 자격이었기 때문에 위싱턴주 소재의 중소 은행(Washington Federal)으로부터 30년 확정금리로 40%다운 5.5%의 불리한 조건이었습니다.



다만 1년 4개월동안 제 때 이자를 내고 다른 신용에 나쁜 사유가 없어 최근 크레딧 스코어를 확인하여 보았더니 두 곳에서 700-720 정도의 점수가 조회됩니다.


그리고 주택 구입 후 50,000불을 들여 카펫을 마루로 바꾸고 bathroomtop을 granite으로 교체하고 집의 외벽을 다시 칠하여 객관적으로 보아도 집의 가치를 더 올렸고 수리비용 영수증도 가지고 있습니다.


참고로 캐나다 브리티시 컬럼비아주에 자녀유학시 집을 구입하여 5년간 제대로 이자를 낸 후 캐나다 주택을 2012년 8월 매도하였는데

캐나다 은행에서 최종 이자율은 연 4%였습니다.


이제 영주권 비자를 서울 소재 미국대사관으로부터 2011년 11월에 받아 2012년 12월 10일 미국에 재입국하면 영주권자가 됩니다.

지금 재융자 프로그램을 이용하여 재융자 신청을 하려 합니다.

280,000불의 현 융자금액을 cash out 없이 그대로 진행하려 합니다.


몇군데 알아 보았더니 문제가 될 수 있는 것이 소득증명에서 한국회사에서 고용되고 있는 것입니다.

9년간 한국회사에서 사외이사로 매달 300만원을 받고 영주권을 받은 후에도 그 직은 유지됩니다. 재직 증명도 11월에 영문으로 다시 받고 한국 외환은행 구좌에서 최근 봉급이 들어온 명세도 영어로 다운 받아 놓았습니다.

그리고 한국 부동산에서 매달 500만원의 임대 수익이 있어

한국 국세청에서 영문 소득증명 발급한 내용이 있습니다.

2011년 워싱턴주 집 원래 융자를 받을 때 그러한 한국 소득증명과 캐나다 은행에서 5년간 제 때 이자를 낸 신용을 사용하였습니다.

영주권을 받은 후 미국 재융자 단계에서 소득이 외국에서 발생하는 사실이 문제가 될지 의견 주시면 감사하겠습니다.

좋은 의견 주시면서 재융자를 직접 도와 주시는 제안도 환영합니다.
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* 등록된 총 답변수 3개입니다.

전문가 답변글
박정수 Richard Park 님 답변 답변일 12/6/2012 10:55:28 AM
안녕하세요

집을 사실 당시에 외국인 대상 융자 프로그램 으로 40%를 다운하고 stated doc loan으로 융자를 받으신 것으로 판단됩니다

미국의 모든 주택구입 융자나 재융자의 government loan은 2009년 이후부터 인컴,본인의 자산, 집의 벨류,크레딧스코어를 가장 중요하게 검토하는 full docs의 요건을 갖춘 영주권자 이상의 신분을 갖고 계신분께 해당이 되고 있습니다

현재 선생님의 소득이 외국에서 발생 되더라도 미국내에서 최근 2년간 텍스리턴과 w-2에 의해서 소득이 증명되시면 재융자가 가능하시며 외국에서 소득 그자체가 재융자에 영향을 미치는 것은 아닙니다.

감사합니다

Richard Park (Jung S Park)
Direct: 213-800-1922
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곽재혁 님 답변 답변일 12/7/2012 8:34:35 PM
최초에 받으신 외국인 융자의 경우 미국내에서 발생되는 소득이 없고 또한 신용기록의 증명이 불가능한 외국인이 미국내에서 주택을 구입시 사용하는 NON RESIDENT LOAN입니다. 이융자는 일단 30-40%의 다운을 요구하고 거의 대부분 3,5,7년정도의 변동 프로그램이 대부분 이며 30년 고정의 경우 대부분 높은 수준의 이자를 유지하고 있습니다. 과거에 주택 구입시에는 외국인 융자를 받기 위해서 한국내의 소득이 이용 되었지만 (이러한 외국인 융자는 대부분 은행 자체의 펀드로 융자가 되기 때문에 승인이 상대적으로 쉬운 편입니다) 현재 재융자를 위해서는 간단히 말씀을 드리자면 미국내에서 IRS에 택스 보고를 한 자료로 소득 증명이 되어야만 가능하다고 보시면 됩니다. 간혹 외국인 융자로 주택을 구입 하신후 융자 조정을 하실때에 외국에서의 꾸준한 소득이 증명이 되어 loan modi가 승인이 되는 경우는 있지만 선생님의 경우는 한국내의 소득 이라도 일단 영주권자가 되신후 세금보고를 미국에서 하시고 세금을 내신 기록이 2년정도 있을경우에 가능할수 있다고 생각이 됩니다. 자세한 것은 나중에 미국에 오셔서 융자 전문가와 상담을 해보시기 바랍니다. 참고 하십시요.
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전화 213-663-5392 / 714-752-9002

회원 답변글
답변일 12/6/2012 2:29:02 PM
박정수님 친철한 답변 감사드립니다.

이번 12월 10일에 랜딩하기 때문에 아직 미국 W2파일이 없습니다. 내년 4월에 처음 미국 국세청에 파일하려고 예정입니다.

과거 3년간은 한국 국세청에 소득신고한 것(영문발급된 원문있습니다.)로 하고 그러한 소득이 미국 영주권 발급 이후에도 계속될 것이라는 점을 통하여 재융자받는데 문제가 없을 것인지가 관건인데

그 부분에 대한 의견 주시면 감사하겠습니다.
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