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주택/부동산 구매/판매

Q. 한국에 계신 어머니 명의로 미국에서 투자용 집 구매하기

지역Florida 아이디k**mat**** 공감0
조회5,269 작성일9/9/2016 4:03:36 PM
안녕하세요?

저는 싱글로 직장비자로 학교 캠퍼스 안에 있는 병원에서 일하고 있고, 최근에 직장 근처에 제 명의의 집을 장만했습니다. 이 지역의 오래된 콘도가 매달 관리비는 있지만 집값이나 재산세가 저렴해서 한국에 계신 어머니께서 학생들에게 임대 목적으로 융자 없이 현금으로 집을 장만하고 싶어하십니다.

이 경우 어머니는 SSN 없이 한국에 거주하시면서 달러를 저에게 송금하시면, 제가 위임장을 받아 어머니 명의로 집을 사고 팔 수 있을까요?

콘도 구매후 임대수익에 부과되는 미국내 세금이나 전기세 납부 등을 고려하면, 제가 두번째 집을 제 명의로 사는 것이 나을지, 어머니 단독 명의로 사는 것이 나을지, 어머니와 제가 공동명의로 하는 것이 나을지 처음이라 판단이 안 서네요.

제 미국내 credit은 800점이 넘고, 여기 직장에서도 영주권 신청도 용이하나 제가 아직 미국에서 오래 있을지 결정을 못했습니다.

이 두번째 콘도는 매입 후 관리는 제가 하겠지만, 어머니 노후 자금 마련이 주 목적이라 이직 등을 대비해 매매가 용이하고, 한국에서의 송금, 임대수익에 따른 미국 세금등을 고려해 금전적으로 더 이득이 되는 쪽으로 결정을 내리고 싶습니다.

바쁘신 와중에 따로 짬을 내주시는 모든 분들께 미리 감사 인사 드립니다.
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* 등록된 총 답변수 4개입니다.

전문가 답변글
곽재혁 님 답변 답변일 9/10/2016 9:35:44 AM
가장 고려를 하셔야할 부분은 자금을 받으실때 증여세를 납부 하시지 않으면 어머님이 선생님에게 자금 송금이 어려울것 같습니다.이부분에 대해서 증여세 등에 관한 세율등을 한국에서 세무사를 통해서 알아 보시기 바랍니다. 아니시면 영사관 홈페이지를 검색해 보시기 바랍니다. 그리고 만일 선생님 께서 한국으로 돌아 가시게 된다면 주변에 관리 회사를 선임 하셔야 하고 제반 수수료를 주셔야 하고 매각 시점을 잡는데에도 주의 하셔야만 합니다. 현재 상황은 일반적으로 렌트비가 비교적 높기 때문에 어느정도 현재의 모기지를 포함한 비용 (재산세나 콘도의 경우 HOA 포함) 에다가 어느정도 몇백불 정도 남으셔야만 앞으로 렌트비가 하락하는 경우가 생겨도 대비가 가능 합니다. 최소한 내 포켓에서 매달 추가 비용이 지불이 되면 힘들것 같습니다. 그리고 매각시에도 외국인의 경우 일정 액수를 연방정부나 주정부 차원에서 에스크로를 통해서 원천징수 (withholding) 합니다. 이또한 고려 하셔야만 합니다. 참고 하시기 바랍니다.
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곽재혁

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전화 213-663-5392 / 714-752-9002

사무엘 이 님 답변 답변일 9/10/2016 4:18:01 PM
미국에 입국하여 183일 이상 체재하시면 미국 소득세법상 거주 외국인 신분으로 미국에서의 소득에대하여 소득세 신고를 하시게 됩니다. 츨로리다 주법에 부동산 처분시 원천징수 의무조항이 있는지는 알아 보셔야 하지만 연방법에는 외국인 소유의 부동산 처분시 10% 원천징수 의무가 있다는 사실을 인지하셔야 하며 또한 많은분들이 이행을 하지않고 있는데 외국인 소유부동산의 임대수입은 관리자가 30% 원천징수를 하도록 규정하고 있습니다.
또 한가지 대부분 쉽게 간과하고 있는 사실중 하나는 상속세 조항입니다. 미국과 한국 사이에는 소득세 협정이 체결되어 있으나 상속세 협정은 없습니다. 만일 어머님께서 미국에 부동산을 갖고계시다가 불의의 사고로 사망하시면 2016년 현재 영주권자나 시민권자는 평생 $5,425,000까지 상속세 면제가 되지만 외국인은 $60,000만 면제되고 나머지 금액은 미국의 상속세 적용을 받게됩니다. 이 글을 주신분도 같은 적용을 받게됩니다. 이유는 상속세에서는 소득세법상 신분이 적용되지 않으며 다만 미국에 영주할 의사가 있었는가 하는것이 증명되어야 거주 외국인 신분 적용이 된다는 사실을 인지하셔야 합니다.

현재의 두분의 신분으로는 미국의 증여세 해당은 아니며 미국 부동산 구매는 오픈되어 있습니다.
회원 답변글
답변일 9/10/2016 12:14:22 AM
지금 투자용 집을 사는 것이 좋은 것인지는 회의적입니다.
실수요자라면 모를까 한국에 사시는 어머니가 투자를 원하신다면, 차라리 어머니가 사시는 곳 근처에 집을 사서 세를 놓는 것이 더 좋습니다.
답변일 9/10/2016 7:19:28 AM
Do you have time to deal with midnight call from tenant complaining toilet mal function or clean up & fix after they moved? If tenant have to leave before lease? Your mom & you can "t handle those problem. This idea doomed to fail & cause too many headache. Think about various aspect as absent landlord. You or your mom should be here
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