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주택/부동산 구매/판매

Q. 비지니스 매매 중 조건부 근거에 의한 계약금 횐불시 캔슬유무 상담

지역California 아이디z**iz****** 공감0
조회2,381 작성일5/7/2023 5:17:30 PM
최근 비지니스매매를 지인간에 편의상 한글계약서 작성 후
셀러에게 계약금을 직접 은행어카운트로 이체했는데
셀러의 심리적인 부담으로 변호사 Trust account로 오픈하자고 해서 바이어계좌로 임시로 이미 받았고 셀러의 건강상 이유로 변호사 선임이 늦어지면서 최근에 셀러가 이중매매광고를 게재 중이라서 알고보니 고약하다는 느낌이 들더군요
몇몇 중개인의 조언으로 계약금 돌려 주었으면 자동캔슬 된다고 해서 바이어는 이유있는 조건으로 추후 영문계약서 작성 하자고 약속 후 셀러의 심리적 보관부담으로 이체를 받았는데 즉시 자동캔슬이 되나요?
이때 셀러는 시중의 통상적인 조언을 경청 후 바이어의 캔슬계약서 동의없이 돈만 돌려 주었다는 싯점에 이유와 관계없이 자동켄슬이 되는지요?
셀러는 계약금을 돌려 주었더라도 이유명목 불구하고 바이어의 캔슬계약서 필요하나요?
한글계약서도 계약서가 아니다 라고 하는데 미국에서는 영문계약서 변호사만 통해서야만 법원에서 인정 받나요?
변호사님 경험하신분의 조언 부탁 드리겠습니다
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* 등록된 총 답변수 5개입니다.

전문가 답변글
곽재혁 님 답변 답변일 5/9/2023 10:40:44 AM

일단 캘리포니아의 경우는 아닌것 같습니다. 변호사를 선임하는걸로봐서는 현재 변호사가 캘리포니아의 에스크로의 역활을 수행하는것으로 보입니다. 일단은 한글로 계약서를 작성하시고 직접 셀러에게 계약금조의 deposit인 EMD를 송금하신것으로 보입니다. 당사자끼리의 거래였다가 에스크로격인 변호사를통해서 계약을 오픈하기로 시도하셨던거 같고 디파짓을 돌려주신걸로 이해했습니다. 중요한것은 완전한 계약의 종결을 위해서 문서를 하나 작성해 놓으시는게 좋다고생각 합니다. 단순히 돈을 돌려준다는 의미가 반드시 계약이 자동캔슬이 되는지는 선생님이 계신 주에 따라서 달라지겠지만 중요한점은 캔슬의 증거로 그리고 추후 가능한 법적인 분쟁을 피하기 위해서 가능하면 문서화 하셔서 계약을 취소하셨다는 증거로 가지고 계시는게 좋다고봅니다. 참고하시고요 추후 소송이 필요하신케이스라면 일단 해당지역 변호사를 통해서 상담하시기 바랍니다. 


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전화 213-663-5392 / 714-752-9002

김영산 님 답변 답변일 5/9/2023 2:46:39 PM

계약서에 '이중매매 광고'가 셀러의 acting in bad faith 라는 규정이 적시되어 있지 않아도,


계약이 먼저 체결(Under Contract) 되었고 유효한 계약 legally binding agreement을 파기하지 않고 
해당 비즈니스의 매입을 원하면,


(이원석 변호사님이 언급하셨듯이) 

buyer 은 소송을 제기하여 "specific performance" (forcing the completion of the sale) 와 damages 를 청구해보시는 것이  좋을 듯하네요.


계약서에 Seller’s Default 조항에 따른

바이어가 행사 할 수 있는 remedies가 있을 텐데요?

"notice to perform" 양식 사용 여부를 강구해보시는 것도 전문들인과 상의해보세요.


CANCELLATION OF CONTRACT: Buyer 또는 Seller 일방이,
또는 both Buyer and Seller 양방이 mutual agreement으로 같이 CANCEL 할 수 있으며 . . .


for the following reason: 의 경우
"Seller has failed to take the applicable contractual action after being given a Notice to Seller to Perform" 의 이유로 야기된 손해를 청구하시면 되겠죠?


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회원 답변글
답변일 5/8/2023 12:42:15 AM
서명하신 한국어 계약서 기준으로 해결 하시면 됩니다.

한국어 계약서도 미국에서 유호 합니다.
개인이 작성한 계약서도 인정이 됩니다.
답변일 5/8/2023 9:26:01 AM
이 원석 변호사 입니다.
계약서가 있고, 쌍방의 합의하에 디파짓을 절차상 돌려 받은것이고 계약을 해지 하기 위해서 한것이 아니라는것을 증명을 하시면
계약서는 유효한것이기 떄문에 상대에게 손해 배상을 청구 할수 있습니다. 이 케이스의 중요한것은 본인이 청구하는 손해 본 액수를 어떻게
돈 액수로 증명을 할수 있는지가 중요 하겠습니다. 예를 들어서 원래 이런 비지네스를 구매를 할려면 $100 을 지불 해야 하는데, 계약이 $50 로 되어 있다면, 본인의 손해는 차액인 $50 이 되는것입니다. 한글 계약도 유효 합니다
답변일 5/9/2023 12:27:19 PM
안녕하세요
윗글 원본 작성자 바이어 입니다
댓글을 남겨 주신 이원석변호사님 곽재혁 리얼터님 그리고 관심이 있었던 분에게 한인의 비지니스를 위해서 힘써 주셔서 감사합니다
제가 의견을 요점정리 한 결과는
?타주 입니다 CO
? 현재 셀러와 바이어의 합의에 의한 셀러로부터 직접 받아서 바로 변호사 어카운터 넣자고 했던 내용입니다
? 이 와중에 셀러는 무슨 이유는 모르고 리얼터를 통해서 이중양다리 걸치기
매매를 시도 중에 있습니다
?바이어는 셀러의 사전 양해도 없이 한 행위가 괘씸하고 부도덕 행위에 용서를 할수록 없고 위의 곽재혁 리얼터님이 언급한 캔슬계약확인서를 써 주려고 맘을 먹고 있는데 셀러의 정중한 사과인사를 듣고 싶어서 기다리고 있습니다
* 이로 인하여 리얼터에게 한인사회가 좁은데 그렇게 살지 말라고 충고하고 싶네요
* 결론적으로 이 물건은 끝난 것이 아니고 진행중이고 셀러만 혼자서 착각하고 진행하는 같아서 안타깝네요
*고로 셀러와 바이어 간에 믿음 하나로 쉽게 하려다가 일이 깨어 져서
정식적으로 시작했으면 여기게 글도 올릴 일도 없을텐데요
한번 실수를 했는데도 반복 실수 했네요
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