부동산 투자 이익에 대한 세금 - ASK미국

차비호 님 답변 답변일 10/8/2009 8:08:49 AM

여쭈어보신 세금혜책은 흔히들 1031 Exchange 라고 합니다.
1031 은 미국내에 있는 부동산에 한정 됩니다.
한국에 있는 부동산에 재투자 할 경우는 미국에 세금을 내고 해야 합니다.

미국내에서 1031 교환 조건과 활용 방법은 아래 글을 참고 하십시오.

1031 교환 - 조건과 응용법 (중앙일보 3-3-2008)

부동산에 투자해서 재산을 증식 시키는데 가장 중요한 방법중 하나는 1031 교환 (Exchange) 이다. 1031 교환은 투자용 부동산을 팔고 더 큰 부동산으로 재투자 할 경우 양도소득과 그동안 세금 혜택을 받은 감가상각에 대해 세금을 내지 않아도 되기에 더욱 큰 부동산에 재투자 될수 있고 이 효과가 시간이 지남에 따라 투자가들에게는 복리이자 형태의 수익율로 돌아와 더욱 큰 재산을 형성 할수 있는 것이다.

1031 교환은 부동산 투자에서만 누릴수 있는 감가상각 혜택과 은행돈을 이용 (Leverage) 할수 있는 등 3대 장점중의 하나로 대부분의 부동산 부자들은 1031 교환으로 부자가 되었다고 해도 과언이 아닐정도로 널리 활용되고 있다.

1031 교환은 회수와 금액에 한정이 없고 해당 부동산을 유산으로 상속할 경우 그동안 연기해왔던 양도소득 세금과 감가상각 혜택에 관한 세금이 동시에 말소 됨으로 자손들에게 더 큰 재산을 남길수 있다.

이렇듯 유리한 세법이지만 교환을 합법적으로 하려면 아래와 같은 까다로운 조건을 충족해야 한다.

1. 부동산을 팔고 (close of escrow) 45일 이내로 대체용 부동산을 찿아야하며 180일 이내로
재투자를 완결해야 한다. 이 조건이 가장 어렵다. 45일 이내로 투자 할만한 부동산을 찿고 필요한 조사 과정을 마친다는 것이 어떤 경우는 비현실적이기 때문이다. 다행히 세법은 대채 부동산을 3개까지 지정 할수 있도록 허용하며 그 중에 하나만 선택해도 교환이 성립된다. 근래에 인기 있는 방법은 3개 중에 하나를 TIC 부동산 으로 지정해 놓으면 다른 건물들이 조사과정 (Due Diligence) 에서 마음에 들지 않거나 또 45일 이내에 찿을수 없는 경우에도 TIC로 무난히 교환을 성취할수 있다는 점이다.

2. 판 부동산의 소유주와 재투자하는 부동산의 소유주가 같아야 한다. 예를들어 홍길동 부부가 공동명의로 부동산을 소유 했었다면 재투자하는 건물의 소유주도 홍길동 부부 여야 한다. 둘 중 한사람이 빠지거나 자녀의 이름을 추가 하는등의 소유주 변경이 있으면 교환은 성립되지 않는다. 여러 사람이 모여 파트너쉽이나 LLC 형태로 투자했던 경우 건물을 팔고 파트너끼리 각자의 길을 가기를 원할수도 있다. 이런 경우는 파트너쉽을 해체 (Dissolution) 하고 TIC 가 된 후에 각자가 따로 1031 교환을 할수 있다. 주식회사로 부동신을 소유했을 경우는 해체하는 방법이 가능하지 않다.

3. 판 부동산에서 나오는 현금 모두가 그 다음 건물에 투자 되어야 한다. 만약 현금의 일부를 재투자하지 않고 다른 용도로 사용하게 되면 그만큼에 대한 세금이 추징된다. 판 건물에 에쿼티가 많아서 일부를 활용하고 싶은 경우는 팔기전에 재융자를 하면된다. 부동산은 다른 투자와는 달리 시가상승에 대한 에쿼티 대출이 가능하고 대출금액에 대한 과세도 없다. 세금 계산은 건물이 담보로된 대출액을 기준으로 산출되는 것이 아니고 판가격과 산가격 그리고 감가상각 혜택 여부에 따라 결정되기 때문이다.

4. 판 부동산 가격보다 같거나 더 큰 부동산에 재투자 되어야 한다. 당연한 것 같지만 경우에 따라서 그렇지 않을수가 더 많다. 예를들어 2백만 달러에 판건물에 100만달러 모게지가 있었다면 에쿼티는 100만 달러이다. 재투자하는 건물의 시가가 3백만 달러라면 100만달러 에쿼티를 빼고 2백만달러 은행융자를 해야하나 건물 감정가격이나 부동산 시장의 사정등으로 은행에서 융자를 거부할수도 있다. 이런 경우 자신의 돈을 더 투자해야 한다.

1031 교환이 어려워서 차라리 세금을 내겠다고 하는 소리를 가끔 듣는다. 또 어차피 연기해주는 세금 언젠가는 내어야 하는데 이번에 내겠다는 소리도 가끔 듣는다. 그러나 대부분의 경우에는 세금을 일단 연기해야 더 큰 자금으로 더 큰 부동산에 투자해서 복리 증식의 효과를 누릴수 있다. 그리고 대부분의 부동산 소유주들은 유산으로 부동산을 남기며 이때에 그동안 연기 되었던 세금이 말소되기 때문에 더 큰 재산을 가족에게 남길수 있는 것이다.

차비호 CPA / Real Estate Investor
2-25-2008
bihocha@wisdomtic.com

전문가 답변글

곽재혁 님 답변 답변일 10/7/2009 10:54:05 PM

일단 말씀하신 항목은 1031 exchange를 지칭하시는 것입니다. 이 1031 exchange는 IRS의 텍스 코드입니다. 이경우는 원칙적으로는 미국내의 동종부동산 (like- knid)으로의 투자 (예. 투자의 목적으로하는 경우 상업용 건물에서 땅투자도 가능)일 경우 기존의 상업용 부동산을 처분시 세금을 유예시키는 경우를 말합니다. 이경우 미국내에서의 투자시에는 일정기간내에 다음투자 매물을 찾고 (45일)구입까지 완료 (180일) 하셔야 합니다. 그러나 미국에 있는 부동산을 매매하고 외국에 있는 부동산을 투자로 매입시에는 이 like -kind의 원칙에 위배가 됩니다. 이경우는 제가 알기로는 세금을 일단 정산하시고 한국에 투자를 하시고 매년 임대소득이 발생할경우 이를 매년 텍스보고시 포함하시고 이 수익금을 은행에 예금으로 예치시 잔고가 $10,000이상일 경우 이를 은행 계좌를 오픈하고 1년뒤 6월30일까지 신고하셔야 합니다. 참고 하시고 담당 회계사님과 상담을 하시기 바랍니다.

부동산 중개인/미연방세무사(EA)

곽재혁

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

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