재융자 - ASK미국 - 미주중앙일보

박정수 Richard Park 님 답변 답변일 9/26/2013 9:42:03 PM

안녕하세요

사실상 미국의 국채금리가 5월 중순이후 2%대를 돌파한후 오늘 현재 2.64%대에 머무르고 있습니다. 최근에 3%대를 돌파해서 넘어가다가 최근 양적완화 유지 발표이후 조금씩 하락한 결과입니다.
주택 금리에 대한 예측은 사실상 아무도 정확하게 예측할수 없는 부분입니다만 참고로 몇가지 내용을 기초로 변동금리 모기지를 보유한 홈오너분들이 앞으로 어떤 기준으로 본인의 재융자를 결정하시면 좋을지에 대해 말씀드립니다.

1. 시기적인 측면에서 :

현재 모든 이자율의 상승시점은 미국의 양적완화 정책에 대한 출구 전략 시점에 맞춰져 있습니다. 현재 다시 고려되고 있는 시점은 올해 12월입니다. 이때 만약 돈풀기를 줄이는 출구 전략이 시작된다면 국책회사 패니메가 예상하고 있는 앞으로의 고정 30년 기준 주택 모기지 이자율은 2014년 3~6월경 5%, 2014년 9~12월경 5.5%, 출구 전략이 단계적으로 끝날것으로 예상되는 시점에는 5.5%~6.5%정도가 될것으로 예상하고 있습니다.

2. 이자율 변동에 따른 변동과 고정의 모기지 상품의 특장점 측면에서:

간단하게 말씀드리면 프라임 이자율이 낮은 시기에는 당연히 변동모기지가 매년 낮은 이자율로 적용되기 때문에 유리하지만 이자율이 오르는 시기에는 가급적 낮은 이자율로 가능한 시점에 고정 이자율로 모기지 상품을 바꾸는것이 유리합니다. 이후에 이자율이 오르더라도 고정된 이자율로 안심할수 있기 때문입니다.

내년에도 올해 처럼 3%~3.5%대의 변동 모기지 금리가 적용되기는 이제 기대하기 어려운 상황입니다. 내년초에는 현재 분위기로서는 최소 3.875%~4% 전후의 변동 적용금리가 예상됩니다만 이또한 출구 전략이 12월 이전에 시행된다면 4%대 이상이 될수도 있을것입니다. 다만 벌써부터 일부 은행의 LOC의 금리가 올해초 3.25% 전후에서 1%대 가까이 올라서 만기가 도래한 경우 4%대를 적용하고 있음을 참고하실 필요가 있습니다. 이런 연유로 변동금리 모기지를 보유한 홈오너들중에 고정 상품으로 재융자 신청을 서두르고 있는 분들이 증가하고 있는것도 더이상은 고정 모기지로 바꾸는 재융자를 지체할 필요가 없다고 생각을 하시는것으로 보여집니다.

불과 3개월 만에 1%대 이상의 이자율이 급등한 이후 숨고르기를 하고 있는 현재 모기지 이자율 상황을 보면 변동모기지를 보유하셔서 재융자를 하실 홈오너 입장에서는 올해 10월과 11월 사이에 가장 낮은 이자율 저점에서 재융자를 하시는것이 가장 유리하며 마지막 기회 일수도 있다고 예상해 보게 됩니다.

재융자 준비와 신청시 본인의 재융자 조건이 가능한지 여부를 먼저 주택융자 전문가와 상담후 준비하시고 본인의 인컴,크레딧스코어,DTI등의 구체적인 미비점은 미리 보완해서 마지막으로 보이는 재융자 시기를 놓쳐 경제적 부담을 더하게 되시는 일은 없었으면 좋겠다는 바램입니다.

현재 9월 26일 기준 이자율이 30년 4.25%, 20년 3.5%, 15년 3.25%의 이자율(일부 하향 변동되리라 예상)이면 재융자시 별도의 비용 부담없이 NO FEE, NO COST의 프로그램으로 재융자가 가능하며 이 이자율은 올해 12월 이전까지는 조금 더 하락할 것으로 예측되기 때문에 주택융자 전문가와 재융자신청이 가능한지 미리 상담한 후 낮은 고정 이자율로 재융자를 신청하거나 30년에서 20, 15년등으로 모기지 상환 납부기간을 단축 할수도 있는 주택 재융자의 마지막 좋은 기회를 잘 활용 할수 있기를 바랍니다.

감사합니다.

Richard Park (Jung S Park)
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오신석 님 답변 답변일 9/26/2013 8:25:41 PM

올해 초에는 이자율이 3%대에서 움직였습니다.

미국의 경제부양과 부동산 구매 수요가 늘어남에따라

이자율이 5%까지 올라갔었습니다.

지금은 다시 4% 초반으로 내렸습니다.

출구전략에 의한 양적완화 실시를 당분간 미루기로 했기 때문에

이자율이 낮아진 것입니다.

이자율은 미국 10년 만기 금리와 같이 움직입니다.

실업율이 낮아지고 경제가 안정을 되찾는다고 판단하면

금리를 올릴것입니다. 그러면 주택 융자율도 올라갑니다.

지금 이자율은 역사상 가장 낮은 시기입니다.

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