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Q. 숏세일 이후 1099-c에 대한 세금 질문

지역California 아이디m**ius**** 공감0

조회2,244 작성일4/9/2010 9:32:14 AM

안녕하세요.

저는 2009년 초에 숏세일로 집을 팔았었습니다.
당시에 제가 살고 있는 집이 있었고, 4유닛짜리 인컴 프라퍼티가 있었습니다.
숏세일로 판매한 집은 2년 이상 제가 살고 있던 집입니다.
경제적인 사정이 너무 안좋아져서 숏세일로 팔았고,
지금은 원래 가지고 있던 4유닛에 살고 있습니다.

올해 초에 은행으로 부터 12만 6천불 짜리 1099-c를 받았습니다.
세금보고를 하려고 CPA에 여쭈었더니 state에 만불, fed에 3만불 정도의 세금을 내야 한다고 합니다. 지금 은행에서 3000불 밖에 없는 저에게 너무 날벼락 같은 말이었습니다.
1099-c와 함께 에스크로 회사로 부터 50만 5천짜리 1099-s도 받았었습니다.
CPA말씀으로는, 제가 현재 가지고 있는 빚이 63만 1천 (50만 5천 + 12만 6천)이 넘지 않기 때문에 2012년 12월까지 발효된 세금 면제에 해당되지 않는다고 하시네요.
참고로, 이 집에서 10만불을 cash out했었었고, 그 돈으로 생활비와 카드빚 갚고 한국에 계시는 부모님이 아프셔서 생활비 도와드리고.. 하다보니 그 돈은 언제 썼는지 하나도 남아있지 않습니다.
은행에서는 아마도, 10만불 cash out한것과 6개월 정도 페이먼트 못낸거를 합쳐서 보낸거라고 생각이 듭니다.

제가 가지고 있는 4유닛의 은행 밸런스는 52만이 남아있습니다.
카드 빚은 약 1만 정도이고, 자동차는 2만 5천정도 밸런스가 남아있습니다.
저는 싱글이고 나이는 50대 후반입니다.
직장은 없고, 유닛에서 나오는 렌트비로 겨우겨우 생활하고 있는 상황입니다.

어떻게 하면 좋을까요?
제 아는 다른 분들도 숏세일로 집을 판 분들이 계시는데, 저처럼 세금을 내셔야 하는 상황의 분은 없으시더라구요.

순서없이 글을 썼는데... 읽어주셔서 감사하구요..
제게 좋은 방법이 있는지... 부탁 드립니다.

* 등록된 총 답변수 1개입니다.

전문가 답변글

최재경 님 답변 답변일 4/14/2010 4:08:09 PM

부동산을 보유하고 있는 형태(개인, 회사 또는 LLC)에 따라 세금을 안낼 수 있는 방법이 달라집니다.

일반적으로 숏세일 이후 보유하고 있는 총자산의 합계가 총부채보다 적다면 insolvency clause를 적용해서 면세입니다. 사업용 부동산은 insolvency적용을 못 받더라도 real property business indebtedness clause로 세금을 안 낼수 있습니다.

주의할 점은 세금보고시 별도의 양식을 첨부해서 자신의 다른 tax attributes을 줄여야 하는 것입니다. NOL이나 Capital loss같이 나중에 세금을 줄일 수 있는 attributes를 줄여서 이중으로 혜택을 못 받게 하는 것입니다. 보유하고 있는 부동산의 원가를 줄여서 나중에 부동산 처분시 양도세를 높이겠다고 선택할 수도 있습니다.