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머니/재테크 금융/융자/크레딧/론

Q. 모기지 재융자

지역California 아이디c**ngsuk**** 공감0
조회3,319 작성일12/4/2013 8:23:06 AM
30년 4.5%로 3년이 넘게 페이먼을 했읍니다.
디스커버 모기지에서 3.25% 15년 cost $2,800으로 오퍼를 받았는데
해야하나 말아야 하나 해서요.
이 deal이 제가 15년이상 이집을 가지고 있는다 가정하면 유리한가요?
참고로 저는 싱글로 텍스를 많이 내고 있습니다. 조언 부탁 드릴께요
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* 등록된 총 답변수 4개입니다.

전문가 답변글
박정수 Richard Park 님 답변 답변일 12/4/2013 9:24:35 AM
안녕하세요

제안 받으신 15년 이자율과 말씀하신 비용으로 재융자를 하신다면 오늘 현재 락인 이자율을 기준하여 받으신 제안이 나쁘지 않은 것으로 생각됩니다.
30년에서 15년으로 재융자하실수 있는 인컴이 가능하시다면 15년으로 바꾸시는것이 여러면에서 경제적인 장점이 많습니다
(아래 제 블로그에 오셔서 관련글을 참고하시기 바랍니다.)
또한 최근 1주일사이에 이자율이 오르고 있는 상황이어서 현재 말씀하신 조건이라면 괜찮은것으로 생각됩니다.
감사합니다.
Richard Park (Jung S Park)
Direct: 213-800-1922
Fax: 213-389-8588
E-mail: jsp618@hotmail.com
NMLS# 422523 ( Safe Act License)
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박정수 Richard Park

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회원 답변글
답변일 12/7/2013 4:18:34 PM
개인적인 의견으로는 절대로 해서는 않된다고 생각합니다.

이유:

1 1.25% 차이에 Refinance 에 들어가는 비용 고려.

2 Refinance 에 들어가는 시간과 골치거리.

3 가장 중요한 문제 입니다. 모게지 Borker 들은 30년을 15 년으로 Refinance 하면 총이자가 줄어들고 빨리 Payoff 를 할수있다고 꼬드김니다. 하지만 오늘의 $1000 은 20 년후 $500 의 가치도 되지 않을것입니다. 20 년후 껌값을 내면 되는것이죠. Cash 는 내 주머니에 있는것이 항상 유리하다고 생각 됩니다. 더내고 싶다면 언제든지 그렇게 하면 되니 말입니다.

하지만 일단 Refinance 를 하고나면 나의 사정이 어려워 졌을경우 조금 덜내도 되냐고 은행에 물어보면 그답은 100% 노~~~~~~~! 입니다.
답변일 12/7/2013 6:57:25 PM
30년과 15년의 차이는 원금을 처음부터 많이 페이오프하고 빨리 기간을 단축해서 페이오프히는것입니다.
이부분은 인컴이 없는 분들은 당연히 어려운 것이고 검토하실수 없는 부분입니다.
그러나 인컴에 여유가 있고 여건이 된다면 15년을 하는것이 경제적으로 유리한 이유는
예를들어 보통 30년 프로그램의 경우
20만불을 얻으면 30년동안 16만불의 이자를 내게 되는데
이돈을 페이먼트하는 7년 까지는 거의 이자로 내신다는 사실을 아셔야 합니다. 15년은 처음부터 내시는 페이먼트의 65%가 원금으로 페이오프되고 이자도 5만7천불 정도만 내게됩니다.
그것이 15년 모기지의 장점입니다.
그러나 인컴이 안되시거나 형편이 안되시면 30년으로 하셔야겠지요..
답변일 12/8/2013 3:42:19 PM
jsp618 님의 말씀이 수학적인 계산으로는 맞습니다만.....................

인생이 어떻게 흘러갈지도 변수이고요... 또한 현재 single 이라 하셨는데, 세금 보고 하실때 이자에 대한 세금 감면 혜택을 고려 하시면 1.25 % 는 아무런 의미가 없을것 같습니다.

골치만 아프고 결국 혜택은 없는거죠. 이자에 대한 세금 감면 혜택을 현재 인컴이 많으신 single 분이 생각을 해보면 앞으로 15 년간 혜택 받는 이자와 골치믿 비용과 앞으로 받을수있는 30 년간의 이자에 대한 세금 혜택과 돈의 가치 변화를 고려 한다면 그 정답은 당연히 NO 입니다.

정히 수학적이 계산으로 $1 이라도 절약을 하고 싶다면 2% 이상의 차이가 난다면 10 년후 부터는 이득이 될수 있겠죠.
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