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곽재혁
님 답변
답변일
5/22/2017 8:51:07 PM
미국에서의 경우 일단은 두가지만 말씀을 드리겠습니다. 첫째는, 경매에도 보통 한국의 법원경매에 해당하는 것을 TRUSTEE SALE 이라고 합니다. 쉽게 설명 드려서 주택 담보 대출을 못갚아서 주택이 차압 절차를 밟고 있고 거의 마지막 단계에 은행에 차압이 되기전에 법원에서 경매 처리가 되는 경우를 말하며 원칙적으로 전액 캐시로 거래가 되며 가장 나쁜점은 주택에 관련되어서 모든 재산세 미납부분이나 기타 소유권 행사시 장애가 되는 부분들에 대해서도 본인이 다 알아서 조사하고 책임을 지셔야 하는 단점이 있습니다. 이런경우 경험이 없으시다면 거의 힘들다고 보시면됩니다. 그리고 최근에는 경쟁도 심하고 차압 매물이 감소되면서 즉 주택 시장이 안정화 되면서 이러한 매물들은 거의 없다고 보시면 됩니다. 이러한 경우 위험성 때문에 소유권 보증보험 즉 TITLE INSURANCE 들 거의 다 들어주지를 않습니다. 두번째는, 은행에서 완전히 차압을 완료해서 소유권이 은행으로 넘어가서 고용된 지역 에이전트가 리스팅 하는 경우를 은행 차압 매물 이라고 해서 매매하는 경우 입니다. 이런경우 셀러가 은행일뿐 일반 매매와 별반 차이가 없지만 거의 최근에는 매물의 부족으로 인해서 가격 경쟁력이 그다지 좋지가 않은편 입니다.
세번짼, 숏세일이나소위 말하는 PRE FORECLOSURE 등을 전문으로 한다는 경우도 있지만 거의 매물이 없습니다.
네번쨰는, 일반 매물을 AUCTION 의 형태로 매매하는 것으로 아주 낮은 가격부터 시작을 하지만 결국 너무 낮은 가격에는 셀러가 오퍼를 받지않을 권한이 있기 때문에 별 가치가 없습니다 일단은 여러가지로 초보자 시라면 부동산 매매과정부터 공부를 하시는게 어떨까 합니다. 캘리포니아 에서는 여건상 힘드실 수 있고 타주도 알아 보시기 바랍니다. 참고 하시기 바랍니다.
세번짼, 숏세일이나소위 말하는 PRE FORECLOSURE 등을 전문으로 한다는 경우도 있지만 거의 매물이 없습니다.
네번쨰는, 일반 매물을 AUCTION 의 형태로 매매하는 것으로 아주 낮은 가격부터 시작을 하지만 결국 너무 낮은 가격에는 셀러가 오퍼를 받지않을 권한이 있기 때문에 별 가치가 없습니다 일단은 여러가지로 초보자 시라면 부동산 매매과정부터 공부를 하시는게 어떨까 합니다. 캘리포니아 에서는 여건상 힘드실 수 있고 타주도 알아 보시기 바랍니다. 참고 하시기 바랍니다.
