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에드워드 김
님 답변
답변일
2/21/2011 1:53:51 PM
foreclosure/ short sale을 이유로 주거주지에 대한 채무탕감이 발생한 경우 세금혜택이 있습니다. 글의 편의상 존칭은 생략하고 글을 올립니다.
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The Mortgage Debt Relief Act of 2007
만일 은행이나 누군가에 부채가 있었으나 그 부채를 탕감받았다면, 탕감받은 금액은 과세소득이(debt cancellation income) 되어 세금을 내는 경우가 많다. 그러나 2007년 12월 20일 시행된The Mortgage Debt Relief Act of 2007은 2007년 부터 2012년 사이에 주거주지(principal residence)에 대한 채무의 탕감을 과세소득에서 제외시킬 수 있도록 허용하고있다.
채무의 탕감은 foreclosure/ short sale과 관련한 부채탕감과 모기지 조정(mortgage restructuring)을 통해서 발생되며 최고 $2,000,000.(married filing separately의 겨우 $1,000,000)까지 적용한다. 두번째 집(second home), credit card, 자동차 융자(auto loans)에서 탕감된 채무는 해당되지 않는다. Refinancing의 경우에는 이전 모기지의 원금의 범위까지만 적용한다.
하지만 이 조항에는 해당하지 않더라도
• title 11 bankruptcy(파산)
• insolvency(채무를 탕감 받기 바로 이전에 부채가 자산의 가치를 초과)
• Certain farm debt
• Non-recourse loans(자산을 담보로 융자)의 경우
부채탕감액을 과세소득에서 면제 받을 수 있다. 자세한 것은 Publication 4681과 544를 참조한다.
** 보고방법
$600이상의 채무를 탕감해준lender는 다음해 1월까지 Form 1099-C를 발행하며, 취소된 채무는 box 2에 나타난다. 이 금액이 주거주지 채무의 탕감에 해당되면 채무자는 Form 982를 작성하여 개인세금보고(Form 1040)에 추가하여야 한다. Form 982에서 면제된 채무의 종류와 gross income에서 제외되는 소득을 명시하고, 나머지는 과세소득으로 포함되어야 한다.
집을 Foreclosure나 판매하여 발생한 손실은 세금공제가 될 수 없다. 세금측면에서 두가지가 고려되어야 하는데 하나는debt cancellation income과 capital gain이다.
예) 2004년 $290,000짜리 집을 구입하여 $10,000을 들여 다락방을 만들었다. 2009년 집을 foreclosure하는 할때 채무자는 모기지와 크레딧 카드 등을 합하여 총 부채가 385,000이고 가진 총 자산의 시장가격이 $340,000으로 채무이행이 불가능한 상태(insolvency)였다. 주택의 판매 가격은 $320,000이고, foreclosure에서 해결된 $370,000이다.
debt cancellation income의 계산
채무 $370,000
주택가격 320,000
Debt cancellation income $50,000
• debt cancellation income 즉 과세소득이 $50,000 발생하였으나 부채 $385,000이 총 자산 $340,000보다 $45,000 초과하여 insolvency 상태이다. 은행은 $50,000에 대하여 Form 1099-C를 발행하고 채무자는 Form 982를 통해 insolvency만큼 즉 $45,000은 과세소득에서 제외되고, $5,000은 과세소득으로 남는다.
• 만일 이 주택이 주 거주지(principal residence)였다면The Mortgage Debt Relief Act of 2007에 의하여 $50,000은 과세소득이 되지 않는다.
• 기타 bankruptcy, Certain farm debt, Non-recourse loans의 경우에도 부채의 탕감은 과세소득이 되지 않는다.
Capital Gain의 계산
판매가격 $320,000
주택원가(adjusted basis) 300,000(290,000+10,000)
Capital gain $20,000
• Capital gain이 발생하여 개인세금보고 schedule D에서 $20,000의 소득을 보고해야 한다.
• 최근 5년중 2년 이상을 이 집에서 살았으면 부부공동보고의 경우 up to $500,000(single-up to $250,000)의 공제을 받을 수 있으므로 capital gain $20,000은 세금을 내지 않아도 된다.
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The Mortgage Debt Relief Act of 2007
만일 은행이나 누군가에 부채가 있었으나 그 부채를 탕감받았다면, 탕감받은 금액은 과세소득이(debt cancellation income) 되어 세금을 내는 경우가 많다. 그러나 2007년 12월 20일 시행된The Mortgage Debt Relief Act of 2007은 2007년 부터 2012년 사이에 주거주지(principal residence)에 대한 채무의 탕감을 과세소득에서 제외시킬 수 있도록 허용하고있다.
채무의 탕감은 foreclosure/ short sale과 관련한 부채탕감과 모기지 조정(mortgage restructuring)을 통해서 발생되며 최고 $2,000,000.(married filing separately의 겨우 $1,000,000)까지 적용한다. 두번째 집(second home), credit card, 자동차 융자(auto loans)에서 탕감된 채무는 해당되지 않는다. Refinancing의 경우에는 이전 모기지의 원금의 범위까지만 적용한다.
하지만 이 조항에는 해당하지 않더라도
• title 11 bankruptcy(파산)
• insolvency(채무를 탕감 받기 바로 이전에 부채가 자산의 가치를 초과)
• Certain farm debt
• Non-recourse loans(자산을 담보로 융자)의 경우
부채탕감액을 과세소득에서 면제 받을 수 있다. 자세한 것은 Publication 4681과 544를 참조한다.
** 보고방법
$600이상의 채무를 탕감해준lender는 다음해 1월까지 Form 1099-C를 발행하며, 취소된 채무는 box 2에 나타난다. 이 금액이 주거주지 채무의 탕감에 해당되면 채무자는 Form 982를 작성하여 개인세금보고(Form 1040)에 추가하여야 한다. Form 982에서 면제된 채무의 종류와 gross income에서 제외되는 소득을 명시하고, 나머지는 과세소득으로 포함되어야 한다.
집을 Foreclosure나 판매하여 발생한 손실은 세금공제가 될 수 없다. 세금측면에서 두가지가 고려되어야 하는데 하나는debt cancellation income과 capital gain이다.
예) 2004년 $290,000짜리 집을 구입하여 $10,000을 들여 다락방을 만들었다. 2009년 집을 foreclosure하는 할때 채무자는 모기지와 크레딧 카드 등을 합하여 총 부채가 385,000이고 가진 총 자산의 시장가격이 $340,000으로 채무이행이 불가능한 상태(insolvency)였다. 주택의 판매 가격은 $320,000이고, foreclosure에서 해결된 $370,000이다.
debt cancellation income의 계산
채무 $370,000
주택가격 320,000
Debt cancellation income $50,000
• debt cancellation income 즉 과세소득이 $50,000 발생하였으나 부채 $385,000이 총 자산 $340,000보다 $45,000 초과하여 insolvency 상태이다. 은행은 $50,000에 대하여 Form 1099-C를 발행하고 채무자는 Form 982를 통해 insolvency만큼 즉 $45,000은 과세소득에서 제외되고, $5,000은 과세소득으로 남는다.
• 만일 이 주택이 주 거주지(principal residence)였다면The Mortgage Debt Relief Act of 2007에 의하여 $50,000은 과세소득이 되지 않는다.
• 기타 bankruptcy, Certain farm debt, Non-recourse loans의 경우에도 부채의 탕감은 과세소득이 되지 않는다.
Capital Gain의 계산
판매가격 $320,000
주택원가(adjusted basis) 300,000(290,000+10,000)
Capital gain $20,000
• Capital gain이 발생하여 개인세금보고 schedule D에서 $20,000의 소득을 보고해야 한다.
• 최근 5년중 2년 이상을 이 집에서 살았으면 부부공동보고의 경우 up to $500,000(single-up to $250,000)의 공제을 받을 수 있으므로 capital gain $20,000은 세금을 내지 않아도 된다.
