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요사이 많은 분들로부터 받고 있는 질문이 모기지 이자의 향방 입니다.
미국내 인플레이션 그리고 러시아-우크라이나 전쟁, 곡물가, 유류가 등 여러가지 복합요소로 경제적으로 힘든 상황입니다.
1. 인플레이션
현재 미국 모기지 금리에 영향을 주는 요소는 인플레이션이 가장 큰 요인이라고 할 수 있습니다. 7월달에 발표되어진 소비자 물가 지수 (CPI 일명 인플레이션) 가 9.1% 로 1981년 이후 가장 높은 수치가 발표되어졌습니다. 연방준비 위원회에서는 1년에 8차례의 공개회의 중 지금까지 기준금리를 Giant Step으로 0.75%를 인상하며 현재 2.25 - 2.5%의 주요 은행간 거래 Overnight Rate 을 7월27일에 발표를 하였습니다. 그러면서 앞으로도 인플레이션을 낮출수 있는 모든 가용수단을 사용하겠는 의지를 표현하였고, 2달뒤에 있을 9월달 연방준비 위원회 공개회의에서는 Soft Step 으로 0.5 - 0.75%의 인상을 암시하였습니다. 지금까지 기준금리를 올리면서 처음으로 Soft Step 을 표현하며 아직 미국의 경제가 Recession 단계에 있지 않으며 아직도 미국 경제의 건전성을 표현하여서,미국의 증시의 환영을 받았습니다.
2. 모기지 이자의 결정
모기지 이자의 결정은 FED 가 발표하는 기준금리와 무관하지는 않지만 그렇다고 직접적인 영향을 받는 것은 아닙니다. 여러 복합 상황에 의해서 결정이 되어지고 있는데, 현재의 상황은 수요와 공급의 법칙에 따라서 투자 자금의 이동에 의해서 결정이 되어지고 있습니다. 즉 주식시장의 위험자산과 국채 (채권)의 안전자산 사이에서 투자 자금의 이동이 모기지 금리를 결정하는 상황입니다. 7월27일 연방준비 위원회의 0.75% 인상이 발표되면서 주식시장의 환영을 받으면서 주식시장의 다우존스, 나스닥 지수 그리고 S&P 지수가 상승하였고, 대신에 미국 재무성 채권 가격은 하락을 하면서, 안전자산인 모기지 채권의 가격이 하락하였습니다. 즉 투자 자금이 채권시장에서 주식시장으로 옮겨가면서 채권의 수요가 줄어 들어서 모기지 이자가 하락하기 시작하였고,현재는 모기지의 이자가 펜데믹 이전 2018년 수준으로 내려가서 4% 대의 이자로 내려가기 시작하였습니다. 지난 몇달 동안 이자가 일반융자 30년 고정 6.25%까지 올라 갔었는데, 이제는 이자가 4%대로 다시 내려 진입하고 있습니다.
3. 주택시장
부동산에 대해서는 전문인이 아니나 저의 개인적 소견으로는 다시 이자가 좋아지는 상황이며 그동안 부동산 시장의 안정과 좋은 이자를 기다리며 융자를 준비하고 계시는 바이어들이 많아서 부동산 시장이 다시 활기를 띌 것으로 기대하고 있습니다. 부동산 전문인들의 대체적인 의견이 주택가격이 변동이 없거나 소폭 하락이 있다고 하시는데, 이번에 기준 금리 인상으로 인한 모기지 이자의 하락이 다시 부동산 시장에 활력을 줄 것으로 기대하고 있습니다.
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Andrew Choi
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