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원동석
님 답변
답변일
11/29/2007 9:20:02 PM
일반적으로 상업용 건물의 임대계약을 체결하게 되면 그 임대계약서에 정해진 임대기간 동안 그 장소에서 사업을 할 수 있게 됩니다. 물론 임대료를 지불하지 않거나 임대계약 규정을 위반하는 등의 행위를 하게 되면 그 이전에 퇴거될 수 있습니다.
그러나 임대자 자신이 아무 잘못을 하지 않고 열심히 사업을 운영하고 있다가도 그 임대계약이 파기되어 버리는 경우가 있습니다.예를 들면 정부가 그 상업용 건물을 수용하여 공공목적으로 사용하고자 하는 경우 건물이 여러가지 재해로 인하여 파괴되어 버리는 경우 등을 들 수 있겠습니다.
이러한 경우 이외에도 임대계약이 파기될 수 있는 경우가 있는데 이것은 그 건물의 소유주가 그 건물을 담보로 받은 융자금을 제 때에 상환하지 못해서 그 건물이 유질처분(Foreclosure) 되는 경우를 들 수 있겠습니다.
귀하의 경우가 이 유질처분에 해당되는 것으로 생각됩니다. 건물주가 해당 건물의 융자금을 제때에 상환하지 못하면 그 건물에 융자를 해 준 은행에서는 그 건물을 유질처분을 통하여 제삼자에게 매각하여 융자금을 환수하고자 합니다. 이러한 유질처분을 하는 과정에서 기존 임대계약이 파기되며 월세로 바뀌게 됩니다.
물론 이처럼 기존 임대계약이 파기되지 않는 경우도 있습니다. 예를 들면 임대계약서에 등기순위 양보 (Subordination) 조항이 없는 경우를 들 수 있습니다.
이 조항은 임대계약서가 먼저 작성되었다 하더라도 그 순위를 그 건물을 담보로 한 융자회사에게 양보한다고 하는 조항입니다. 그러나 대부분의 상업용 임대계약에는 등기순위를 건물을 담보로 한 융자회사에게 양보하도록 되어 있기 때문에 건물이 유질처분되는 과정에서 임대계약이 파기되고 있습니다.
물론 새로운 건물주가 그 임대계약권을 인정하게 되면 아무 문제가 없으며 일반적으로 그 임대계약권을 인정하고 있지만 가끔 가다가 새로운 소유주가 나름대로의 이유로 임대계약권을 인정하지 않는 경우가 있습니다.
많은 경우에 임대자들은 건물주의 재정상태에 대하여는 생각하지 않고 임대계약을 체결하고 있으며 임대장소에 많은 돈을 들여서 실내장식을 포함한 시설을 설치하고 있습니다. 만일에 건물주의 재정상태에 문제가 있어서 그 건물이 유질처분을 당하게 되면 이로 인하여 큰 손해를 볼 수도 있음도 생각해야 합니다.
그러나 현실적으로 입주자가 어떤 건물을 임대하기 전에 건물주의 재정보고서를 달라고 하는 것이 어렵기 때문에 이 문제는 풀기 어려운 숙제로 남아 있다고 보겠습니다.
그러나 임대자 자신이 아무 잘못을 하지 않고 열심히 사업을 운영하고 있다가도 그 임대계약이 파기되어 버리는 경우가 있습니다.예를 들면 정부가 그 상업용 건물을 수용하여 공공목적으로 사용하고자 하는 경우 건물이 여러가지 재해로 인하여 파괴되어 버리는 경우 등을 들 수 있겠습니다.
이러한 경우 이외에도 임대계약이 파기될 수 있는 경우가 있는데 이것은 그 건물의 소유주가 그 건물을 담보로 받은 융자금을 제 때에 상환하지 못해서 그 건물이 유질처분(Foreclosure) 되는 경우를 들 수 있겠습니다.
귀하의 경우가 이 유질처분에 해당되는 것으로 생각됩니다. 건물주가 해당 건물의 융자금을 제때에 상환하지 못하면 그 건물에 융자를 해 준 은행에서는 그 건물을 유질처분을 통하여 제삼자에게 매각하여 융자금을 환수하고자 합니다. 이러한 유질처분을 하는 과정에서 기존 임대계약이 파기되며 월세로 바뀌게 됩니다.
물론 이처럼 기존 임대계약이 파기되지 않는 경우도 있습니다. 예를 들면 임대계약서에 등기순위 양보 (Subordination) 조항이 없는 경우를 들 수 있습니다.
이 조항은 임대계약서가 먼저 작성되었다 하더라도 그 순위를 그 건물을 담보로 한 융자회사에게 양보한다고 하는 조항입니다. 그러나 대부분의 상업용 임대계약에는 등기순위를 건물을 담보로 한 융자회사에게 양보하도록 되어 있기 때문에 건물이 유질처분되는 과정에서 임대계약이 파기되고 있습니다.
물론 새로운 건물주가 그 임대계약권을 인정하게 되면 아무 문제가 없으며 일반적으로 그 임대계약권을 인정하고 있지만 가끔 가다가 새로운 소유주가 나름대로의 이유로 임대계약권을 인정하지 않는 경우가 있습니다.
많은 경우에 임대자들은 건물주의 재정상태에 대하여는 생각하지 않고 임대계약을 체결하고 있으며 임대장소에 많은 돈을 들여서 실내장식을 포함한 시설을 설치하고 있습니다. 만일에 건물주의 재정상태에 문제가 있어서 그 건물이 유질처분을 당하게 되면 이로 인하여 큰 손해를 볼 수도 있음도 생각해야 합니다.
그러나 현실적으로 입주자가 어떤 건물을 임대하기 전에 건물주의 재정보고서를 달라고 하는 것이 어렵기 때문에 이 문제는 풀기 어려운 숙제로 남아 있다고 보겠습니다.
