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곽재혁
님 답변
답변일
1/15/2009 10:10:02 PM
미국에서의 모기지 페이먼트의 이자의 개념은 일종의 복리의 개념 입니다.미국에서의 융자는 대략 30년고정 이라면 거의 10년에서 그이상은 이자만 내게 됩니다. 어떤 프로그램을 이용하셨는지는 몰라도 아마 30년 고정이라고 추측이 됩니다. 일단 콘도 (구입가격으로 보았을떄 얼바인이나 한인타운의 신축콘도 같습니다)의 구입비용에서 20%를 다운하셨다면 융자액수는 $368,000불이 됩니다. 여기에서 페이먼트를 고정으로 하셨다면 이자율이 대략 5.2%이상이 됩니다 (계산기가 없어서 어림짐작으로 잡아보았습니다). $300불이 관리비이고 페이먼트예상액이 $2,300불일때(아마 융자회사에서 quote만 받으셨다면 지금의 이자율진행으로 보았을때 조금은 이자가 떨어져서 페이먼트가 줄어들수는 있을겁니다) 질문의 내용은 30년후 pay-off되면 거의 72만이라는 계산이 나온다는것 입니다. 은행은 어마어마한 돈을 벌수있는 기회가 됩니다. 그래서 이 복리이자를 피하기위하여 여러가지 변형된 프로그램이 나왔었습니다 (예. 한달에 두번페이해서 대략 5-7년먼저 페이오프하는 Bi-weekly프로그램) 부동산업에 종사하는 사람으로써 말씀드리고 싶은점은 미국에서의 평균주택의 소유기간은 대부분 3-5년입니다. 이는 2000-2005년사이의 부동산 상승기에는 2-3년 이었습니다. 페이오프를 생각하시는 분들은 바로 은퇴를 생각하시고 주택에 돈을 페이하는경우가 많습니다. 그러나 한국과는 달리 미국에서는 평생 2-3번 주택을 구입하게 됩니다. 이유가 어찌됐던 한국과는 다른 시스템이고 이자는 어마어마 하지만 소위 leverage 효과(소액을 다운하고 은행에 돈을 빌려서 큰가치의 부동산을 소유하느것)를 잘이용하는것이 투자의 첫걸음입니다. 어차피 30년간 한주택에 사는경우는 극소수입니다. 비싼이자를 치루지만 미국식 투자라고 이해하시기 바랍니다.
