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곽재혁
님 답변
답변일
2/5/2009 3:11:01 PM
숏세일이나 은행융자조정에 대해서 간단하게 말씀드리겠습니다.
(1) 숏세일: 주택구입하실때 융자받으신것 이외의 두 융자기관에서 받으신 1만불씩 총2만불은 숏세일시 포함이 안됩니다. 이것은 개별적으로 해결하셔야 합니다 .일단 거주하시는 지역의 부동산 에이전트를 통해서 감정을 알아보시고 만일 감정가가 나오게 되면 일반 세일을 하시고 감정가가 안나오면 숏세일을 하게됩니다. 숏세일은 일단 에이전트를 선정하신후 바이어가 있을때 그바이어가 은행에서 승인이 되면 예를들어 $240,000융자액수에서 (약간은 줄어들었겠지만) 현시세가 $200,000이마면 차액인 $40,000을 은행과의 협상에서 면제받고 주택을 새 바이어가 사게 됩니다. 그리고 융자와는 상관없는 $20,000은 별도로 동시에 처리하셔야 합니다. 왜냐하면 이 $20,000이 주택에 LIEN(근저당)이 설정되어있기 때문입니다. 일단 숏세일을 하시면 발생가능한 세금문제는 회계사와 상의하시기 바랍니다. 숏세일로 인해 개인크레딧에 영향을 미치며(크레딧이 나빠지며) 만일 선생님이 나중에 쇼셜번호를 취득하시면 어쩌면 크레딧 기록에 나타날수있습니다 (확실히는 모르겠습니다).
(2) 융자조정(Loan Modification): 융자은행에 따라서 다르지만 일단은 수입증명이 되어야 합니다. 은행측에서는 주로 텍스인컴서류로 이 수입증명을 합니다. 수입증명이 되시는 분에 한해서 은행은 일정심사를 거친후 오퍼를 합니다. 이오퍼는 때에 따라서는 낮은 이자의 고정페이먼트로 가거나 아니면 몇년에 걸쳐서 이자를 차등하게 적용하거나 (예. 첫해3%,둘째해 4%, 셋째해 5%등) 하는등 입니다. 융자조정을 하시려면 인컴증명이 반드시 필요한데 선생님은 조금힘드실것 같습니다. 특히 주융자인이 남편분이시기 때문에 더더욱 그렇습니다 .
**제생각에는 일단 융자조정은 힘들것 같습니다. 그리고 융자조정이 모든경우에 승인 되지는 않기 때문에 그리고 무료로 하는 융자조정은 서류를 대행만 해주는 경우가 대부분이기 때문에 차라리 은행에 직접 연락하셔서 (가능하면 Loan mitigation Department) 단기간이라도 (최소 1-2년) 페이먼트를 줄이시는 방안을 강구하시고 여의치 않을때는 숏세일을 고려하시되 반드시 $20,000의 문제의 해결책을 강구하시기 바랍니다.
(1) 숏세일: 주택구입하실때 융자받으신것 이외의 두 융자기관에서 받으신 1만불씩 총2만불은 숏세일시 포함이 안됩니다. 이것은 개별적으로 해결하셔야 합니다 .일단 거주하시는 지역의 부동산 에이전트를 통해서 감정을 알아보시고 만일 감정가가 나오게 되면 일반 세일을 하시고 감정가가 안나오면 숏세일을 하게됩니다. 숏세일은 일단 에이전트를 선정하신후 바이어가 있을때 그바이어가 은행에서 승인이 되면 예를들어 $240,000융자액수에서 (약간은 줄어들었겠지만) 현시세가 $200,000이마면 차액인 $40,000을 은행과의 협상에서 면제받고 주택을 새 바이어가 사게 됩니다. 그리고 융자와는 상관없는 $20,000은 별도로 동시에 처리하셔야 합니다. 왜냐하면 이 $20,000이 주택에 LIEN(근저당)이 설정되어있기 때문입니다. 일단 숏세일을 하시면 발생가능한 세금문제는 회계사와 상의하시기 바랍니다. 숏세일로 인해 개인크레딧에 영향을 미치며(크레딧이 나빠지며) 만일 선생님이 나중에 쇼셜번호를 취득하시면 어쩌면 크레딧 기록에 나타날수있습니다 (확실히는 모르겠습니다).
(2) 융자조정(Loan Modification): 융자은행에 따라서 다르지만 일단은 수입증명이 되어야 합니다. 은행측에서는 주로 텍스인컴서류로 이 수입증명을 합니다. 수입증명이 되시는 분에 한해서 은행은 일정심사를 거친후 오퍼를 합니다. 이오퍼는 때에 따라서는 낮은 이자의 고정페이먼트로 가거나 아니면 몇년에 걸쳐서 이자를 차등하게 적용하거나 (예. 첫해3%,둘째해 4%, 셋째해 5%등) 하는등 입니다. 융자조정을 하시려면 인컴증명이 반드시 필요한데 선생님은 조금힘드실것 같습니다. 특히 주융자인이 남편분이시기 때문에 더더욱 그렇습니다 .
**제생각에는 일단 융자조정은 힘들것 같습니다. 그리고 융자조정이 모든경우에 승인 되지는 않기 때문에 그리고 무료로 하는 융자조정은 서류를 대행만 해주는 경우가 대부분이기 때문에 차라리 은행에 직접 연락하셔서 (가능하면 Loan mitigation Department) 단기간이라도 (최소 1-2년) 페이먼트를 줄이시는 방안을 강구하시고 여의치 않을때는 숏세일을 고려하시되 반드시 $20,000의 문제의 해결책을 강구하시기 바랍니다.
