그저 답답... - ASK미국 - 미주중앙일보

곽재혁 님 답변 답변일 3/23/2009 12:17:35 PM

~ 포클러져를 당하게 되면 1차 와 2차 론 모두를 탕감받는지요.
~ 2차론에 대해서 1099을 발급 받게 되는지요.

일단 1,2차로 표현하신 융자가 주택구입시에 사용된것인지 아니면 1차 융자를 받으시고 나중에 주택담보로 추가로 line of creidt을 받으셨는지에 따라서 달라집니다. 만일 line of creidt이시라면 이것은 recourse loan으로 분류 나중에 개인채무로 따라올수 있습니다. 그리고 주택구입시의 융자의 일부라면 면제될수 있습니다

~ 전에 살던집으로 차압이 들어 오거나 하는건 아닌지요.

전에 살던집은 해당주택외에 소유하고 계시는 다른집을 말씀하시는것 같습니다. 이럴경우에는 별개로 분류될수 있습니다 다만 다른 주택에 equity가 많다면 상법변호사님과 상담을 한번 해보시기를 바랍니다. 원칙적으로는 상관이 없지만 확실히 하셔야 합니다.

~ 포클러져 당할때 까지 앞으로 몇달을 더 살수 았는지요.

아마 페이먼트를 계속 연체하고 계시다면 곧 NOD를 받으실겁니다. .캘리포니아에서는 5월이후에는 차압이 힘들어지므로 그전에 페이먼트가 연체된 주택에 대한 NOD발급이 최근 증가하고 있습니다. 몇달이라기 보다는 일단 NOD후 3-4달이라고 보시면서 준비하시기 바랍니다.

~ 프라퍼티 택스와 HOA 는 어떻게 해야 하는지요.
차압시의 미납된 재산세는 주택과 같이 따라가지만 HOA는 개인부채로 남을 가능성이 많습니다.

불경기에 우리 모두 힘냅시다 , 화이팅~~

부동산 중개인/미연방세무사(EA)

곽재혁

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원동석 님 답변 답변일 3/24/2009 5:43:16 PM

먼저 포클로져 (유질처분이라고 함)를 당하게 되는 경우 융자금이 탕감받게 되는 것은 융자의 종류와 그 내용에 따라 차이가 있습니다. 캘리포니아 법에 따라서 주택을 구입할 때 받은 융자 또는 재융자를 통하여 받은 융자금의 일부 또는 전부가 그 주택의 구입대금을 값기 위하여 사용된 경우라면 귀하의 주택을 담보로 설정된 1차 및 2차 융자금이 다 탕감되게 된다고 볼 수 있겠습니다. 그러나, 그 2차론이 자동차 구입비, 사업자금 등 기타 용도로 사용되었다면 포클로져와 상관없이 2차융자에 대한 개인적인 책임을 지게 되실 수도 있겠습니다. 자세한 것은 서류를 검토해 보아야 말씀드릴 수 있겠습니다.

만일 1차 융자은행에서 포클로저를 하게 되면 2차 융자은행의 담보권은 상실되게 됩니다. 이것은 파산법에서 이야기하는 탕감의 개념과는 다릅니다. 일반적으로 이야기하자면 1차 융자은행에서 포클로저를 하게 되면 2차 융자금은 없어지게 된다고 볼 수 있겠습니다.

전에 살던 집으로 차압이 들어오는 것의 여부는 위에 이야기드린대로 2차융자에 대한 책임한계에 달려있겠습니다.

포클로저를 당할 때까지 앞으로 몇개월을 더 살수 있는지에 대하여서는 각 은행마다 얼마나 빨리 움직이느냐에 달려 있겠습니다. 일반적으로는 융자금을 3-4개월 납부하지 않으면 융자은행에서 융자금 미납통지서가 오게 되고 그 이후 90일이 지나면 매각통지서가 오고 한달 이내에 매각처분을 하게 됩니다. 그러나, 캘리포니아에서는 오는 5월 부터 미납통지서 (NOD)를 주기전에 추가적인 시간을 주어야 하고, 여러가지 절차를 밟도록 개정되고 있기 때문에 개정된 법규 하에서는 그 기간이 더 늘어날 수도 있겠습니다.

그러나, 단순히 포클로저가 될 때까지 더 오랜 기간을 그곳에서 살고자 하기 전에 현재 가지고 있는 융자와 관련하여 어떤 문제가 처음부터 있었는지에 대한 검토도 필요하겠습니다. 특히, 처음에 1차 및 2차 융자를 받으신 것으로 보아 연방법과 주법 등을 모두 준수하였는지에 대한 검토가 필요하겠습니다.

주택을 구입하기 위하여 받은 융자금 또는 주택을 구입할 때 받은 융자금을 재융자하기 위하여 융자를 신청하게 되면 은행으로 부터 여러장의 해당융자와 관련된 세부적인 사항이 담긴 서류를 받게 됩니다. 융자기관에서는 주택소유주가 융자 또는 재융자를 신청할 때 예상되는 융자금액, 상환금액, 경비, 이자율 등을 알려주기 위하여 보내주는 서류입니다. 그러나, 막상 융자가 마무리되는 당시에는 상황이 바뀔 수 있습니다. 그 이유는 융자를 신청하는 시점에서는 아직 이자율이 정해지지 않았을 수도 있고, 융자신청인이 융자프로그램을 바꿀 수도 있으며, 융자은행에서 자신들의 프로그램을 수정 및 변경하기도 하며, 융자에 따른 비용은 더욱 정확하지 않음으로 최종적으로 정해진 융자관련 조건들은 신청인이 융자를 받으면서 최종적으로 서명하게 되는 융자서류에 명시되어 있게 됩니다.

이러한 융자서류는 소비자를 보호하기 위하여 제정된 여러가지 연방법규에서 정한 규정과 조건을 충족시키는 선에서 작성되어야 소비자인 주택 소유주들이 보다 정확한 정보를 받게 됩니다. 이러한 법규 중의 하나가 소비자 융자보호 법안 (Truth in Lending Act)이라고 하는 법규인데, 이 법안에 따라서 융자은행에서는 주택소유주에게 융자신청에 관한 세부사항을 신청인인 주택소유주에게 보내어야 하기 때문입니다. 이 세부사항에는 융자프로그램의 이자율, 매달 지불하는 페이먼트, 각종 경비 등에 대한 정확한 금액이 명시되게 됩니다. 만일 이 세부사항에 담겨있는 내용이 소비자 융자보호법안이 규정을 위반하였다면 이에 따른 책임을 융자은행에 물을 수 있으며, 이에 따른 보상으로 융자 원금 또는 이자율 등의 조절을 시도해 볼 수 있겠습니다.

자세한 법적 자문은 귀하가 융자은행으로 부터 받은 융자서류들에 대한 법적검토가 이루어져야 알 수 있겠습니다. 추가적인 도움이 필요한경우 연락처는 (213) 738-7337 입니다.

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