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주택/부동산 리스

Q. 건물주가 NNN rate를 갑자기 1100불 정도 하는 것을 1700 불로 올렸습니다.

지역California 아이디c**an**** 공감0
조회3,145 작성일7/23/2023 9:41:49 PM

안녕하세요?


상업용 부동산 리스 계약으로 운영 중인데 제목과 같이 NNN 금액을 금년에 갑자기 640불 정도를 인상을 하였는데 인상율에 대해 이해가 가지 않습니다. 혹시 인상율 제한이라든지 관련 법규 내용을 알수 없을지 도움 부탁드립니다.


감사합니다.

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* 등록된 총 답변수 3개입니다.

전문가 답변글
곽재혁 님 답변 답변일 7/27/2023 12:03:45 PM
보통의경우 리스의계약은 기본렌트비(sf당으로 계산하고 리스계약서에 명시) 와 함께 NNN 차지에 관한 언급을 하게됩니다. 보통 예를 들어 5년간 기본계약기간(Mandatory leasing period)이 있다면 각해의 기본렌트비와 더불어 각각의 해마다 보통 CPI기준으로 인상분이 3-5% 로 책정이되어 올라가게 되며 NNN의 경우 점유면적에 따라서 insurance,tax 그리고 공동구역 관리비등이 적용이되는데 매년 이에 관련해서 disclosure 를 하게됩니다. 올라가게되면 그만큼 추가빌을 발행하고 내려가게 되면 돌려주거나 보통은 크레딧으로 이월하게 됩니다. 최근에 갑자기 NNN 차지가 올라간 경우는 아래에 다른분이 말씀 하신대로 소유주가 바뀐경우 이전 빌딩주와 새빌딩주의 구매가격차이를 주이유로한 assessing value의 차액이 반영이되거나 각종 건물유지비용중 유틸리티비용이나 인건비의 상승에 따라서 발생하는 경우도 있으면 최근에 상가의 공실률이 올라가면서 공실된 공간에 부과되는 NNN 차지가 약간 불명확하게 추가 반영이되는 경우도있습니다. 만일 NNN 차지가 올라간 상황이 제대로 설명이 되지 않은경우라면 반드시 명세서를 요구하셔서 설명을 들으셔야 합니다. 가능성은 유지비용이 올라가거나 아니면 주인이 바뀌어서 재산세가 다시 산정되거나 아니면 공실이 높아진이유가 있을수 있다고 봅니다. 참고 하십시요
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부동산 중개인/미연방세무사(EA)

곽재혁

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

회원 답변글
답변일 7/24/2023 9:10:01 AM
상업용 부동산은 주거용과 다르기 때문에 NNN 같은거에 대해 인상율 상한이 있다는 소리는 못 들어봤습니다.
답변일 7/24/2023 10:38:25 AM
안녕하세요.

$1,100의 NNN 비용을 갑자기 $1,700으로 올림에 있어서 " 인상율 제한이라든지 관련 법규 내용"이 따로 있는것은 없습니다.
Management 회사나 건물주에게 약 $640의 인상을 가져온 내역이 무엇인지 문의하는것이 첫 번째로 하실일입니다.
1) 건물 자체가 매매되어서 전의 건물주가 내던 Property Tax 가 매매거래로 인하여 현재 새로운 건물주가 Property Tax를 새 매매가에 따른
가격인상분에 대한 Property Tax가 올라간 부분만큼 각 테난트에게 더 부과하려고 NNN 금액을 더 올렸을수도 있고
2) 건물 보험 Property Insurance 보험료가 많이 올라서 그 부분만큼 각 테난트에게 더 부과하였거나, 물가 상승분만큼 , 관리인이나 Gardner의
비용이 올라서 더 부과하였거나
3) 위의 3-4가지의 원인으로 올렸을수 있으니 ( 위의 3-4가지가 NNN의 내용입니다.) City, County, State Government 시정부,카운티정부,
주정부가 아닌 계약 당사자인 건물주측에 상승분에 관한 내용을 달라고 하시고 각 항목별 내용을 요청하셔서 왜, 무엇이, 어떤 근거로 올랐는지
확인하고, 이해하시고 거기에 따른 대응을 하시기 바랍니다.

고맙습니다.
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