질문하기
곽재혁
님 답변
답변일
11/17/2009 11:11:06 PM
일단 judcial forclosure과 non judicial foreclosure의 차이를 간단히 말씀드린다면 차압시에 법원의 판결을 거치는 것을 judicial로 판결이 필요없는 경우를 non judicial이라고 합니다. 캘리포니아의 경우 non judicial을 택하게 됩니다. 즉 원칙적으로 모기지 페이를 석달이상 연체시 (한차례 연체로도 가능) NOD즉 notice of default를 등기하면서 은행의 차압절차가 시작됩니다. 이는 은행에서 주택의 융자시 이를 담보로 설정하고 융자를 해주면서 법원이 판결이 없이 페이먼트를 연체시 자동으로 차압이 시작되는 것을 가능하게 해주게 됩니다. Judicial의 경우 법원의 판결을 통하게 되므로 특히 은행에서 받지 못하는 융자금액에 대해서 법원의 판결로 차액을 회수할수 있는 법적토대가 되게 됩니다. 캘리포니아에서는 차압시 남은 부채를 탕감받고 (1차융자;2차융자는 차압이 되어도 주택구입과 관련이 없다면 개인에게 부채상환의 의무가 지속됨) 차기년도에 세금보고를 통해 IRS에서 탕감액수에 대한 세금을 탕감받게 되는것도 바로 non judical이기 때문입니다. 참고하십시요.
