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곽재혁
님 답변
답변일
1/16/2010 12:07:06 PM
Q-1. 부동산 에이전트분들이 숏세일을 권하는건 빠른 크레딧의 회복때문인데 집을 부부 공동명의로 안하고 제 앞으로만 해놔서 차압시 제 크레딧만
망가지는거면 지인의 말씀대로 해서 돈을 최대한 save하고
앞으로의 경제활동은 배우자의 크레딧으로 하면되지 않나요?
숏세일의 경우 크래딧이 손상이 되지만 차압보다는 크래딧의 회복 속도가 빠른면도 있습니다. 현실적으로 크래딧보다 경제적인 관점으로 본다면 최대한 돈을 절약하시는 면이 더 유리한 측면이 많을수 있습니다. 잘 판단 하셔야 합니다. 지금 주택의 시세를 볼때 최대한 해당 주택에 오래 거주하시는 것도 나쁘지는 않은 선택이라고 생각됩니다.
Q-2. 숏세일이나 차압이 들어갈 시에 property tax를 안내도 되나요?
보통 숏세일 시에는 협상에 따라서 달라지게 됩니다. 에이전트가 협상을 잘한다면 해당 주택의 재산세는 은행이 내도록 할수 있습니다.주택의 차압의 상황에서는 재산세는 안내셔도 됩니다.
Q-3. 숏세일이든 차압이든 1차융자에 관한것만 삭감해주고 2차융자는
repayment하라고 한다는데 2차융자도 집에 관한걸로 썼다면 실거주자에
한해서 융자상환할 필요가 없다는게 맞는 얘긴가요?
원칙은 주 거주지로 사용되는 주택의 주택구입시에 들어간 융자에 해당되는 이야기 입니다. .즉 선생님의 경우는 괜찮으실것으로 보여지며 은행에 차압이 이루어진 다음년도의 인컴텍스 보고시에 1099C를 은행에서 받으셔서 텍스보고시 반영하시면 IRS에 납부해야할 세금이 면제가 됩니다. 회계사님과 상의를 하시기 바랍니다.
Q-4. 숏세일이나 차압시 집안의 다른 물건들...예를 들면 세탁기, 드라이기,
식기세척기, 오븐이나 뭐 전자기기 등등도 다 은행한테 넘어가는건가요?
위의 것들이 제가 집 구입하면서 다 새로 장만한거거든요
만약 은행으로 넘어간다면 숏세일이나 차압 진행하기전에 다 처분해버려도
문제가 되지 않을까요?
선생님이 개인적으로 구매하신 물퓸들은 선생님이 가지고 가실수 있습니다. 다만 스토브나 식기세척기와 같이 주택에 고정되어있는 fixture는 가지고 가실수 없습니다.
Q-5. 집차압시 집외의 다른 재산, 즉 제가 소유한 사업체도 차압대상이 되나요?
그렇지는 않습니다. 다만 예외적으로 거주용이 아닌 인컴프라퍼티가 있으시다면 캘리포니아에서도 최근에는 은행이 손해본 차액에 대해서 은행에서 deficiency judgment 즉 소송을 진행할수 있다고 서류에 명기되는 경우가 있습니다.
Q-6. 자진해서 소유권을 은행에 양도하면 어떤면에서 더 나은 결과가 있나요?
만약 소유권 양도를 한다면 어느 시점에 해야되나요? NOD를 받은후?
Deed in lieu의 경우 페이먼트가 연체되어있지 않다면 그나마 괜찮지만 은행에서 받아줄지가 미지수 입니다. 매매가 활발히 이루어 지는 지역이 아니고 외곽지역이라면 은행에서 받아들이지 않을 확률이 많습니다.
Q-7. 시민권 시험을 볼때 숏세일이나 차압 기록이 있으면 불리할 수 있나요?
변호사님과 의논을 하셔야 합니다.
망가지는거면 지인의 말씀대로 해서 돈을 최대한 save하고
앞으로의 경제활동은 배우자의 크레딧으로 하면되지 않나요?
숏세일의 경우 크래딧이 손상이 되지만 차압보다는 크래딧의 회복 속도가 빠른면도 있습니다. 현실적으로 크래딧보다 경제적인 관점으로 본다면 최대한 돈을 절약하시는 면이 더 유리한 측면이 많을수 있습니다. 잘 판단 하셔야 합니다. 지금 주택의 시세를 볼때 최대한 해당 주택에 오래 거주하시는 것도 나쁘지는 않은 선택이라고 생각됩니다.
Q-2. 숏세일이나 차압이 들어갈 시에 property tax를 안내도 되나요?
보통 숏세일 시에는 협상에 따라서 달라지게 됩니다. 에이전트가 협상을 잘한다면 해당 주택의 재산세는 은행이 내도록 할수 있습니다.주택의 차압의 상황에서는 재산세는 안내셔도 됩니다.
Q-3. 숏세일이든 차압이든 1차융자에 관한것만 삭감해주고 2차융자는
repayment하라고 한다는데 2차융자도 집에 관한걸로 썼다면 실거주자에
한해서 융자상환할 필요가 없다는게 맞는 얘긴가요?
원칙은 주 거주지로 사용되는 주택의 주택구입시에 들어간 융자에 해당되는 이야기 입니다. .즉 선생님의 경우는 괜찮으실것으로 보여지며 은행에 차압이 이루어진 다음년도의 인컴텍스 보고시에 1099C를 은행에서 받으셔서 텍스보고시 반영하시면 IRS에 납부해야할 세금이 면제가 됩니다. 회계사님과 상의를 하시기 바랍니다.
Q-4. 숏세일이나 차압시 집안의 다른 물건들...예를 들면 세탁기, 드라이기,
식기세척기, 오븐이나 뭐 전자기기 등등도 다 은행한테 넘어가는건가요?
위의 것들이 제가 집 구입하면서 다 새로 장만한거거든요
만약 은행으로 넘어간다면 숏세일이나 차압 진행하기전에 다 처분해버려도
문제가 되지 않을까요?
선생님이 개인적으로 구매하신 물퓸들은 선생님이 가지고 가실수 있습니다. 다만 스토브나 식기세척기와 같이 주택에 고정되어있는 fixture는 가지고 가실수 없습니다.
Q-5. 집차압시 집외의 다른 재산, 즉 제가 소유한 사업체도 차압대상이 되나요?
그렇지는 않습니다. 다만 예외적으로 거주용이 아닌 인컴프라퍼티가 있으시다면 캘리포니아에서도 최근에는 은행이 손해본 차액에 대해서 은행에서 deficiency judgment 즉 소송을 진행할수 있다고 서류에 명기되는 경우가 있습니다.
Q-6. 자진해서 소유권을 은행에 양도하면 어떤면에서 더 나은 결과가 있나요?
만약 소유권 양도를 한다면 어느 시점에 해야되나요? NOD를 받은후?
Deed in lieu의 경우 페이먼트가 연체되어있지 않다면 그나마 괜찮지만 은행에서 받아줄지가 미지수 입니다. 매매가 활발히 이루어 지는 지역이 아니고 외곽지역이라면 은행에서 받아들이지 않을 확률이 많습니다.
Q-7. 시민권 시험을 볼때 숏세일이나 차압 기록이 있으면 불리할 수 있나요?
변호사님과 의논을 하셔야 합니다.
