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이승호
님 답변
답변일
11/29/2007 9:28:55 PM
주정부 시정부 카운티정부 유틸리티회사 교육청 비영리 병원 등의 기관은 공공의 목적을 위해서 개인 부동산을 강제로 수용할 수 있습니다. 이러한 기관이 부동산을 강제수용을 하기위해서는 세 가지 조건을 충족시켜야 합니다.
▷사업의 공익성과 정당성 ▷사업 계획의 성취도 ▷수용된 부동산에 대한 합당한 보상입니다.
보상금 결정의 일반적인 원칙은 '정당한 시장가격'입니다. 부동산 수용을 하는 기관은 부동산 소유주와 보상금 지급을 위한 협상을 성실하게 임할 것을 법으로 규정하고 있습니다. 일반적으로 협상 전에 부동산 감정사의 감정을 끝내고 부동산 소유주에게 보상금 지급액과 근거를 제시하면서 협상에 들어가게 됩니다.
이러한 보상금 협상이 실패됐을 경우나 부동산 소유주가 부동산 수용을 반대할 경우에는 부동산 수용 기관은 소송을 제기하게 됩니다. 법원은 이러한 소송에 관해서 정부기관의 부동산 수용이 정당한 목적과 절차로 이뤄졌는가를 심사하게 됩니다.
단지 보상금 지급에 관한 분쟁이 있을 경우에도 법원에 소송을 제기해서 결정할 수 있습니다. 캘리포니아 토지 수용법에 의하면 정당한 시장가격이란 매물을 급히 팔지 않아도 될 상황에서 매입자에게 팔 수 있는 최고의 가격이라고 규정하고 있습니다. 그러나 부동산 감정액은 감정사에 따라서 차이가 있어 소송으로 이어지는 경우가 많습니다.
한편 부동산 건물에 세입자가 있을 경우 누가 보상금을 받는가에 대한 문제가 제기될 수 있습니다. 이를 대비해서 리스 계약서에 부동산 수용시 리스권리 보상금 배분에 관한 규정을 만들어 놓는 게 좋습니다. 만약에 리스 권리보상금 배분 규정이 없고 렌트비가 사장가보다 낮을 경우 부동산 소유주는 보상금의 상당수를 세입자가 가져가는 불이익을 당할 수도 있습니다. 낮은 렌트비는 건물 자체의 가치가 낮다는 요인으로 받아 들여질 것이고 부동산 전체로 봤을 때 세입자의 비즈니스 가치가 차지하는 비율이 높은 것으로 판단될 수 있기 때문입니다.
물론 수용 부동산에 비즈니스가 있을 경우 보상금 결정에 가장 큰 영향을 미치는 것은 사업체 권리금 (goodwill)일 것입니다. 일반적으로 권리금에 대한 보상을 받을 수 있습니다. 권리금에 관한 보상금결정은 비즈니스의 종류 명성 사업의 역사 리스조건 자산내용 사업의 위험성 정도 등에 따라서 크게 달라질 수 있습니다.
▷사업의 공익성과 정당성 ▷사업 계획의 성취도 ▷수용된 부동산에 대한 합당한 보상입니다.
보상금 결정의 일반적인 원칙은 '정당한 시장가격'입니다. 부동산 수용을 하는 기관은 부동산 소유주와 보상금 지급을 위한 협상을 성실하게 임할 것을 법으로 규정하고 있습니다. 일반적으로 협상 전에 부동산 감정사의 감정을 끝내고 부동산 소유주에게 보상금 지급액과 근거를 제시하면서 협상에 들어가게 됩니다.
이러한 보상금 협상이 실패됐을 경우나 부동산 소유주가 부동산 수용을 반대할 경우에는 부동산 수용 기관은 소송을 제기하게 됩니다. 법원은 이러한 소송에 관해서 정부기관의 부동산 수용이 정당한 목적과 절차로 이뤄졌는가를 심사하게 됩니다.
단지 보상금 지급에 관한 분쟁이 있을 경우에도 법원에 소송을 제기해서 결정할 수 있습니다. 캘리포니아 토지 수용법에 의하면 정당한 시장가격이란 매물을 급히 팔지 않아도 될 상황에서 매입자에게 팔 수 있는 최고의 가격이라고 규정하고 있습니다. 그러나 부동산 감정액은 감정사에 따라서 차이가 있어 소송으로 이어지는 경우가 많습니다.
한편 부동산 건물에 세입자가 있을 경우 누가 보상금을 받는가에 대한 문제가 제기될 수 있습니다. 이를 대비해서 리스 계약서에 부동산 수용시 리스권리 보상금 배분에 관한 규정을 만들어 놓는 게 좋습니다. 만약에 리스 권리보상금 배분 규정이 없고 렌트비가 사장가보다 낮을 경우 부동산 소유주는 보상금의 상당수를 세입자가 가져가는 불이익을 당할 수도 있습니다. 낮은 렌트비는 건물 자체의 가치가 낮다는 요인으로 받아 들여질 것이고 부동산 전체로 봤을 때 세입자의 비즈니스 가치가 차지하는 비율이 높은 것으로 판단될 수 있기 때문입니다.
물론 수용 부동산에 비즈니스가 있을 경우 보상금 결정에 가장 큰 영향을 미치는 것은 사업체 권리금 (goodwill)일 것입니다. 일반적으로 권리금에 대한 보상을 받을 수 있습니다. 권리금에 관한 보상금결정은 비즈니스의 종류 명성 사업의 역사 리스조건 자산내용 사업의 위험성 정도 등에 따라서 크게 달라질 수 있습니다.
