시민권자의 한국내 부동산의 자진신고에 대해서 - ASK미국

에드워드 김 님 답변 답변일 8/8/2012 2:56:47 PM

해외 금융계좌는 규정에 따라 매년 신고하여야 하는데 만일 과거에 보고되지 않은 경우 자진신고하는 제도가 있습니다.

언급하신 부동산은 판매한 해의 세금보고에 포함되는 것입니다. 팔기 전에는 보고할 것이 없습니다. 매년보고하는 성질의 것이 아니며 금융자산처럼 자진 신고할 것도 없습니다. 다만 금융자산의 보고가 누락된 경우 부동산 가격이 페널티 게산에 포함되는 경우가 있는데 해당되지 않는 것으로 보이며, 만일 월세를 받고 있다면 렌탈 수입을 보고해야 합니다.

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부동산 판매이익 계산
조정된 부동산 판매가격과 adjusted basis(부동산 원가)를 이용하여 이익과 손실을 계산한다.
부동산 판매가격(Amount realized) 부동산 판매금 - 커미션등의 부동산 처분 비용이며, 부동산 원가(Adjusted basis)는 구입원가 + 구입비용 + capital expenditure – 감가상각 이다. 주택의 구매시 세금보고에서 공제가 안되고 주택의 basis에 포함되는 것은 assumption of mortgage와 settlement cost로 escrow costs, filing fees, legal fees같은 것이 있다
• 부동산 판매가격(Amount realized) > 부동산 원가(Adjusted basis) = Capital gain
• 부동산 판매가격(Amount realized) < 부동산 원가(Adjusted basis) = Capital loss

Short term과 Long term의 구분
Capital gain과 capital loss는 Short term이냐 Long term이냐에 따라 세무처리 방법이 달라지므로 자산의 소유기간에 따라 반드시 구별해야 한다. 소유기간에 따라 다음과 같이 구분한다.
• Short term – 1년이하로 자산을 소유
• Long term – 1년을 초과하여 자산을 소유

Capital gain의 처리
1년 이하 소유인 경우 short term capital gain이 발생한다. 이 경우에는 gain이 다른 소득과 합쳐져서 과세소득이 결정되고, 이에 따라 세금요율(tax bracket)이 결정되어 세금을 낸다.

1년 ~ 2년 소유에는 long term capital gain이 발생한다. 이 gain은 다른 소득과 별개로 자본 소득세(capital gain tax)율이 적용된다. 2012년에는 개인소득세율(tax bracket)이 15%이하면 5%의 자본소득세(capital gain tax)율이 적용되며, 만일 개인소득세율이 25% 이상이면 최고 15%가 적용된다.

공인회계사

에드워드 김

직업 공인회계사

이메일 edwardkimcpa@gmail.com

전화 213-384-1182

박동익 님 답변 답변일 8/8/2012 3:14:10 PM

질문에 의한 답을 알려드리겠습니다,
정보를 잘 못 알고 계십니다,(부동산 소유로 인한 신고나 보고의무는
아무것도 없음:다만 소득 발생과 매각시 신고의무 발생:즉 소유는 아님)

미국의 정규납세자는 전세계의 소득에 대한 무한 납세의무와
해외 소유금융계좌와 해외에 소유하고 있는 금융재정자산에 대하여
신고 해야 하는데
해외 금융계좌의 신고는 재무부 법령에 의거 매년(그 해의 모든 계좌에
잔액이 1회라고 $10,000이 넘어 가면 다음해 6월 30일까지 디트로이트에
있는 재무부 산하 기관에 보고 하는 것이며(현재 소급 8년의 3차 자진신고 기간임)
돈이 아무리 많아도 그것이 금융계좌에 있지 않으면,부동산 매각으로
인한 돈을 신고할 법적근거가 없습니다.만약 금융기관에 넣었다면
꼭 신고 하십시요, 다음해 6/30일까지 신고만 하면 아무일 없습니다,

해외금융재정자산의 신고는 2010년 IRS법의 제정으로 2011년부터 매년 것을 다음해 4월 15일까지 Income Tax의 부속 서류로 내는 것입니다

질문하신분의 경우
1.한국에 은행구좌등이 있고, 그 잔액이 10,000이상이 있은 때가, 없으면
신고 할 것이 없으며
2.임대 놓은 것은 임대 소득을 계산하여 개인 Income Tax 를
신고야 하지만, 전세인고로 소득에 큰영향이 없를 것이며(그러나
법적으로는 간주 임대소득을 계산하여 임대소득 신고 해야함)
3.나중에 팔았을때 양도차익이 생길 경우 한국에서 양도소득세 신고하고
그 자료로 미국에 Capital Gain을 신고 하면됨(한국에서 낸 세금은
외국납부세액으로 Credit을 받음)
즉 현재로서는 질문 내용으로 불때 크게 염려 안해도 됩니다

이성용 님 답변 답변일 8/8/2012 3:27:45 PM

결론부터 말씀드리면, 질의자의 해당 부동산에 대해서는 자진신고(OVDP)를 하실 필요가 없으며 (보다 정확히 말씀드리면, 자진신고는 하시지 않는 것이 좋으며) 이 부동산은 해외금융자산보고(FBAR & FATCA)에서 보고할 것을 요구하는 자산의 형태가 아니므로 앞으로도 보고하실 의무는 없습니다.

부동산에 대한 해외자산보고나 자진신고에 대한 문의가 곳곳에서 반복적으로 계속되는 것 같습니다. 이번 기회에 이 문제를 정리해 보도록 하겠습니다.

1. 해외금융자산보고와 해외(한국) 부동산

FBAR이나 FATCA와 같은 해외금융자산보고에서 부동산은 보고 대상이 아닙니다. 단, 이러한 오해가 계속되는 것은 FBAR과 달리 FATCA는 주식 증서(지분)도 금융자산으로 간주하기 때문입니다. 만약 50만불을 자산으로 하는 주식회사를 한국에 설립하시면 이 회사의 지분 50만불은 FATCA의 해외금융자산 보고 대상입니다. 그런데 일부 부동산 투자자들의 경우에 부동산을 직접 구입하지 않고 이렇게 회사를 설립한 후 이 회사가 50만불의 회사 자금으로 부동산을 구입하여 간접적으로 부동산을 소유하는 방식을 취하기도 하며, 이렇게 부동산을 소유하기 위해 설립한 회사는 FATCA의 보고 대상이 됩니다.

이렇게 부동산을 소유하기 위해서 외국(한국)에 회사를 설립하는 경우에는 이 회사의 지분에 대하여 해외금융자산보고를 해야 한다고 설명한 영문 자료가 제공된 적이 있습니다. 그런데 이 설명을 오역하여 부동산도 보고 대상이라는 잘못된 정보가 일부 매체와 전문가들을 통해 제공되고, 이러한 잘못된 정보가 추가적인 확인 절차없이 지속적으로 언론 등에 보도되면서 오해가 확대된 것으로 보입니다.

결론적으로 개인이 소유하고 있는 부동산은 FBAR이나 FATCA 등 해외금융자산 보고 대상이 아닙니다.

2. 미신고 해외자산 자진신고제와 해외(한국) 부동산

그런데 과거에 미신고한 해외의 자산과 소득에 대하여 자진신고하는 제도인 OVDP는 미신고한 해외금융자산뿐 아니라, 미신고한 해외 회사나 투자 부동산 등 광범위한 해외 자산 미신고를 다루고 있으며, 따라서 만약 한국의 부동산에서 발생한 임대 소득, 양도 소득 등을 보고하지 않았다면 OVDP의 신고 대상이 됩니다.

그런데, 과거에 한국의 부동산에서 임대나 양도 소득이 발생했으나 신고하지 않아서 이번에 OVDP를 하게 된다면 부동산의 가치(임대 소득이 아니라 부동산의 가격)의 27.5% 이상이 벌금으로 부과될 수도 있습니다. 그런데 여기서 매우 중요한 것은, 과거의 미신고가 적발될 경우에 거액의 벌금이 부과될 수 있는 법규가 존재하는 해외금융자산 미신고나 해외 회사 미신고와는 달리, 해외 부동산은 그 임대 소득을 보고하지 않았다고 하여도 부동산 가치의 일정 %에 해당하는 거액의 벌금을 부과하는 법규가 없으므로 OVDP를 통해 미보고된 부동산 임대나 양도 소득을 보고하는 것은 결코 현명한 방법이 아닙니다. 즉 이러한 부동산과 그 투자 소득(임대나 양도 소득)에 대한 미보고가 적발되어도 OVDP와 같은 큰 금액의 벌금은 결코 부과되지 않는다는 것입니다.

게다가 한국에 부동산을 소유하고 계시는 한인분들의 경우에는 한국의 당국에 양도나 임대 소득에 대한 세금이 이미 상당 부분 납부된 경우가 대부분이고 임대 부동산의 경우에는 감가상각비의 적용 등으로 세무 보고서에서 오히려 추가 소득이 아닌 손실이 발생하는 경우도 많으므로, 미당국에 의해서 과거의 미보고 부동산 소득이 적발되어도 탈세의 목적에 의한 고의적 미보고로 간주되는 경우는 매우 드뭅니다.

3. 전세인 한국의 부동산 소득

이미 널리 알려진 것처럼, 한국의 전세금은 미국의 Security Deposit에 해당하므로 임대 소득은 아닙니다. 하지만 월세를 받지 않았으니 임대 소득은 없었다고 단순히 결론지을 수도 없습니다. 전세금에서 발생할 수 있는 이자에 해당하는 금액을 임대 소득으로 간주해야 할 수도 있고, 받지 않은 월세에 해당하는 금액에 대해 증여가 발생하고 동일한 금액의 임대 소득이 다시 발생한 것으로 간주해야 할 수도 있습니다.

즉, 월세의 실제적인 지급이 없었더라도 전세인 부동산은 임대 부동산임에는 틀림없으며, 이러한 사실을 바탕으로 담당 회계사와 함께 세법의 테두리 안에서 보다 효율적이고 유리한 세무적 선택을 할 수 있도록 상의하시기 바랍니다.

감사합니다.

이성용 CPA (Gary Seong Yong Lee, CPA)

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이메일 garylee@leecandc.com

전화 (949) 565-3139

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