아래글의 부동산 lock-in 에 대하여 - ASK미국

곽재혁 님 답변 답변일 4/30/2010 1:30:35 PM

맞는 이해이십니다. 가장 중요한 것은 이자율이 올라갈지 아니면 내려갈지의 변동에 대한 예측을 어느정도 한 상태에서 생각해 볼수있는 옵션입니다. 신중히 결정하셔야 할 사항은 수수료가 부과 되기 때문입니다.

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스티브 양 님 답변 답변일 5/14/2010 9:07:35 PM

비슷하게 이해하신것 같은데....
디테일에서 중요한 점 몇가지가 어긋난것 같아서...
제가 작정을 하고 시간내서 설명을 드리겠습니다.

우선 이자율 락인을 위한 수수료가 있다는 데서 모든 오해가 오는 것 같습니다. 렌더마다 다르지만 어떻게 작동하는지를 간단히 설명드리겠습니다. 예를 들어 어떤 손님이 융자신청을 하면서 30년 고정 이자율이 얼마냐고 물으면 은행의 융자담당자는 융자금액, 크레딧, 주택형태등등 여러가지(아주많음) 변수를 고려하여 시스템에 넣으면 그 시나리오에 해당하는 가격표(Pricing Table)가 뜹니다. 이 가격표는 이자율과 포인트(혹은 리베이트)로 표시됩니다. 예를 들면 5.25% 1 리베이트, 5.125% 0.5 리베이트, 5% 0 포인트, 4.875% 0.5 포인트, 4.75% 1 포인트등으로 말입니다. 여기서 포인트란 특정 이자율을 받기위해서 손님이 부담하는 비용으로 1포인트는 융자금액의 1%입니다. 위의 표는 융자담당자가 30일 락 기준으로 받은 것이라고 합시다. 그런데 여러 가지 이유로 융자를 30일 내에 끝내기 힘들 것 같아 45일 락으로 이자율 테이블을 다시 받아보았습니다. 이렇게 뜰 수 있습니다. 5.25% 0.875 리베이트, 5.125% 0.375 리베이트, 5% 0.125포인트, 4.875% 0.625포인트, 4.75%에 1.125포인트. 즉 45일 락을 위해서 동일한 이자율에 대하여 손님은 30일 락에 비하여 0.125%를 더 지불해야합니다. 그러면 30일 락이 45일락에 비하여 당연히 이자율(정확히는 포인트)이 싼셈인데 모두가 30일 락이나 더 짧은 기간 락인할려고 할 것입니다. 그런데 이자율 락인 만기가 될 때까지 융자를 마치지 못하면 락을 연장해야 하는데 그 비용이 아주 비쌉니다. 따라서 처음부터 길게 잡는 것이 더 싸게 먹 힙니다. 자 여기까지 설명을 들으시고 ‘이자율 락인하는데 수수료가 있다고 보십니까’? 이자율 락인하는 자체에서 수수료가 따로 없습니다.(물론 이자율이나 포인트에 다 녹아들어가 있다고 볼 수도 있겠죠) 다만 락인 기간을 길게하는데에 대한, 즉 금융시장위험에 노출되지 않는 기간을 길게하는데에 대한 추가비용을 부담해야 하는 셈입니다. 이자율 락인은 옵션(상품)이 아닙니다. 한번 락인하면 풀 수 없습니다, 락인후 이자율이 내려가면 비용을 지불하고 relock을 할수 있게 하는 렌더가 있기는 합니다. 주택융자시 이자율 락인은 금융상품이 아니고 장기융자진행기간동안 소비자들을 금융시장의 위험으로부터 보호하기위한 단순하지만 아주 중요한 장치이자 수단입니다.

좀더 자세한 사항을 아시고 싶으시면 아래로 가시면 추가로 보실 수 있습니다.
http://blog.koreadaily.com/media.asp?med_usrid=tinfil

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young Kim 님 답변 답변일 5/16/2010 12:40:23 PM

추가 보충설명드립니다.

자금을 운영하는 은행에 따라 실제적으로 rate lock in을 위한 commitment 발행시 preminum을 요구할 수 있읍니다.

반듯이 은행의 rate lock에 대한 수수료가 있는지 확인하고, 일반적으로 은행은 longer lock에 대한 higher point을 부과합니다.

일반적으로 주택모기지의 경우는 대출후 여러 모기지를 pool로 만들어 tranchie로 상품화하며, MBS ( mortgage backed securities)등 렌더마다 실제 드는 비용을 계산 (cost of fund)하여 시장율과 함께 고려후 모기지 이자율및, 포인트, lock in시 반영하고 있읍니다. 어떤 형식으로든 금융비용은 지불되게 마련입니다. 또한 자금을 건당 match을 시키던, 단위로 match시키던, 은행의 ALM (Asset & Liability maanagement), maturity, Rate sensativity등 은행의 자금을 어떻게 운영(Default rate,charge-offs,loan loss reserve rate 및 operating cost포함)하느냐에 따라(cost of funds) 궁극적으로는 이자율,포인트,수수료,terms & conditions등이 달라집니다.

참고로 모기지 마켓에서 옵션 (swap포함)시장에 대한 프레미엄의 prepayment에 대한 risk hedge는 yield maintenance 조항 (주법에 따라 residential 모기지 인경우는 제외) 와 이자율및 기타 포인트, 수수료등의 형태 (cost of fund의 형태)로 포함되어 있읍니다.

Jay kim씨 다음사항 참고하세요.

mortgage swap rate
constant maturity treasury swap rate (기간별)
constrant maturity swap (CMS)
MBS, (CMBS, RMBS)

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