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주택/부동산 융자

Q. 저희 신분과 재산에서 모기지가 가능할지요.

지역Washington 아이디h**roxid**** 공감0
조회4,378 작성일3/29/2022 7:59:22 PM

안녕하세요. 미국 초보 이민자입니다.

저희와 비슷한 신분 및 재산을 지니신분 또는 관련 업계 종사하시는 분의 경험 및 조언, 추천 부탁드립니다. 

설명이 긴데, 저희의 크레딧으로 85만불 주택을 40%에쿼티로 구매할때, 모기지 프로그램 안내 부탁드립니다.


감사합니다.


1. 신분


- 남편은 시민권자로, 07년도에 영주권자로 입국하여, 14년도에 시민권을 획득하였습니다.

- 저는 Cr-1진행중으로, 올해 하반기 영주권이 나올 것으로  예상하고있습니다.



2. 에쿼티 및 수입


- 저는 한국에서 보유하고 있던 주택을 최근 매도하였고 약 5억원의 현금을 보유하고 있습니다.

   

  (한국 혼인신고후 비자진행중에 매도하였습니다. 한국에서는 실거주하여 양도세를 내지않았고,

   미국 세무사분(남편 지인)은 아직 제 ssn이 없어 해당 소득 신고는 나중에 영주권 발급후 하면

   된다고 하십니다)


- 구매시 Primary House 입니다.


- 남편은 덴탈스쿨 재학중(2년 후 졸업 예정) 입니다. 일정한 수입은 없지만 미국 거주기간동안 주택리스피 및 신용카드 이용(한국에서 받은 생활비와 잠깐 근무할때 받은 월급의 주식투자 수익금 재원)으로 680점대의 크레딧을 보유중입니다.

 

- 저는 미국에서 신용기록은 없는상태입니다. 영주권을 발급받으면서 나오는 기본크레딧과, 

  그린카드 발급시 현재 남편이 렌트한 집을 공동 렌트로 바꾸고, 신용카드를 통한 자동차 구입을 

  진행하여 크레딧을 쌓을 예정입니다.

  (한국에서의 신용도는 좋아, 신용대출은 3초반, 주택대출은 2후반대 이율을 지불했습니다)

- 고정수입은 한국에서 매달 월급을 지불 받습니다.

  지인이 대표인 회사에 co-founder로 함께 참여하고 있으며, 월급은 있으나 스타트업단계라 통장에 

  찍힌 월급 대부분을 회사에 재투자하여 보험/연금 회 실질적 수입은 없습니다.



3. 희망 주택 지역 및 가격


- 시애틀 다운타운 신축 콘도/Queen Anne 인근의 연식이 된 하우스 위주로 보고 있습니다.

- 저희가 괜찮다 생각하는 곳들은 약 80만불~100만불 내외의 가격입니다.

- 선배에게 소개받은 한인은행은 4년치 이자를 예치할 경우 모기지가 가능하며, 추후 소득발생 및

  신용도 향상 시 re-financing이 가능다고 하였습니다.

  다만 해당 건이 선배를 통한 매물일 경우만인지는 모르겠습니다.

- 한국의 경우 라이센스가 있는 학위의 경우, 졸업전에도 대출이 나오는데 이것과 유사한 프로그램이

  있을까요?

- 그외 금융 프로그램 들을 알려주시거나 추천해주시면 감사하겠습니다.



- 기타 :

남편은 주로 남부에 거주하였고, 현재 저희는 동부에 있습니다. 리버럴한 분위기, 인컴택스, 한국과의 거리, 제가 주로 일하는 관련자가 CA에 있어 시차 등으로 워싱턴주를 긍정적으로 보고있었습니다.

그래서 최근 시애틀을 방문, 부동산 업계에 계신 대학선배님을 만나뵈었습니다. 

바로 주택구매를 하지 않는다고 하였음에도 거의 반나절을 들여 미국의 부동산, 시애틀의 구조 등을 설명해주시고 한인의 선호도가 좋은 교외지역(밸뷰, 린우드, 이사콰 등)을 투어해주셨습니다. (매물보다는 그냥 동네 전반을 차로 한바퀴 도는 형태)

영업 방식인지는 모르겠지만 느낌이 좋아 가능하면 이분께 진행하고 싶습니다만, 한인위주로 거래하시는 듯하여 지역이 약간 한정적인 느낌이었습니다(제 추측이라, 다운타운쪽 에이전트가 있으신진 모르겠습니다)

그래서 먼저 이분의 매물이 아닐때에도 모기지가 가능할지 등을 알아보고 가능하다면 다운타운 인근 매물을 몇개 추려서 이분께 거래 가능한지 묻고 싶습니다. 




긴글 읽어 주셔서 감사합니다. 아마 미국에 오래 거주하신분들께는 초보적인 질문일지도 모르지만, 이제 새로 시작하는 부부라 모든것이 새롭고 복잡해보이네요.

저희와 비슷한 경우의 경험이나 조언을 해주시면 매우 감사하겠습니다.


그럼 좋은하루되세요. 감사합니다.

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* 등록된 총 답변수 2개입니다.

전문가 답변글
Andrew Choi 님 답변 답변일 3/30/2022 12:03:44 PM

질문의 내용에서 가장 궁금한것이 인컴 부분인것 같습니다. 세금보고를 고려할때 2가지를 생각할 수 있는데요.


1. Full Doc Mortgage


한국내에서 소득이 있는것으로 말씀하셨고 남편분이 시민권을 갖고 계시다고 하셨는데, 미국내 Personal Income Tax (1040) 를 지난 2년간 보고 하셨는지요? 그리고 해외 소득을 IRS Form 2555 혹은 1116 을 통하여 보고 하였는지도 확인을 해 봐야 합니다. 만약 세금보고가 이뤄졌다면 2년간 세금보고 하신 1040를 필요로 합니다. 인컴 부분의 확인이 주요할 것 같습니다.


2. Stated Income Mortgage


만약 세금보고가 약하다면, 융자 전문가와 상의하셔서 세금보고 없이 융자가 가능한 Non-QM (혹은 Stated Income) 프로그램의 융자를 상의하실 것을 권합니다. 다운페이가 충분 하실 것으로 사려가 되여서 이부분에서도 도움이 될 것 같습니다.


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Andrew Choi

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전화 323-686-1004

다니엘 장 님 답변 답변일 4/29/2022 10:35:27 PM

안녕하세요,

주택 융자 전문 은행 Sr. Vice President / Regional Sales Manager 다니엘 장 입니다.


현재 제가 보았을때 가능하신 옵션은 2 가지가 있어보입니다.


첫번째는 Full Doc Mortgage 입니다.


한국에서 소득이 있다고 말씀하셨는데 남편분께서 소득이 있으셨던거지 아니면 질문자분께서 소득이 있으셨는지가 불분명 합니다. 미국 시민권자이신 남편분께서는 한국에서 발생하신 소득에 대하여 미국에 보고를 하셔야 하는데 만약 그 기록이 1년이상 있으신 경우 Full Doc 융자가 가능합니다.


두번째는 주로 No Doc 융자라고 부르는 Non - QM 융자로 진행해야 합니다.


미국에서 세금보고를 한 기록이 없으시거나 혹은 너무 적은 금액의 소득을 보고하셨을 경우, 세금보고 없이 융자가 가능한 Non-QM 융자 프로그램을 이용하실 것을 권합니다. 다운페이먼트를 40% 이상 할 것 같다고 생각되어 이 프로그램을 권해 드립니다.


문의) 213-605-4697


다니엘 장

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