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주택/부동산 구매/판매

Q. 이건 어찌해야할까요?

지역California 아이디h**song**** 공감0
조회2,365 작성일10/31/2010 8:30:32 AM
제가 이번에 REO 집을 사기로 하고 escrow open 했습니다. 준비기간동안에도 issues such as (홈 인슨펙션 날짜 extension, closing of escrow date, price of home, etc)를 에이전트가 아닌 제가 seller's agent 하고 contact 해서 집 가격, 에스크로 날짜도 옮기고 바꾸고 연장을 받곤 하였습니다. 제 에이전트에게 조금의 노력/도움을 주기를 바란다고 여러번 애기 했지만 받아드려지지가 않네요. 한 예를 들면 은행은 에스크로를 offer submitted date에서 30일로 잡더군요. 저희는 그동안 조율를 하면서 일주일이란 시간을 보냈는다 말이죠. 그럼 20일안에 끝내라는 말인데 말이 안되잖아요? 그래서 그걸 수정해야 한다고 했더니 늦어서 내는 페널티는 자기가 부담한다나요? 사실 그런건 애기해서 바꿀수도 있고 그리고 에이전트 말 듣고 했다가 나중에 자기가 다 못내니 나한테 떠막겨도 할말이 없는거잖아요? 바이어가 싸인하고 오케이 한 사항이라. 그래서 제가 직접 에이전트와 협상으로 다시 30일 을 받았었습니다. 이런일이 여러번 있었구요. 연락하면 되는데 않하더라구요.

그런데 오늘 또 일이 생겼습니다. 제가 일을 하는 관계로 서류를 다 읽어볼수 없으니 대충설명을 해주면 도움이 되겠다 했습니다. 만나서 애기를 했지만 Preliminary Report상 제가 전주인이 못낸 재산세랑 HOA는 제가 신경쓸게 없다고 말을 들었습니다. 하지만 제가 다시 집에와서 읽었을 때는 그말과 틀리네요. 아래와 같이 나와있네요.

Following are exception to coverage in addition to printed Exception/Exclusions:

2. the lien of supplemental taxes
9. Homeowners assessment lien recorded for $9970.

2번이 delinquent property taxes과 9번이 HOA 에 걸린 린에 대한거 잖아요. 제가 읽을떈 타이틀 ins 로 커버 안돼는거 같네요. 이렇게 말이 다르니까 제가 확인하고 또 하고 해야하니 일이 두배가 되고 왜 에이전트가 있나하는 회의도 듭니다. 이럴땐 어떻게 할 방법이 없나요? 집을 포기할까하는 생각도 합니다. 내가 모르고 넘어가는 일이 또 없나 걱정이 되서요. 여러분들의 의견 올려주세요. 감사합니다.

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* 등록된 총 답변수 3개입니다.

전문가 답변글
김원석 님 답변 답변일 10/31/2010 11:31:10 AM
타이틀의 프리림에 써있는 것은 현제 상황을 말씀 드리는 겁니다. Lien이 있는 상태에서 타이틀은 모든 것을 보장하나 Lien에 관련된 것은 Insure하지 않겠다는 말입니다. 선생님이 꼭 지불을 해야 한다는 말씀은 아니고요 셀러가 아직 Lien을 처리하지 않은 상태이기에 보장을 할 수 없다는 것입니다.
일반적으로 REO은행에서 에스크로가 끝나는 시점에 Lien을 처리 하므로 현제로서는 타이틀이 보장을 하지 않지만 에스크로가 끝날때 셀러가 Lien을 지불 하고 타이틀에서 Lien을 보장해주는 사항을 추가 해줍니다.
그래도 불안하시면 에스크로에 연락을 하셔서 HUD1을 신청하세요. 보통 두번째 페이지 하단에에 보시면 TAX와 Lien에 관련된 금액이 적혀 있고 누가 지불을 할 것인지 나와 있습니다.
물론 이 모든것은 선생님의 에이전트가 해드려야 하는 것입니다.
에스크로를 30일로 잡으셨는데 20일 남으신 것에 대해 말씀 드립니다. 융자 진행이 잘 되고 있으시다면 20일 내에도 가능합니다. 만약 30일이 넘을 경우에는 누군가가 페널티를 내야 됩니다. 일반적으로 진행하는데 지연시킨 사람이 페널티를 냅니다만 전체적인 구매의 흐름이 마음에 않드시는것 같습니다.
집은 앞으로 몇년간 가지고 계실 소유물입니다. 현명한 선택을 하시길 바랍니다.
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곽재혁 님 답변 답변일 10/31/2010 2:15:40 PM
은행차압 주택을 구입시에든 숏세일 계약이든 간에 일단 모든 lien이 clear되지 않으면 딜이 종결이 되지 않습니다. 보통 특별히 은행측에서 커버하지 않는 lien이나 termite clear비용, 각종 에스크로 비용등이 있다면 이는 반드시 계약서나 counter offer의 형태로 사전에 (주로 에스크로 오픈전에) 바이어에게 에이전트를 통해서 통보가 되며 이에 대한 이해없이 에스크로는 오픈되지 않습니다. 상황을 보아서는 은행에서 차압을 서두르면서 또는 원주인이 퇴거를 늦게 하면서등 일련의 상황에서 미처 등기가 정리되지 않은 상황으로 보여집니다. 모든 경우가 그런 것은 아니지만 이런 경우도 가끔은 있습니다. 확실히 하기 위해서는 에이전트와 상의를 하셔서 별도의 counter offer등에 명시가 없다면 addendum등을 통해서 이 lien들의 처리가 확실히 셀러측에 의해서 에스크로 종료시 까지 이루어 져야 함을 확인 받으셔야 합니다. 원래 계약을 위해서 에이전트가 존재 합니다. 요즈음 매물이 많이 없는 상황에서 일방적으로 셀러측에 끌려가는 경우들도 있을수 있습니다. 잘 판단하시고 현명하게 대처하시기 바랍니다.
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곽재혁

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회원 답변글
답변일 10/31/2010 1:49:41 PM
김원석 전문가님,

답변 덕분에 이해가 잘 됬습니다.
감사합니다.
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