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돈 받는 건 아니구요. 제작년에 이사나오면서 악질 매니지먼트로부터 돈 받아낸 경험을 바탕으로 적은 글인데 많은 분들이 고통 받으시는 것 같아서 올립니다.(ms word로 작업한 내용인데 여기 게시판에서는 dent function이 없어서 줄이 안 맞네요.)

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2009년 1월 부터 2010년 1월까지 어떤 아파트에 1년 살다 나오면서
Security Depoosit(이후 SD로 표시)관련 되어 제가 겪은 일을 상세히 올려드립니다. 이 일로 만나본 변호사만 5명 이상이 넘고 LA에서 제공하는 Free Tenant Law Counselor 등도 많이 만나봤습니다. 제 문제가 복잡하여 변호사들도 모두 확신 못하던 일이었습니다. 그런데 결론적으로 해결이 됐구요.
차후 SD관련 문제 발생시 해결하는데 도움이 되시길 바라는 마음으로 올립니다.
SD는 많은 세입자들에게 고통을 줍니다. 한국으로 치면 보증금인데 청소비와
페인트 칠 명목으로 생각보다 많이 떼어가면 정말 속상합니다.
제 경우에 이사할 당시 credit이 안 좋아서 두 달치 SD를 내고 입주했습니다.
총 금액은 3700불 가량 되었구요. 최종적으로 3100불 가량 돌려받았습니다. 페인트와 청소비
명목으로 650불 가량 떼어갔습니다. 다른 분들 얘기 들어보니 그 정도 선에서 떼어가는 것 같습니다.

우선 SD관련하여 스트레스를 덜 받기 위해 입주하기 전, 입주 중 그리고 이사 나간 후에 대처해야 하는 방법을 알려드리겠습니다.

1. 입주 전

A. Lease Agreement를 무조건 받고 그 내역을 상세히 살피기.

i. 계약기간
ii. SD 금액: cashier’s check이나 money order 등으로 하셔야 기록이 남
습니다. 만약 기록을 잃어버리셔도 발행 은행에 가면 기록이 있기 때문에
5불 주면 떼어줍니다.
iii. 청소비 내역: 상당수가 Non-refundable일 듯…

B. 입주할 집의 상태를 기록 또는 사진으로 남기기

i. 매니저와 집을 둘러보면서 문제가 된 부분은 이야기를 하고 사진으로
찍어 놓거나 Move-in check list에 기록을 남겨두세요.

2. 입주 중

A. 렌트비 낸 내역을 꼼꼼히 영수증 받아두세요.

B. 집주인이 바뀔 경우: 특별한 상황입니다. 제 경우였는데 골치 아팠습니
다.

i. 집 주인이 소송 또는 파산으로 바뀔 경우 모든 책임은 새 집 주인에게
로 넘어갑니다. 단, 전 집주인이 SD를 돌려줬을 경우를 제외. 대부분은
새 집주인에게 SD account를 넘기고 가겠죠.

ii. 집 주인이 바뀔 경우 새로운 새 집주인이 새로이 계약을 맺자고 할
경우도 있음.

iii. 캘리포니아 규정상 새로운 집 주인은 기존의 세입자를 쫓아낼 수 없음.

3. 이사 가기 전

A. 렌트비 내는 기간에 맞춰 미리 Moving out notice를 주어야 함.

i.한 달 단위로 렌트비를 낼 경우 이사 가기 한달 전에 반드시 서면으로
공지하여야 함.

B. SD 요청

i. Lease Agreement 카피를 첨부하여 이사 나간 후 21일 이내에 SD를 돌려
줄 것을 정식으로 요청함. Moving out notice와 같이 하면 될 것 입니다.

1. Lease agreement가 분실됐을 경우: SD를 냈다는 영수증이 있으면 됩니
다. 그리고 집주인 또는 매니저 오피스에서 까다롭게 굴 경우 집 세 낸
check영수증도 가지고 계시면 residency를 증명하는데 도움이 됩니다.
제 경우 Lease Agreement가 없다면서 SD를 안 준다고 했는데 입주한 이후
check으로 집 세 낸 내역을 모두 뽑아서 가지고 있었습니다. SD 영수증
도. 결론적으로 SD를 냈다는 증명을 할 서류가 있으면 Lease Agreement는
없어도 됩니다.

C. Moving out inspection

i. Initial inspection: 캘리포니아 세입자 법 상 세입자가 이사 가기 전
에 집 주인이나 매니지먼트 회사에 moving out inspection을 요구할 수
있습니다. 단, 집 주인이나 매니지먼트는 못함. 이는 불분명한 내역의 공
제를 막기 위해 지정된 법입니다. 저의 경우 요청을 열심히 했지만 끝까
지 안해주더군요. 대신 청소를 엄청 열심히 하고 나왔습니다. 그런데도
페인트와 청소비로 650불 공제하더군요. 그 사항에 대한 내역서도 첨부해
서 보냈구요. 이 부분은 어쩔 수 없는 듯…

ii. Final inspection: 이사 나간 후 최종적으로 조사하는 부분입니다.
집주인이나 매니지먼트를 못 믿을 경우 동반하여 조사하세요.

D. 이사 21일 이후

i. 캘리포니아 주법 상 SD는 이사간 후 21일 이내에 돌려주어야 합니다. 만약 안 돌려 중 경우 Small Claim을 한다는 내용을 moving out notice에 언급하시거나 이사 가자 마자 우편으로 보내세요. 21일이 지나서 안 돌려줄 경우 아래 페이지 가셔서 SD demanding letter를 적어서 보내십시오. 많은 분들이 21일 이후에 돌려받지 못하고 몇 달씩 기다리시는데 아무리 전화하고 찾아가봐야 곧 준다 기다려라 주소를 잘못 기입해서 보냈다 등 어이없는 변명만 합니다. 미국은 무조건 법과 문서입니다. 찍 소리도 못합니다.

http://www.courtinfo.ca.gov/selfhelp/smallclaims/secdepletter.htm -> Letter for SD demanding.

ii. 만약 lease agreement가 없으셔서 불리한 경우 최대한 많은 자료, 예를 들어 check record, utility bill 등 residency와 payment를 증명하는 기록 등으로 준비하셔야 합니다.

4. Small Claim

A. 제 경우 SC까지 가려고 했으나 서류 준비를 잘하고 끊임없이 협박(?)한 결과 이사 후 24일 있다가 받았지만 SC도 준비를 했었습니다.

i. SC에 관하여

1. 통상적으로 SC는 7500불 미만의 금액에 대한 소송을 할 수 있습니다.

2. 소송비용은 100불 미만이고 변호사는 선임할 수 없습니다.

3. 본인이 직접 변론하거나 통역할 수 있는 사람 대동이 가능합니다.

4. 서류가 가장 중요합니다. 될 수 있는 한 많은 서류를 준비하세요.

5. 들은 바로는 약자에게 유리하게 판결이 난다고 합니다.

6. 집주인이 고의적으로 돈을 안 돌려줬다는 Bad Faith를 증명할 경우 SD
의 2배까지 보상받을 수 있다고 합니다. 쉽지는 않겠죠.

7. 관련 페이지

http://www.courtinfo.ca.gov/selfhelp/smallclaims/scbasics.htm
http://musicpro.tistory.com/16

ii. 승소 후

1. 승소 판결문을 법원 내에 경찰에게 비용을 지불하고 통보하거나 19세 이상 제 3자 성인 또는 직접 통보할 수 있다고 합니다.

A. SD 돌려주면 감사히 받으세요. 죄는 미워해도 사람은 용서해야겠죠.

B. 승소 후에도 돈을 지불하지 않는 다면 경찰 즉 Sheriff에게 비용을 지불하고(얼마 안 합니다) 해당 회사 통장에서 직접 돈을 인출해 달라고 요청할 수 있고 회사가 retail store면 현금 출납기에 있는 돈을 강제로 찾아올 수 있다고 합니다. 통장에서 강제인출의 경우 돈이 없을 경우 2회 까지만 시도가 가능하고 그 이후에는 돈을 받을 방법이 없다고 합니다.

5. 기타

한국어 주택법 핫라인 - 213-640-3814 비영리로 그런 문제들을 도와주는 곳입니다^^
Small Court 에 제소해서 받아야 하는데 인터넷으로 하는 방법이 있고 www.lasuperiorcourt.org 아니면 한국어로 도움주는 비영리 단체 주소와 한국어 전화

Asia Pacific Legal Center
1145 Wilshire Bl #2 floor
Los Angeles, CA 90017

(800) 867-3640

매달 2번째 화요일- 6:30-8:00
1102 crenshaw blvd
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(213) 738-9050 (ext 105)의 한인타운 세입자 보호네트웍크


*아무쪼록 저같이 스트레스 받아서 이런 문제 생기지 않길 바랍니다.