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주택/부동산 구매/판매

Q. 숏 세일로 다 끝낼 수 없나요?

지역Pennsylvania 아이디j**ne5**** 공감0
조회1,835 작성일2/21/2011 11:50:04 AM
부동산 에이젠트에서 숏 세일을 통해서 1,2차 몰게지 은행과 혐상을 하겠다고,
모두 해결 할 수 있다고, 깨끗하게 끝나도록 하겠다고 들어서 의뢰할까 합니다만, 숏세일 후에도 2차 몰게지는 그대로 남는다는 답변을 보았습니다. 파산신고와 숏세일, 그리고 포 클로즈... 어떻게 해얄지 막막합니다.
참고로 2차 모게지는 몇 년정도 나에게 따라 다니는지요?
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* 등록된 총 답변수 3개입니다.

전문가 답변글
Joseph Kim 님 답변 답변일 2/21/2011 3:18:53 PM
1차 2차가 어떤 현태의 융자에 따라서 상이 합니다.
매입 할 때에 융자를 한 경우 그리고 같은 은행일 경우에는 쉽게 정리 될 수도 있으나 2차가 Home equity line of credit 과 같이 cash 로 사용 하였을 경우에는 쉽지가 않습니다. 그래도 negotiation를 하여 주면 다행 스러운 일 입니다. short sale이 forclosure보다는 좋은 선택입니다.
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곽재혁 님 답변 답변일 2/21/2011 5:44:22 PM
모든것은 협상에 따라서 결과가 달라지게 됩니다 일단 파산을 선택하시지 않으시려면 가능한 숏세일을 시도해 보셔야 합니다. 이미 해당 주택이 under water 상태라면 융자조정도 시도해 보실만 하지만 2차융자에 대한 우려가 있으시다면 숏세일 협상을 해보시기를 권합니다 보통 2차융자가 문제가 되는 경우는 주택구입시의 융자와는 상관이 없이 나중에 주택을 담보로 추가 대출을 받으신 line of credit등이 이에 해당이 됩니다. 이경우에 보통 전체 원금에서 일정 액수를 부담하시면서 (이 금액의 부담은 셀러나 바이어 그리고 1차은행이 일정부분 부담하게 협상을 이끌게 됩니다) 탕감받는 방법을 택하시는게 좋습니다. 그리고 2차융자는 일단 default가 되면 보통 10년정도 기록에 남게 되며 대개 콜렉션 회사에게 빚이 넘어가게 됩니다. 콜렉션 회사에서 추심을 하게 됩니다.
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회원 답변글
답변일 2/21/2011 1:07:54 PM
캘리포니아에서는 금년부터, 숏세일에서 모자르는 부분의 1차 융자에 대해서는 탕감되도록 개정되었지만, 팬실바니아 주는 아직 그런 법이 없습니다.

포클로져보다는 숏세일이 질문자께서 여러 진행상황을 알고가며, 은행과 협상할 수 있는 여지가 많습니다. 능력과 경험있는 에이전트라면 은행과 좋은 결과를 기대할 수 있지만, 1차와 2차를 협상하는 일이 쉬운 일이 아니니 인내를 갖고 진행하십시요.

1차 융자도 렌더는 매각 일자로부터 5년 이내에 deficiency judgment를 받도록 법원에 고소할 권한이 있습니다. 법원 판결은 10년에 10년 연장, 총 20년 효력이 있으니, 그 때는 파산을 신중히 고려하셔야 합니다.

각기의 재산 상태에 따라서 협상해야하니, 위는 참고로만 아시고, 유능한 에이전트를 통해 숏세일로 진행하십시요.
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