숏세일 집 사는 과정과 방법은 스탠다드세일과 같나요? - ASK미국

곽재혁 님 답변 답변일 3/5/2011 10:08:07 PM

숏세일은 지난 이년간 그리고 금년도에도 부동산 매매의 많은 부분을 차지할것으로 보입니다. 일단 에이전트를 선임하시고 자세한 안내를 받으셔야 합니다. 숏세일을 오퍼할때에는 일반 매매처럼 오퍼를 작성하고 이외에 SHORT SALE ADDENDUM이라는 서류를 추가작성하게 됩니다. 일단 은행에 오퍼가 올라가면 대부분 셀러의 숏세일에 대한 승인의 여부를 은행측에서 결정하게 됩니다. 대부분 리스팅된 가격은 거의 의미가 없다고 보시면 됩니다. 이유는 이가격은 셀러측 에이전트가 바이어의 관심을 끌기 위해서 정한 가격이기 때문입니다. 은행에서는 가능하면 자기들의 손해를 최소화 하기위해서 대부분 이 가격보다는 높은 가격으로 카운터를 주게 됩니다. 그리고 중요한 것은 해당 주택의 모기지의 종류에 따라서 즉 몇가지 융자가 있는지 그리고 복수의 융자일 경우 은행이 서로다른지 재산세등이 미납상태인지 다른 담보가 설정이 되어있는지에 따라서 이의 해결을 위해서 협상결과에 따라서 바이어가 상당부분을 금전적으로 부담하는 경우도 있습니다. 작년까지의 경우 은행에서 답변이 나오고 최종 숏세일이 승인되기 까지 시간이 너무걸려서 바이어가 포기하는 경우도 있었디만 언급한 대로 여러가지 조건이 바이어와 안맞아서 (주로 추가로 금전적인 부담이 되는경우) 계약이 취소되는 경우가 더 많았다고 보시면 됩니다 새로이 보강된 SHORT SALE ADDENDUM 에 따르면 새폼은 숏세일에 소요되는 시간 즉 은행으로 부터 답변을 받는 시간을 지정해주고 은행에서 확실한 숏세일 승인서가 올때까지는 돈을 디파짓 하지 않는다는 사항을 기재하게 되어 있습니다. 숏세일 승인시까지의 기간의 문제와 여러가지 조건의 합의과정에서 여러가지 변수가 있을수 있습니다. 그리고 말씀드렸듯이 대부분의 경우 깎아서 숏세일이 성공하는 경우는 거의 없다고 보시면 됩니다. 에이전트와 상의를 하시기 바라며 조금 기다리시면 은행매물도 지역별로 나오기 시작할것으로 보입니다. 지금당장 주택을 구입하셔야 하는 상황이 아니시라면 약간 기다 리시는것도 방법은 될수있다고 생각이 듭니다. 참고 하십시요.

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김원석 님 답변 답변일 3/6/2011 12:08:26 AM

디파짓은 일정한 금액이 정해져 있지는 않습니다만 많을 수록 바이어가 관심이 많은 것으로 여깁니다. 하지만 약 $5000 정도면 적정선 이라 하겠습니다.
숏세일은 집을 구경후 오퍼를 본인의 에이전트를 통해 리스팅 에이전트에게 오퍼를 넣습니다. 만약 본인의 오퍼가 가장 가격이 높고 구매 조건이 좋은 경우 판매자에 의해 채택이 됩니다. 리스팅 에이전트는 이 채택된 오퍼를 구매자의 에이전트에게 알려 주며 판매자의 은행에 숏세일 통보를 합니다. 숏세일의 통보와 함께 판매자의 은행은 구매가격에 대해 적절한 가격인지 감정사를 통하여 알아본후 그 구매자의 가격을 승낙 또는 흥정을 하게 됩니다. 가격이 승낙이 된경우 에스크로를 열어 구매의 시작을 하게됩니다. 만약 가격이 은행의 마음에 들지 않을 경우 구매자는 구매가격을 흥정하던지 아니면 포기 하게 됩니다. 만약 구매자와 판매 은행이 서로 마음에 맞는 가격에 판매를 원하는 경우 에스크로를 열게되나 구매자가 은행이 요구하는 가격을 맞추지 못하는 경우 그 가격에 맞출수 있는 구매자의 오퍼와 교체하게 됩니다.
판매자의 융자가 2개이상인 경우 시간이 상당히 소요됩니다. 만약 오퍼가 셀러에게 채택이 된경우는 기다리면 되겠으나 여기에도 문제가 있습니다. 셀러가 오퍼를 채택을 하여도 판매하는 은행쪽에서 그 가격을 받아 들인 것인지가 문제 입니다.
두번째로는 오퍼가 판매자에게 채택이 되었는지도 서류상으로 받아 두셔야 합니다. 이것을 Fully Excuted Contract라고 하며 바이어와 셀러가 모두 사인을 한 오퍼를 가르킵니다. 몇몇 리스팅 에이전트들은 이 Fully excuted Contract를 바이어에게 주지 않고 기다리게 하는 경우가 허다 합니다. 이럴경우 바이어는 사지도 못할 집을 기다리게 되는 경우가 있습니다. 숏세일의 approve를 기다리실 경우 꼭 Fully Excuted Contract를 받고 기다리시기 바랍니다.
일반적으로 이 숏세일에서 approve를 받는 기간동안 (약 1달에서 1년 소비)다른집을 구매하는 경우가 많습니다.
숏세일도 가격은 깍을 수 있으나 구매를 원하는 바이어가 많으면 다른 오퍼에 묻혀 구매자가 오퍼를 거들떠 보지도 않을 수 있으며 판매하는 은행은 100% 현금으로 구매하지 않는 경우에는 많은 금액의 흥정은 가능하지 않습니다. 이미 감정사를 사용하여 그 집의 적정가격을 알기에 융자를 얻어 구매하시는 분들은 결국에는 현 시가에 구매하시게 됩니다.
추가로 저는 제 고객에게는 숏세일 리스팅을 보여 드리지 않습니다. 몇가지 이유를 나열하겠습니다.
1. 고객이 숏세일의 승인을 기다리는 시간이 너무 길다. 고객이 집 구매 자체를 포기한다.
2. 승인을 기다리는 기간동안 regular나 차압 물건을 구매한다. 숏세일의 승인이 길어 기다리는 동안 변심이 많다.
3. 오퍼에 대한 대답을 듣기가 어렵다. 리스팅에이전트가 바쁘거나 연락을 잘 하지 않는다.
4. 숏세일은 대부분 판매자가 거주 하기에 집을 구경하려면 시간 맞추기가 어렵고 집을 구경할 때도 눈치를 보게된다. 화장실 하나 자세히 보기 어렵다.
5. 판매자와 판매자의 은행이 있기에 둘다 조건을 맞추기에 어떻한 변수가 생길지 예측할 수 없다. (판매자의 단순 변심으로 인한 판매 보류, 은행의 터무니 없는 가격 예상, 판매자에 대한 2차 은행의 소송, 구매자가 현금으로 내야되는 밀린 HOA 비용등)

이미 승인이 나지 않은 숏세일의 경우 시간절약 및 정신 건강을 위해 구경하지 않는 것을 권합니다.
원하신는 집 구매하시길 바랍니다.

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김원석

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이메일 wonniekim@yahoo.com

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