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법률 노동법/상법

Q. 황당한 렌드로드-테넌트 소송건

지역New Jersey 아이디m**_200**** 공감0
조회3,821 작성일7/7/2010 10:38:48 AM
안녕하세요.
제가 뉴저지에 상가 리스계약을 2008년 2월 ~ 2013년 1월 까지 했습니다.

2009년 1월에 제가 사업이 않돼서(건물에도 문제가 많았습니다) 건물주와 회의를 한 결과, 그냥 나가라고 하더군요. 건물주 왈 "그동안 건물땜에 니가 손해본거 니가 나가니까 나도 렌트비 못받아 손해본다. 서로 까자"

이런 식으로 대화로 끝내고 나갔습니다. 무거운 가구와 개인용품 몇개를 남겨놓았는데 건물주는 그냥 다 버렸더군요.

문제는 건물주가 몇주전에 소송을 걸었습니다. 그동안 1년이나 건물이 비어있었다고 1년치 렌트비와 소송비를 달라고 하더군요. 2010년 1월에 새로운 새입자를 받았다고 합니다.

지금까지 건물주는 제가 나간이후로 단 한차례도 저에게 연락한 적이 없습니다. 저의 물건도 지 마음대로 버렸구요.

리스상에 보면 세입자가 돈을 않내고 나가도, 건물주는 legal proceeding 을 해서 세입자의 물건을 처분할수있고, 또 새로운 세입자를 받으려면 기존의 리스를 terminate 해야 한다고 되어있습니다. 또한 리스를 terminate 하려면 나간 세입자에게 notice 를 보내고 법원에 가서 절차를 밟아야만 기존의 리스가 terminate 되게 되어있습니다.
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이제 제가 이 소송에서 defend 해야합니다.
이게 double-lease 가 되는지요? 기존 리스를 terminate 하지 않고 새로운 리스계약을 체결한것 아닌가요?
또한 제 물건을 자기맘대로 버린 것도 claim 할수 있나요?

리스에 보면 건물주는 default tenant 를 쫓아가서 그 동안 밀린 렌트비를 받아낼수 있지만, (첫째) 건물주가 1년 6개월이나 아무 연락이 없었다가 갑자기 소송을 걸어왔고, (둘째) 건물주가 제가 남긴 물건을 임의로 버렸고, (셋째) 건물주가 저와의 리스를 terminate 하지않고 새로운 세입자를 받았다는 것입니다.

이런식으로 defend 하면 어떻게 될까요? 변호사 없이 혼자 할려고 합니다. contractual case 이기 때문에 제가 판사 앞에서 할 얘기도 별로 없을것 같애서요.


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답변일 7/7/2010 10:47:27 AM
아참 그리고, 이메일로 건물주의 변호사와 연락을 몇번 해봤습니다.
제가 언제 리스가 terminate 됐느냐고 계속 물어도 답을 않하다가, 얼마전에 답을 했는데 2009년 1월(제가 나간 날)에 리스는 terminate 됐다고 하더군요.

그래서 제가 이랬죠, "내가 나간 날 리스가 terminate 됐으면 그때까지 난 밀린 렌트비 없다. 1년 렌트비를 않냈다는게 말이 돼냐? 니가 나와의 리스로 손해본 거 없다".

이렇게 얘기 했는데도 그 변호사는 제가 리스를 잘못 이해한다고 만 계속 우기고 있네요.
답변일 7/8/2010 12:05:49 AM
제가 한번 건물주가 왜 소송을 걸어왔을까 생각해봤는데요.. 그쪽에서 남긴 물건을 임이로 버렸다고 황당하다고 하시기 전에 건물주 쪽에선 그런물건들이 건물 공간을 차지하고 있었기 때문에 그쪽에세 계속 렌트를 하고 있었다 라고 할수 있고 또 다른 사람에게 렌트를 못줬다고 할수도 있거든요? 리스를 끝냈으면 모든 그쪽 물건들을 다른곳으로 옮기셔야죠 어떻에 무거운 가구와 개인용품들을 그냥 놔두죠? 자기 물건은 자신이 챙겨야지 건물주 연락오기만 기다린것 그쪽에서 잘못한것 같은데..
답변일 7/8/2010 5:45:01 AM
나오실때 주인과 리스 서랜더 한다는 합의서 혹시 작성 안하셨어요?
많은 분들이 (특히 동부) 렌트비 밀려서 그냥 손털고 나오면 그만 이라고 들 생각하시는데 원래는 리스 기간동안의
렌트비는 테넌트에게 있습니다 .물론 미리 나올경우 상황에따라 주인과 네고 하시고 서류상으로 서렌더 하고 주인도 동의 한다는 종이한장만 받아 놓으면 될텐데요.
동부 쪽은 렌트가 빨리 빨리 나가기에 주인들이 소송은 잘 하지 않습니다 하지만 요즘같이 많은 빈가게들이 테넌트를 못찿으니 별의 별 일들이 다 일어 나네요~

일단 주인이 컴플레인을 파일 했으니 변호사를 선임 하셔서 답변을 해주셔야 합니다
지금 소송장을 무시하시면 법원에서는 주인손을 들어 주고 본인이름으로 저즈멘트가 나옵니다
그러면 주인은 그 걸가지고 월급 차압 , 은행구좌 동결등을 할수가 있으니 빨리 변호사를 선임하세요
주인과 이멜은 그만 주고 받으시고요 .. 그 주인이나 주인측 변호사는 연락 하셔 보았자 도움이 안됩니다
답변일 7/8/2010 8:15:13 AM
제 경험상으로 첫번째 잘못은 나오실때 서류상으로 정리를 않하신게 문제가 된것같습니다. 계약을 파기할때 양쪽의 합의하에 벌금없이 하기로 했다 등의 서류상 정리가 필요합니다. 그러지 않을경우는 그냥 나간 테넌트가 불리합니다. 터미네잇의 한쪽에서만 할경우는 상대방이 클레임을 할수있는 여지는 처음 계약서상의 기간이 남아있다면 가능하다고 봅니다. 물건 버린거에 대해서는 님깨서 말씀하신대로 주장하시면 될것 같습니다. 준비 잘하시기 바랍니다.
답변일 7/8/2010 8:18:18 AM
terminate 하는 날의 모든 balance를 정리하게 되어있습니다. 따라서 오히려 제가 security deposit 을 돌려받게 되어있네요. 제가 사건 설명을 짧게 하다보니 오해가 있었던것같네여.

건물주가 돈을 받아내려면 새로운 세입자 올때까지 기다렸다가 그때 기존의 리스를 terminate 해줘야 빈기간의 렌트비를 받을 권리가 생깁니다.
답변일 7/8/2010 2:18:11 PM
일단 첫쨰는 , 리스가 언제 expire되었는냐가 관건인것 같습니다. 일단 리스기간 동안의 렌트의 페이책임은 전적으로 테넌트에게 있습니다. 렌드로드와 구두로는 합의가 되셨지만 일단 문서로 합의가 필요로 했던 사안인것 같습니다. 그리고 두번쨰는 캘리포니아의 경우 남긴 물건의 가치가 $750미만인 경우 입주자가 퇴거시에 처분이 가능합니다. 하지만 역으로 퇴거후 바로 물건을 처분했다면 이는 건물주 스스로가 렌트를 terminate한것으로 볼수도 있습니다. securoty deposit의 경우도 문서로 합의를 하셨어야 청구가능할수 있습니다. 지금에 와서야 렌드로드가 소송을 거는것은 일단 오랜기간 렌트가 나가지 않았기 때문에 이에대한 손해를 만회하기 위해서라고 이해가 됩니다. 일단 비영리 단체등에서 실시하는 무료 법률상담등을 이용해보시고 법정에 나가시기 바랍니다.
답변일 7/10/2010 7:33:52 AM
곽재혁님이 가장 변호사 다운 답변을 하셨네요.
건물주가 제가 나가자마자 제 물건을 일주일안에 다 버렸다고 소송장에 첨부된 편지에 써있습니다. 물건의 가치는 3천불 넘는데 그걸 증명할 방법은 없구요.

이 글을 읽으시는 모든 분들께 정확한 정보를 드립니다.
테넌트는 리스 시작부터 terminate 한 날까지 렌트비를 냅니다. 하지만 terminate 한 날까지의 balance 는 정리해야합니다. 테넌트가 받을 deposit, 밀린 렌트비, 수리비 등등 을 정리해야합니다.

저의 케이스는 아주 lucky 합니다. 제가 건물에서 리스중간에 나갔지만, 건물주가 리스상에 있는 terminate 절차를 전혀 하지않아서, 새로운 세입자가 들어오는 시점에 제 리스를 terminate 했다고 건물주가 주장을 못한다는 것입니다. 그래서 결국은 건물주는 제가 나간 날이 terminate 된 날이라고 할수밖에 없고, 또 그렇게 이메일로 confirm 했죠. 따라서 그 날까지의 balance 를 정리하면 되는 겁니다. 그때까지 전 렌트비를 다 냈으니까 deposit 만 돌려받으면 되는거죠.

판사가 최소한의 지식만 있다면 이런 식으로 판결할거라고 봅니다.

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