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주택/부동산 구매/판매

Q. 론 모디, 이런경우 어떻게 하면 좋을까요

지역California 아이디k**berl**** 공감0
조회2,926 작성일6/1/2011 12:52:50 PM
2010년 8월 모게지에
저희가 개인적으로 집보험회사를 찾지못하자
편지가 몇번 날아오더니 은행에서 일방적으로 집보험금을 모게지에 얹혀
페이먼트가 늘어나게 되었습니다
물론 시중보다 높은 보험료에 에스크로까지 합산되어 원래 페이먼트보다
2배가량 늘어났습니다
거기다 지난 한해 밀린 property tax 도 얹혀져서 늘어나 있었습니다

그러던 중 페이먼트 조절을 위해 은행에서 지정해 준 융자 조정 Counsulting
과 연결하여 은행에서 요구하는 대로 모든서류를 준비하여 모게지 융자조정 프로그램을 신청하였습니다

프로그램을 진행하는 동안에도 저희가 원래 내던데로 한달도 빼먹지 않고 페이먼트를 계속 해나갔습니다

저희가 작은 사업체를 운영하는데 Sales Tax가 조금 밀려 있습니다

이번에 은행에서 연락이 왔는데 서류는 다 준비 되었는데
BOE Lien이 걸려 있어서 문제라고 먼저 Court에 가서 밀린TAx부터 해결하고 다시 이야기 하자고 합니다

그래서 BOE에 연락해보니 밀린 tax를 일시불로 내야 Lien을 풀어준다고 합니다

어떡하면 좋을까요
질문입니다

1.이런경우 Tax Lien이 걸려 있으면 론모디에 "절대로" 재융자가 불가능한지요?

2.오바마 론 모디에 해당되지 않을까요? HUD의 도움을 받을 방법은 없을까요?

3. 이런경우 Short Sale이 나을까요? 아니면 Foleclouser하도록 페이먼트도 하지 말고 놔둬야 하나요? 참고로 First Lone과 Second Lone을 합하면 현재 집가격이랑 비슷합니다 많이 차이나지는 않습니다

어떻게 하면 좋을까요

아직 폴 크래져나 Default에 관한 편지는 아직 받지 못했습니다

빨리 좀 도와 주세요
어떻게 해야 할 지 밤잠이 안옵니다

제발 부탁드립니다

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* 등록된 총 답변수 6개입니다.

전문가 답변글
샘 윤 님 답변 답변일 6/1/2011 3:48:55 PM
어떤 Lien이 걸려있어도 융자조정을 받으시기 어렵습니다.
작다고 여기시는 HOA Lien역시도 해결이 되지 않으면 융자조정이 힘듭니다.
만약에 Bankruptcy를 하신다면 융자 조정이 은행에 따라 가능한 경우도 있습니다.

만약 Short Sale 을 하시게 된다면 1099으로 융자금액과 팔린 금액의 차이가 손님께 IRS로 부터 받으실 수 있습니다.
곽재혁 님 답변 답변일 6/1/2011 10:27:38 PM
현재의 상황에서 정확한 답변을 드리기가 힘이 듭니다. 어느곳에 있는 주택인지에 따라서 숏세일을 하셔도 현실적으로 매매가 가능한지 그리고 융자가 1차만 있으신지 아니면 1,2차 가 있으신지에 따라서 숏세일후 처리가 달라질수 있습니다. 상식선에서 말씀드리면 융자가 2차이상 있을경우에는 이 융자가 주택구입과 무관한 경우 나중에 개인채무로 따라갈수 있습니다. 보험이 expire된 상태에서 은행에서 강제로 보험을 들면서 재산세등과 같이 페이를 같이 하시는 impound account로 전환이 되어 매달 모기지 부담금이 늘어난 경우로 보여 집니다. 그리고 BOE의 세금체납으로 인해 lien 이설정되어 있다면 이는 숏세일시에도 문제가 될수 있습니다. 자세한 점은 변호사와 상담을 하시기 바랍니다. 숏세일이든 차압이든 고려하실 사항이 많습니다. 오바마 융자라고 불리우는 hamp로 융자조정을 성사 시키시면 주로 세가지 경우 1) 배우자 사망시 2) 실직시 3) 이혼의 경우등에 해당이 되어야만 합니다. 일단 BOE이 텍스 린을 해결하셔야 합니다. 이는 나중에 파산시에도 문제가 될수 있다고 알고 있습니다. 참고로 하십시요.
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전화 213-663-5392/714-752-9002

김원석 님 답변 답변일 6/2/2011 9:58:50 AM
융자조정을 신청하신 분들을 뵈면 오히려 페이먼트가 오히려 늘어난 경우가 많습니다, 참 안타깝습니다.
숏세일을 하실경우 일차와 이차를 한꺼번에 받아 집을 구매 하실경우 이차융자에서는 린이 발생하지 않습니다.
만약 린을 해결하는 동안 융자조정을 거부 할경우 숏세일로 차압을 막은 후 다시 융자조정을 다시 신청하는 방법도 있습니다.
좋은결과 있으시길 바랍니다.
회원 답변글
답변일 6/1/2011 8:05:58 PM
답을 주셔서 감사합니다

이런일이 처음이라 당황스러웠는데 도움이 많이 됩니다 감사합니다

앞으로 두달정도면 BOE Lien을 해결할 수있을 것 같은데,
만약 은행이 그두달간의 시간을 허용하지 않는다면
Short Sale이나 Bankruptcy가 더 유리하다는 advice로 이해가 됩니다
만약 개인 Property Bankruptcy를 하게되더라도 사업체를 계속 운영할 수 있나요?

한번 더 부탁 드립니다
답변일 6/1/2011 10:45:41 PM
감사합니다
많은 도움이 되었습니다
답변일 6/1/2011 10:54:26 PM
원글님의 질문에 도움이 되지 않아 죄송합니다.
전문가님들게 여쭤 봅니다. 개인적인 빚으로 인한 린이 걸렸을 때에도 론모디가 안되는지요? 저는 1차론만 있고 린이 걸린 빚을 합해도 에퀴티가 조금 있습니다. 현재 론모디 신청중입니다. 감사합니다.
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