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주택/부동산 구매/판매

Q. 모디승인후 방향에 대하여

지역California 아이디m**ificatio**** 공감0
조회1,799 작성일4/26/2011 12:06:47 PM
Loan modification 결과인데 공증을 해야 하는 단계에 있는데

이것을 해야 하는것인지 아닌지 모르겠습니다.

Pre-modification

$567,000.00 / 6.875% / monthly $3,860 without insurance & property tax

30yeras

$567,500(principal) + $19,500 (interest) + $ 6,400 (escrow) + $640 (late fee) = total amount due pre-modification = $594,200

**amount included (capitalized in the modification) $19,500 (interest)


Modified

$587,000 (principal) (original principal $567,500 + interest $19,500) +

$6,400 (escrow) + $640 (late fee - waived) = $593,400

4.875% / monthly $ 2,782.64 + escrow payment (insurance + property tax)

$432 = $3,214.64

40years

에스크로 비용이 너무 많고 그동안 내지 않았던 이자를 다 charge 를 했습니다.

공증단계에 있는데 그냥 하지말고 30년을 유지하는것이 나을까요 아님 공증을

하는편이 좋은것일까요. 5년뒤에 그냥 매매를 할 생각입니다. 아는분은 3년뒤

에 리파이낸싱을 하라고 하는데 제가 페이먼트를 7개월연체를 해서 해당이 되

지 않을것 같아서요. 감사드립니다.
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* 등록된 총 답변수 5개입니다.

전문가 답변글
곽재혁 님 답변 답변일 4/26/2011 2:05:26 PM
융자조정을 하시기 전에 가장 중요한 것은 현재의 주택을 그래도 유지하시느냐 아니면 정리하시느냐를 결정 하시는것입니다. 그리고 융자조정을 하시게 되면 그동안 연체된 모든 모기지와 late fee 가 다 원금에 합산이 되며 재산세와 보험료를 합산해서 페이먼트를 하게 됩니다. 지금 액면상으로는 조정후에 재산세와 보험료를 다 포함한 금액이 그이전보다 많이 줄어든 것을 알수가 있습니다. 특별히 오바마 융자조정이라고 불리우는 HAMP에 해당이 되지 않으시다면 (배우자 사망, 실직, 이혼) 현재로서는 이조정 결과가 최선일수도 있습니다 (제가 선생님의 인컴이나 상황을 모르기 때문에 위의 자료로만 판단 했을때 그렇다는 것입니다). 중요한것은 선생님의 계획대로 5년뒤에 주택매매시에는 지금의 빚만큼 시세가 회복이 되어야만 가능 하다는 것입니다. 그렇게 가능하다면 융자조정대로 페이를 하시고 유지를 하시는게 맞습니다. 융자조정을 받지 않으시면 아무래도 페이먼트에 상당한 부담이 될수 있고 다시 7개월을 연체한 상태에서는 기존의 어카운트로 reinstate를 하려면 연체된 금액을 다 내셔야 하는 경우도 있을수 있습니다. 충분히 고려를 하시고 결정을 하시기 바랍니다. 참고 하십시요.
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곽재혁

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김원석 님 답변 답변일 5/3/2011 12:37:14 AM
우선은 현재 집의 시가가 중요하다고 생각합니다.
집의 시가가 융자 금액과 10% 미만의 차이라면 같은 집을 렌트한다는 마음에 가지고 있을 수 있습니다.
하지만 그 이상의 차이는 한달에 $3200 이나 되는 돈을 주고 도움이 되지 않는 집을 가지고 있을 이유가 있는지를 생각 하셔야 합니다.

집을 소유하는 이유는 두가지가 있습니다.
1. 렌트보다 싸기 때문에 (융자로 집을 살경우 이자는 인컴 세금 보고에서 공제하기에 실제 페이먼트보다도 더 적은 금액을 지불)
2. 집의 시세가 올라 투자의 목적

만약 이 두가지 모두 충족하지 못하는 집이라면 렌트보다 낳지 않습니다.

5년 후에 파시더라도 만약 지금 숏세일 하시고 새집을 2년 후에 새로 살 경우가 더 많은 이익을 가져 올 수 있습니다.
자세한 사항을 알지 못하기에 더 상세히 말씀은 드리지 못하나 연락 주시면 선생님께 알맞는 상담해드리겠습니다. 좋은 결과 있으시길 바랍니다.
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전화 213-369-9087

회원 답변글
답변일 4/26/2011 5:26:29 PM
4.875%의 이자를 봤을때는 HAMP를 받지 못하신거 같습니다. 기존의 Traditional modification이라 해도 이자율을 좀 높게 받으셨습니다. Trial period때 Appeal을 하셨으면 좋았겠다라고 생각이 됩니다.
일단은 페이먼트가 좀 줄었고 거기에 Tax와 보험을 같이 내시므로 12개월이 되면 다시 재조정을 받으실 수 있는 자격이 되십니다. 일단은 지금 조정된 것을 받으시고 10개월 정도 된 다음에 다시 신청을 하시면 됩니다.
답변일 4/26/2011 5:49:07 PM
HAMP 를 신청했다가 거절되고 나서 다시 WELLS FARGO 로 가서 아마 TRADITIONAL MODIFICATION 으로 한 것

인데 TRIAL PERIOD 라는 것은 없는것 같고 그런 말 전혀 듣질 못했습니다. 12개월이 되면 다시 재조정을 받을수

있는 자격이 된다고 했는데 이런 옵션을 진행과정에서 전혀 듣질 못했습니다.

곽재혁님, 김원석님, 그리고 김동화님의 명쾌한 대답을 기다리게 되네요. 감사합니다.
답변일 4/26/2011 9:42:36 PM
보통 융자조정의 경우 1년정도 경과후 다시 신청을 하실수가 있고 조건만 맞는다면 다시 승인될수 있습니다. HAMP가 실패 하셨다면 현재와 같이 은행자체의 융자조정이 유일한 방법입니다. 말씀드렸듯이 주택을 계속 유지하기로 결정을 하셨다면 일단 페이먼트를 줄여야 하지만 현실적으로 재산세에 보험까지 같이 페이를 하게 되는 impound account로 페이먼트가 된다면 대부분 기존의 모기지 페이만 하시던 경우보다는 더 늘어난 페이먼트를 하시게 됩니다. 위의 계산대로라면 그나마 나은 경우가 아닐까 생각이 듭니다. 그리고 작년보다는 금년의 일반 융자조정시의 이자율이 더 높은 것 같습니다. 일단 나중에 다시 신청을 하시는게 어떨까 합니다.
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