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법률 노동법/상법

Q. 가게 월세

지역California 아이디j**me5**** 공감0
조회3,398 작성일1/11/2011 8:36:23 PM

리스 재게약을 해야하는데요
현재 2.100 을내고있는데요
건물주가 1.000 을 올린다고 하는데
그렇게 올려도되는겁니까 ?
지난 5 년동안은 렌트을 올리지 않는조건으로
5 년에 5년 옵션이었읍니다
5 년간 않올린렌트을 한께번에 올릴심상입니다
어떻게 해야합니까 ? 절충하는 방안이없나요
4% or market rate 로 되어있 는데
4% 만올리게 할수없는지요
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* 등록된 총 답변수 7개입니다.

전문가 답변글
쟌 오 님 답변 답변일 1/11/2011 8:40:57 PM
For commercial property, the landlord can raise rent to whatever amount he wants after the termination of current lease and before a new lease is entered into. If its an option period, then the contract should specify the new rent increase amount.
회원 답변글
답변일 1/11/2011 10:53:16 PM
2006년도 부동산 시장이 한창 달아 올라갈 때 계약하셨는데 지금은 공황에 가까운 불경기입니다. 4%라면 $2,184을 말씀하시는 것인지, 아니면 20% (4% X 5년) 즉 $2,520이 되는 것인지요? 건물주는 market rate으로 적용하여 $3,100을 받으려고 하는 듯 합니다. 현 간물주가 입주후에 매입하였다면 아마 상당한 가격을 지불하였기에 올리려 할 것입니다.

지금의 미켓은 많은 건물주들이 렌트비를 조금이라도 내려주는 상황입니다. Market rate에 이의가 있으면 각기의 감정사를 고용해 조정하는 것이 통상의 계약입니다만, 계약서 다시 확인하십시요.

최상의 방법은 역시 외교적으로 건물주를 상대하며 비지니스의 현 상태를 잘 설명하여 최소한만 올리는 것입니다. 그리고 잊지마시고 주위 테넌트들은 얼마나 내는지 이시면 협상에 큰 도움이 되겠습니다.
답변일 1/11/2011 11:05:32 PM
지금 장사하고 계시는곳의 부근에서는 렌트가 얼마인지 좀 둘러보시고 적당한 렌트를 추출해보십시요. 서너군데의 데이타를 만들어 계시는곳과 비교하면서 건물주와 상의하십시요. 절대 내가 옳다고만 주장하지 마시고 인간적으로 지금 경기도 안좋은데 지금 내는 렌트도 버거운데 그정도선에서 재계약해주면 안되겠냐고 부탁해 보시는 방법이 제일입니다. 막말로 아니꼬와도 이건 비지네스 협상아닙니까? 그리하시면 좋은 결과를 보실것입니다.

그러니 공연히 4%만 올리게 하겠다고 대적을 하지마시고.... 건물주도 분명히 지금의 경기상황을 압니다. 아마도 더 자세히 알지도 모르지요. 행운을 빕니다. 저는 이곳에서 부동산,부동산법전문가상담을 하고 있는 콜드웰뱅커부동산의 부로커 YOUNG CHO 입니다.
답변일 1/12/2011 12:19:34 AM
요즘같이 스몰비지니스들이 나가자빠지는 세상에 어찌 건물주가 렌트를 그리도 무지막지하게 올리나요????
쫏아내고 싶은가보네....
답변일 1/12/2011 7:25:32 AM
법적으로 정한 계약기간이 종료된후의 렌트비의 상승은 상업용 렌트시 렌드로드의 권한 입니다. 말씀하신 4%의 인상폭은 렌트기간내에 적용이 되는 것입니다. 일단 건물주에게 주변의 실제 렌트가격의 자료들을 구해서 이야기 해보시고 선생님의 financial statement도 참조해서 협상을 해보시기 바랍니다 일단 결정권은 렌드로드에게 있습니다. 그리고 다른 테넌트들이 있다면 같이 의논을 해보시는 것도 방법이 될수 있습니다.
답변일 1/12/2011 8:26:46 AM
올릴 수 있고 올려도 됩니다.
좋은 방안은 다른 곳으로 이전 하든가
아니면 건물주와 협상을 하는 방법이외는
다른 방법 없습니다.
답변일 1/12/2011 11:16:32 PM
현재 상업용 부동산 시장은 높은 잉여매물을 갖고 있으며 많은 건물과 쇼핑센터들이Tenant를 구하고 있습니다. Tenant에게 호의적인 이러한 시장상황이 앞으로 2년 정도 더 지속될것으로 예상되면서 6개월에서 12개월 상당의 Free렌트를 제시하거나Tenant를 위해 건물을 재공사하는Landlord들이 생겨나고 있습니다. 이런 마켓에서 랜트를 올리겠다는것은 랜드로드가 원글님이 다른곳으로 가지않고 머무르겠다는것을 빌미로 배짱부리는것 같습니다.

랜드로드는 테넌트를 잃을수 있다는 것을 확실히 인지할때까지 자신들의 rate을 받으려고 하며 협상하지 않습니다.
가장 좋은 방법으로는 Tenant Representative Broker (리스 계약 협상 전문 브로커)를 고용하셔서 협상과정에서 여러Landlord들간의 경쟁을 유발시키는 것입니다. Tenant가 한Landlord에게 국한되지 않도록 하고 이로 인하여 여럿Landlord들이Tenant와의 거래를 성사시키기위해 경쟁하도록 만들어 협상시 이로운 위치를 차지하게 도와드립니다.

많은 비지니스가 문을 닫고 실업률이 증가하고 있는 상황에서 그 공실률을 채울수 있는Tenant의 수는 감소할 수 밖에 없습니다. 이와 더불어 경제 공황때에 시작된 많은 상업용 건축 프로젝트들이 미완성으로 남겨져 있고 설사 건물이 완공된다 하더라도 이는 공실률을 악화시키며 수요와 공급을 더욱 불균형하게 만들어 Landlord들은 임대할Tenant를 찾기 어렵다는것 을 인지하고 있는 상황 입니다.

이런때에 Tenant Rep 을 선임하셔서 협상해 보십시오. 리스 계약 전문 브로커 서비스는 tenant에게 무료 입니다.

WWW.NegotiateLease.com
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