집이 오늘 차압됐다는데요 통보도 없이..... - ASK미국

y**ngtch**** 님 답변 답변일 1/10/2011 9:23:46 PM

지금 말씀하시는 무언가 이상합니다. 맨처음 Notice of Default (NOD) 는 언제 받으셨나요? Notice of Trustee Sale (NOT) 은 언제 받으셨고? 그리고 Auction company 가 집을 샀다고 했나요? 무언가 지금 잘못알고 계신것이 분명할것 같군요. 2009년 부터 문제가 시작되었나요? 그리고 1월10일 새주인에게 넘어갔나요?

자세한것을 알아야 무엇이 잘못된건지 혹은 제대로 진행된건지 알수있으며 이사나가기전에 알아야할 사항입니다. 근행에서도 모르는 일이라면 무언가가 아주 잘못되어 있는데 요즈음 이러한 집주인들을 먹이감으로 생각하고 온갖 부정한 사기방법들이 난무하고 있는 실정입니다. 자세한 내용을 알려주시면 도와드릴수있습니다. 최소한 왜 그리 됬는지를 알아볼수있지요. 이곳에서 부동산상담을하는 전문가 YOUNG CHO (조영택) 입니다. 연락하십시요, 변호사는 아니더라도 어려운지경에 처하신 분들을 도울수는 있습니다.

s**ny7**** 님 답변 답변일 1/10/2011 11:34:50 PM

2010 3월 8일이 차압 날짜였는데요
2010 6,7,8,월 론모디후에 이 삼개월은 꼭 돈을 내야한다고 해서 내다가 10월 부터 숏세일 시작했었구요.
숏세일 중에도 혹시 차압이 될지모르니 부동산 하시는 분께 가끔 전화로 차압한다고 뜬거 없냐고 물어봤을때
저번주 금요일까지도 없다고 하셨는데 ......
차압 절차가 진행이 되다가 오늘 다른사람에게 팔리면서 끝났다는 건가요?
은행에서는 저희집 케이스가 이미 변호사에게 넘어갔고 자세한 것은 변호사에게 물어 보라네요.
원래 내가 오늘 집을 새로 산 회사의 직원에게 이 사실을 들어야 하는게 맞는거냐고 물었을땐 2009에 이미 노티스를 했기때문에 다시 줄 플요가 없었다네요.
이게 무슨 말입니까 , 잘 납득이 가질 않네요.

y**ngtch**** 님 답변 답변일 1/12/2011 7:09:04 AM

론모디 하시는 중에나 숏세일하시는중에나 좌우간 어느경우에라도 은행이나 트러스티나 그냥 그결과를 보고있지 않습니다. 모두 별개의 일들이지요. 모든문제는 말로 물어봐서 말로 답변을 듣는 그런일이 아니라 법적인문제이기 때문에 꼭 그 과정을 거쳤는지 따져봐야하며 등기소에 등기되어있는지를 확인하여야 합니다.

즉, 아직도 말씀하시는 부분에 대해 이해하기가 힘든데 이렇게 보시면 될것입니다. 처음에 NOD(Notice of Default, 이것은 페이먼트를 약 2달 안내면 날라오는데 이때부터가 foreclosure 수속의 시작입니다) 를 언제받으셨는지? 그리고 Notice of Trustee Sale (트러스티 경매입니다) 은 언제받으셨으며 그 쎄일의 날자는 언제였는지?

시간표를 만든다면 처음에 NOD 부터 집주인이 바뀌는 Trustee Sale 까지 약 111일의 기간이 필요합니다. 누구도 어느은행도 그이전에 댁의 집을 가져갈 권리는 없습니다. 다시한번 확인하시고 지금의 주인이 누구인지를 확인해보십시요.

그방법은 집이 소재하는 지역의 카운티빌딩에 가시면 "레코더스 오피스" 즉 등기소가 있으니 그곳에 가셔서 열람하셔도 되고, 타이틀회사에 알아봐도 됩니다. 저 또한 타이틀회사의 라인에 연결되어있어 언제나 개인컴으로 미국내 어디나 주소만 있으면 주인이 누구인지 금방확인할수있습니다만, .. 이곳에서 부동산상담전문가 조영택입니다.

y**ngtch**** 님 답변 답변일 1/12/2011 7:25:11 AM

그리고 여기서 여러번에 걸처서 답변해드린문제인데, 집을 차압당하고나서 이사나가는 문제는 또다른 법적인 문제입니다. 즉 돈을 못내서 집을 뺏기는것과 내가 그집에서 나가야 하는문제는 다른 법의 절차를 밟아야하는 다른문제라는것입니다. 그것을 UD Action (Unlawful Detainer Action) 이라고 하는데 이는 집주인이 돈을 않내는 테난트를 강제 퇴거시키는 법적절차를 말합니다. 이것은 "3 day notice to pay rent or quit" 이라는 통지서하나로 시작하고 "수퍼리어코트"에 접수시키면 2-3주후에 재판날짜가 잡혀 그때부터 법원의 문서전달자가 계속 나를 찾아다닙니다. 어떤 소솔문제든지 소송당하는 사람한테 법원통지서가 직접전달되어야만 다음의 순서로 진행이 될수있습니다. 본인이 그걸 알고 계속 피해다니면 그 소송은 진행되지 못하니 대부분 소송을 당하면 서류를 전달받지않게 피해다니는게 상책일경우도 많이 있습니다. 결국 전달받고 코트날짜에 출두하여 정당한 이유가 없으니 지게되지요. 지고나면 그때부터 약 2주후에 쉐리프가 나와서 ,주인과함께, 주인에게 문의 열쇠를 바꾸어도 좋다고 통지합니다. 그때부터는 집주인이 바뀐겁니다. 집에있는 내 물건들을 가지고 나갈 시간적여유를 요청하면 들어주기도 합니다.. 법대로한다면 물건들을 놔두고 몸만 나가야합니다만.. 여기에서 또 집주인이 해야할 일이 생깁니다.

이것이 끝까지 가는 길의 자세한 루트입니다. 참고하시고 자신의 경우와 비교해 보십시요. 보다 명확해질겁니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 조영택 YOUNG CHO, GRI,SRES,CREA,RPM,CPM

j**kwak1**** 님 답변 답변일 1/12/2011 7:41:17 AM

선생님의 경우는 숏세일을 진행시나 또는 그이전에 융자조정을 하는 동안에도 차압이 진행되고 있었던 상태로 보여집니다. 만일 은행에서 실시한 차압이 법적인 절차대로 진행이 되지 않았다면 이에 대해서 litigation즉 소송을 진행할수도 있습니다. 그리고 이미 법적인 소유주가 바뀐 상태에서 현주택에 계속 거주를 하시는 것은 조금 위험하다고 생각이 듭니다. 만일 eviction기록이 크레딧에 남으면 이는 다음번 거주지를 정하실때에도 문제가 됩니다. 은행에서 융자조정에 관한 편지를 계속 보내는 것은 정부에서 시켜서 하는 일입니다. 융자조정도 숏세일도 모두다 은행에서 결정권을 가지고 있습니다. 그리고 선생님이 부채에서 벗어나시는 상황에 대해서는 융자가 어떠한 융자이신지 즉 주택에 관한 융자만 있으신지 아니면 주택융자를 담보로한 2이상의 융자가 있는지에 따라서 달라지게 됩니다. 한번 변호사와 상담을 해보시기 바랍니다.

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