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Q. 양도소득세(Capital Gain )질문 드립니다

지역California 아이디h**soa**** 공감0

조회3,405 작성일3/11/2023 10:31:40 AM

안녕하세요?
독립된 duplex 중 한채는 주인이 살고,다른 한집은 세를주다가 팔경우( capital gain 이 60 만불 예상)

1.부부가 10년이상 보유 후 2년이상 살고팔경우,부부합해서? capital gain tax 50만불

제외규정적용해서 10만불만 tax 적용 되는지,아니면 duplex? 라서 그동안 한집을 세로

주었었기때문에 다른 rule 이 되는지요..(예를들면 capital gain 60만불중 절반인 30만불에

대해서는 무조건 taxable income 이고,나머지 30만불만 부부거주 50만불제외 규정으로 인해 감면 받을수있는지요

2.2년만 살면 50만불 전액을 감하는지,아니면 5년중 2년 산 만큼만 비례로 계산해서,50만불의
일부만 감해 적용받는지요.
따라서 만약 위 1 항에서 만약 30만불만 감면 받는다면 그 30만불 금액중에서도 2년 산
만큼만 비례해서 적게 감면 받는지,아니면 비례규정을 적용 안해서 30만불 전액 감면
받는지요.

3.그리고 이런 tax exclusion 규정은 평생에 한번만 받을수 있는지요?

* 등록된 총 답변수 9개입니다.

전문가 답변글

에드워드 김 님 답변 답변일 3/13/2023 12:10:23 PM

1. 주거주지는 부부의 경우 판매한 후 순이익 범위 내에서 50만불까지 소득에서 제외됩니다.

2. 렌트 부분의 소득에서 제외 되지 않습니다. 또한 세금보고하면서 누렸던 감가상각 부분은 계산하여 세금을 내야 합니다.

3. 판매하기전 5년 기간 중에 2년 이상만 살면 혜택을 누릴 수 있습니다. 그리고 다시 2년이상 지나고 지나고 2년거주와 소유 조건이 되면 다시 동일한 혜택을 누릴 수 있습니다.

공인회계사

에드워드 김

직업 공인회계사

이메일 edwardkimcpa@gmail.com

전화 213-384-1182

회원 답변글

s**gyoo**** 님 답변 답변일 3/11/2023 11:46:23 AM

@독립된 Duplex라면(address가 분리) 하나는 해당되고 하나는 해당이 안됩니다.
@지난 5년중에서 2년이상만 실거주를(연속적일 필요는 없음) 하셨으면 Single $25만불, 부부공동 $50만불까지의 Capital Gain 면세 해당이 됩니다.
@규정은 여러번이라도 관계없습니다.

h**aber**** 님 답변 답변일 3/11/2023 4:23:54 PM

1. "질문중"에서 ...다른 한집은 세를주다가 팔경우( capital gain 이 60 만불 예상): Exclusion 이 된다는 얘기인가요?

2. 아니면 주인이 살던 집을 매도할때 Exclusion이 된다는 얘기인가요?

h**soa**** 님 답변 답변일 3/11/2023 5:51:32 PM

주소가 다른 두채를 따로따로 떼어서 팔수가 없어서 두채전부 를 한 묶음으로 다 팔려는데,그중 한집에는 본인이 살아왓고 한채는 세를 주어왓던경우입니다.그 경우 세를 준 집에 대해서는 exclusion 이 안되는 경우인지 확인하고 싶엇습니다.

h**aber**** 님 답변 답변일 3/11/2023 6:08:29 PM

같은 Land에 2개의 Improvement가 있고 모두가 1 title로 Record된 경우 같아요.

h**aber**** 님 답변 답변일 3/11/2023 6:15:08 PM

APT, PUD or Condo Project의 경우는 보통 Improvement 별로 Record하면서 Land는 애를 들어서 전체의 1/n으로 tenancy-in-common으로 되는 경우가 있습니다만... 어느경우인지 모르겠군요.

h**soa**** 님 답변 답변일 3/11/2023 6:41:21 PM

h**aber**** 님 답변처럼
같은 Land에 2개의 Improvement가 있고 모두가 1 title로 Record된 경우 가 맞습니다
그런경우에도 세를 준 프로퍼티에 대해서는 exclusion 이 안되는지 궁금했습니다
모든분들 답변 감사 드립니다

r**ling11**** 님 답변 답변일 3/11/2023 6:59:14 PM

건물은 한 건물이지만 한 건물내에
두 가정이 거주할 수 있는 형태의
서로 다른 주소가 있는 가옥을 듀플렉스라고 하는데
이 듀플렉스를 말씀하시는 것 맞는지요?

한 건물내에 있는 2 unit중 1unit은 주인인 본인이 거주하셨고
다른 1 unit은 렌트를 준 것이 맞나요?

그리고 질문은 렌트를 준 다른 1 unit에 대한 portion의
Capital gain exemption 적용이 되는지에 대한 질문인지요?

만약 그렇다면 렌트를 준 다른 1 unit에 대해서는
제가 알고 있는 상식으로는
당연히 Capital gain exemption 적용이 되지 않습니다.

그런 경우 나머지 gain에 대한 절세 방법으로
내가 투자로 인한(예: 주식) loss가 난게 있으면
서로 상쇄(offset)할 수 있는 방법을 고려해 볼 수 있지 않을까요?

회계 전문가와 상담하시면 정확하고 속편하실 텐데요…

h**aber**** 님 답변 답변일 3/11/2023 10:11:35 PM

일반적으로 쉽게 설명드리면 Living space와 Rental Space를 분리하여 Capital Gain을 산정하고 IRC section 121 Capital Gain Exclusion은 Living Space에 적용하고 Rental Space에 해당되는 Portion은 Depreciation을 감안하여 Recognized Capital Gain을 산출할 것입니다.
그러하니 이 경우는 Rental Space로 부터 유래되는 Capital Gain이 Taxable이 될 것으로 해석됩니다. 참고로 다음 자료의 Page 11 ~ 14를 보세요.
https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p523.pdf