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주택/부동산 구매/판매

Q. Short Sale과 비지니스 융자

지역California 아이디j**eson**** 공감0
조회1,981 작성일8/29/2011 10:21:29 AM
현재 집에 대한 Loan Modification을 두번이나 진행하였으나
여러가지 이유로 Deny된 상황입니다.

다시 한번 시도하거나 Short Sale을 준비해야 할것으로 생각되는데
집 몰게지하고 그동안 못 낸 이자(원래 7년 Interest Only였슴)그리고
Property Tax를 합하면 집값 시세와 거의 비슷합니다.
집살때 Down Payment 20%를 집값 하라분과 그동안 미납분이
다 까먹은 셈이지요.
(그래도 다른데 보담은 집갓 하락폭이 그리 크지는 않습니다)

그런데 3년전쯤에 LA의 한국계 은행에서 비지니스를 시작하면서
집을 담보로 2차 융자를 17만불 정도를 받아 그동안 원금 이자를
내면서 7만불 정도를 갚았고 현재 10만줄 정도 남아 있습니다.
비지니스는 그런대로 되고 있으며 앞으로도 계속 해야 할 입장입니다.

이 상황에서 Short sale을 해서 1,2차 융자를 다 갚이 해결 할 수
있다면 제일 좋은 방법이겠지만 비지니스를 계속 하고 있는 상황에서
2차은행인 한국계 은행에서 남은 융자금을 포기하고 숏에일을 승인해
줄지가 의문이고 2차융자가 계속 낭는다면 별 의미도 없을 것 같다는
생각이 듭니다.

만약 2차 융자에 대해 지금까지는 한번도 밀린적 없이 냈는데
앞으로 못 낸다면 은행에서 취할 수 있는 조치는 어떤게 있는지
궁금합니다.집에 대해서는 2차니까 권한이 없을 것 같은데
비지니스를 상대로 차압이나 뭐 이런걸 할 수가 있는지 궁금합니다.
비지니스는 샤핑 몰 안에서 하고 있는 Fast Food store이고
랜드로더는 부동산 회사입니다.

전문가님의 고견을 부탁드립니다.

그리고 지금 상황에서 제가 취할 수 있는 가장 좋은 방법이 있다면
무엇인지 조언 부탁드립니다.
감사합니다.
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* 등록된 총 답변수 3개입니다.

전문가 답변글
곽재혁 님 답변 답변일 8/29/2011 1:39:27 PM
숏세일을 계획하신다면 주택에 관련된 모든 융자와 lien을 해결하셔야 합니다. 주택에 연관된 모든 lienholder와 연락을 취하셔야 하며 특히 비지니스 융자인 2차융자의 경우 계속 비지니스를 운영하실 계획이시라면 은행측과협상을 하셔서 새로운 조건으로 융자를 조정하시는게 좋습니다. 이러한 경우 비지니스 융자를 주었을때 선생님의 주택뿐만이 아니고 사업체에도 담보권이 설정되어있을 가능성이 있습니다. 비지니스에 담보권이 없다면 주택이 차압이 되거나 숏세일 되는 상황이 되면 다시 선생님의 비지니스에 담보를 설정하거나 아니면 재판등의 절차를 통해서 judgment를 받을 가능성도 있습니다. 즉 계속 추심을 할가능성이 있습니다. 차라리 숏세일을 진행시키는 과정에서 협상을 하셔서 새로운 조건으로 융자를 set up하시기 바랍니다, 그리고 만일 차압이 된다면 추후에 은행과 재협상을 하셔서 부채를 정리하셔야 합니다 (이경우에는 대개 전체 융자금액의 15-20%선에서 정리를 시도하시는 방법이 있습니다). 계속 비지니스를 운영 하시려면 정리를 하셔야 합니다.
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김원석 님 답변 답변일 8/29/2011 2:35:26 PM
2차 융자는 말씀 대로 집에 대한 권한은 없습니다. 숏세일이나 포클로져 이후에 이차 융자는 Lien으로 남아 새로 구매하시는 집에 붙을 수 있으며 비지니스는 빼앗아 갈 수는 없습니다.
숏세일시 1차 2차 모두 탕감 가능하나 포클로져시 2차는 전액 책임을 지셔야 합니다.
더 자세한 사항은 문의 주시면 상세히 상담해 드리겠습니다.
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전화 213-369-9087

Joseph Kim 님 답변 답변일 8/30/2011 5:27:51 PM
Business loan 에 대하여 말씀 드리면 융자받은 $170,000은 집을 2차로 담보로 하였을 뿐 분명히 business 도 UCC file를 하였을 것입니다. 집을 short sale하여도 집 담보는 없어질 수 있으나 잔액 $100,000 은 사업체에 남게 됩니다.
집이 short sale될 때에 단순한 2차융와는 성격이 다르다고 봅니다.
금년도 7월 15일 부터는 2차 융자에 대한 negotiation이 없기 때문에 경우에 따라서는 2차가 forclosure 를 시도 할 수도 있읍니다.
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