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데이빗 홍
님 답변
답변일
11/21/2007 7:11:47 PM
우선, 많은 분들이 오해를 하는게 한가지 있습니다. Quit Claim Deed 를 하면 모든 책임은 한 사람으로 가는것으로 알고 있습니다. 물론, 법적인 부분은 변호사와 한번더 확인하는 것이 좋습니다. 캘리포니아 부동산 법에는 Community Property Law 가 있습니다. 즉슨, 부동산 소유는 부부의 공동책임이라는 뜻입니다. 만약 차압이 진행 되고 있는 상태에 부동산이 와이프 이름으로만 되어 있다면, 크랫딧에 관련된 부분은 와이프만 책임질수 있지만, Property 에 저지먼트 린이 있을경우 남편에게도 따라 간다는 것입니다. 그러므로, 차압에 앞서 부동산 법 변호사와 상담을 하시는 것이 중요합니다. 그러므로, 현제 타이틀이 조인트 테너트로 되어 있는지 어떤 타이틀 명의로 되어 있는지 부터 알아 놓으셔야 합니다. 그리고, 현재 3차 금융권에서 차압을 할시 평균적으로 2차나 1차 보다 빨리 차압을 하려고 시도를 할껏입니다. 실질적으로 매매가 잘 이루어지지 않습니다. 이유는 3차 금융권에서 차압을 했다고 하더라도, 실질적으로 차압 매물을 매입한 소유주가 2차와 1차 금융을 다 책임을 지어야 합니다. 또한, 차압에 앞서 숏 세일을 하려고 하시는 분들이 많이 있습니다. 숏 세일일을 하려면, 먼저 현재 융자를 하는 렌더 들과 딜을 하는 부분이 중요합니다. Short Sale 펫케지를 받기전에 먼저 확인을 해야하는 부분은 현재 융자 Status 를 확인 해야 합니다. 시장가격보다는 낮추어서 가격 선정을 해야 하는데, 만약 집을 재융자를 한 상태라면, 대부분의 경우는 Recourse 가 되어 있을껏입니다. 만약, 집에 융자가 Non Recourse 일 경우 숏 세일후 은행에 손해가 있더라도 소유주에게는 아무런 책임이 지어지지 않지만, Recourse 인 경우 숏세일로 집매매가 이루어지더라도, 홈 오너 즉, 숏세일을 하는 사람에게 손해 배상이 이루어 집니다. 그러므로 숏 세일을 하기전에 현 시장 가격과 내가 남아 있는 융자 금액, 그리고 융자 Status 등 많은 부분들을 감안 하셔야 합니다.
짧게 정리를 해 드린다면, 먼저 3차 금융권에서 매각을 하게 되면, 고객님께서 2차와 1차를 책임을 지실 필요는 없습니다. 매각을 한 고객이 2차와 1차까지 책임을 져야 하는데 실질적으로 이러한 사래 때문에 성사가 되지 않습니다. 그러면, 3차 금융권에서는 매각에 실패가 되면, Property Lien 을 걸거나 Judegement Lien 으로 일을 진행할껏입니다. 문제는 위에서 말씀드린 Judgement 입니다. 이 Lien 은 현재 오너에게 따라 오는데, 실질적으로 따지면 시간은 어느정도 벌수는 있지만, c차후에 고객님에게 부당하게 적용이 될수 있습니다. 일차적으로 우선, 타이틀이 어떻게 되어있는지를 알아 보세요. 조인트 테넌트로 되어 있는지? 한번 알아보세요. 그런다음에 문제점들을 파악해야 할껏같습니다.
짧게 정리를 해 드린다면, 먼저 3차 금융권에서 매각을 하게 되면, 고객님께서 2차와 1차를 책임을 지실 필요는 없습니다. 매각을 한 고객이 2차와 1차까지 책임을 져야 하는데 실질적으로 이러한 사래 때문에 성사가 되지 않습니다. 그러면, 3차 금융권에서는 매각에 실패가 되면, Property Lien 을 걸거나 Judegement Lien 으로 일을 진행할껏입니다. 문제는 위에서 말씀드린 Judgement 입니다. 이 Lien 은 현재 오너에게 따라 오는데, 실질적으로 따지면 시간은 어느정도 벌수는 있지만, c차후에 고객님에게 부당하게 적용이 될수 있습니다. 일차적으로 우선, 타이틀이 어떻게 되어있는지를 알아 보세요. 조인트 테넌트로 되어 있는지? 한번 알아보세요. 그런다음에 문제점들을 파악해야 할껏같습니다.
