재산세 관련한 질문이에요. - ASK미국

d**i**** 님 답변 답변일 10/28/2011 2:16:59 PM

1,2,3번 모두 부동산의 최종 구매가격을 기준으로 재산세가 책정ㅤㄷㅙㅂ니다.
민약 선생님께서 에스크로를 통해서 부동산응 구입하셨다면, 이미 소유권 이전과 County에 신고절차는 escrow종료와 동시에 이미 이루어 졌고, 따로 하실필요 없습니다. 소유권이전으로 셀러측이 사인 및 공증한 (Grant) Deed를 등기 했고, Escrow open시 Preliminary Change of Ownership Report 라는 양식응 기입하셔서 이미 (escrow를 통해) County Assessor's Office로 보내진것으로 선생님이 하실일은 끝났습니다.
사실 저도 부동산 압계에 종사하는 사람으로서 부동산 재산세에 대해 제 고객들께 설명하는데 어려움이 많습니다.
긴단히 Los Angeles County를 예를 들어 설명하자면, 정규 재산세 고지서는 1년에 한번(10월 초) 발행돼고 2번에 나누어 낼수 있도록돼어 있습니다. 올해 발행ㅤㄷㅙㄴ 재산세 고지서는 올해 1월1일 가치를 기준으로하여, 첫번째 납부액은 올 7월1일 부터 12월31일 까지의 재산세를, 두번째 납부액은 내년 1월1일 부터 6월30일 까지의 재산세를 납부 하시게 ㅤㄷㅙㅂ니다.
그러나 선생님이 올해 중간에 올 재산세 고지서에 나와있는 부동산 가치 과세기준율(올 1월1일 가치) 보다 다른 가격으로 부동산을 구입하셨다면 Supplemental Tax Bill로 그 (가치) 차액과 선생님이 부동산을 소유하신 기간에 대하여 재산세 조정을 받으시게 ㅤㄷㅙㅂ니다. 구매 가격에 따라 더 내실수도, 환불을 받으시실수도 있습니다. 하지만 이러한 복잡한 절차는 (거의) 부동산 구입하신 첫해에만 해당돼는 내용이고, 두번째해 부터는 정상적인 스케줄(선생님의 구입가격을 기준으로 한)로 진행 ㅤㄷㅙㅂ니다. 대략, Los Angeles County는 실제 재산세 1%와 기타 공공비용등을 포함하여, 부동산 가치의 1.25% 정도 ㅤㄷㅙㅂ니다. 그러나 지역에 따라 차이가 날수 있습니다.
참고로, http://assessor.lacounty.gov/extranet/Korean/KO_default.aspx 로 가보시면 한글로ㅤㄷㅙㄴ Los Angeles County Assessor's Office의 안내 정보를 얻으실수 있습니다.
도움돼시기를 바랍니다.

민 동규

b**anchoi571**** 님 답변 답변일 10/28/2011 6:36:04 PM

1. 재산세는 매입가격에 따라 결정됩니다.
기준세율은 매입가 대비 1%이며 주민발의안등에 의한 특별세 및 인프라 설
립을 위한 추가 금액등이 있어 실제로는 1.2 -1.5% 정도 됩니다.
전 소유주와 현 소유주와 재산세 세액 차이에 대한 계산은 당국에서 해서
보내줍니다.
2. 별도 신고는 필요하지 않으며 에스크로 과정을 통해 카운티에 등록이 자동으로 되며 언제든지 확인 가능합니다.

d**idsens**** 님 답변 답변일 10/28/2011 6:48:53 PM

그렇다면, 은행으로 부터 Note 를 구매하고 foreclosure 절차를 거쳐 소유권이 Note 구매자에게 넘어오는 경우에는 Note 구매 가격이 거래금액이 되는 것인가요?
다비드

b**anchoi571**** 님 답변 답변일 10/28/2011 7:02:35 PM

경매시 발행하는 Trustee's Deed 상에 있는 최종 금액이 기준으로 카운티에 레코딩이 됩니다.
따라서 이 금액이 기준이 됩니다.,

d**i**** 님 답변 답변일 10/30/2011 2:34:10 PM

침고로 Note를 구매했다는것은 말 그대로 채권을 구매하셨다는 뜻입니다. 즉 부동산의 소유권 이전 및 가치의 변화와는 아무 상관이 없지요. 하지만 Foreclosure이 돼었다는것은 부동산이 채권자(혹은 제 3자)에게 압류가 압류가 돼었다는것이고, 소유권의 이전이 일어난 경우를 ㅤㄸㅜㅅ합니다. 즉, 최종 Foreclosedㅤㄷㅙㄴ 액수가 그 부동산의 (소유권 이전시의) 가치 및 재산세의 기준이 ㅤㄷㅙㅂ니다.
하지만, Note를 구매한 투자자 입장에서 보면 상당히 주의해서 생각 해 보아야 할 부분입니다.
Foreclose 경매시 경매 액수는 융자금 잔액, 말린 이자 및 수수료, 기타 법률비용등이 모두 포함ㅤㄷㅙㄴ 액수로 시작 ㅤㄷㅙㅂ니다. 즉 투자자의 Note 구매 액수와는 상당한 차액이 있을수 있습니다. 제 의견으로는 투자자는 필히 이부분에 대하여 미리 CPA와의 충분한 상의가 필요하다고 생각 합니다.
참고 돼시기 바랍니다.
민 동규

전문가 답변글

곽재혁 님 답변 답변일 10/29/2011 7:34:11 AM

일단 소유권이 바뀌게 되면 재산세에 대한 조정이 들어간다고 이해하시면 됩니다. 위의 세가지 경우공히 다른 제3자에게 소유권이 넘어가는 경우이므로 보통은 에스크로를 통해서 change of ownership을 파일하면 재산세에 관해서 다시 카운티의 assessor에서 심사를 해서 추가된 재산세내역이나 돌려줄 사항이 발생하면 이에 대한 supplemental property tax bill을 발행하게 됩니다. 재산세에 대한 asasessor 가치는 대개 그해 1월1일의 가치를 기준으로 발행이 되며 현재는 내년도 재산세 고지서가 발송되었고 이에 대한 이의가 있으실경우 LA 카운티의 경우 11월 30일까지 웹사이트에 있는 annual tax bill에 대한 assessment change(일종의 이의신청서)로 appeal을 해보시면 됩니다. 참고 하십시요.

부동산 중개인/미연방세무사(EA)

곽재혁

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

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