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Q. 리스계약

지역Connecticut 아이디l**derson**** 공감0
조회1,698 작성일11/3/2011 8:45:10 PM
작은몰에 가게를 내볼요량으로 부동산업자와 딜을 하던중 5년 리스에 5년옵션, 이 옵션5년을 fair market value 를 적용한다는데 물가상승률이랑 뭐가 다른가요? 그리고 이FMV로 리스받아도 나중에 세입자가 너무 부담가진 않을까요?

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전문가 답변글
곽재혁 님 답변 답변일 11/3/2011 9:22:54 PM
보통 계약기간을 연장하는 옵션조항은 두가지를 유념 하셔야 합니다. 첫째는, 정식계약기간 5년 종료후 계약 추가연장의 옵션권한을 누가 가지고 있는가와 (대개 테넌트가 가지고 있는 경우가 많습니다) 두번째는, 두번째 계약시의 가능한 리스의 인상분을 cpi즉 소비자 물가지수와 연동해서 결정할 것인지 아니면 fair market value에 맞추어서 정할지를 결정 하셔야 합니다. 시장가격인 fair market value의 경우 5년후라면 어느정도는 리스가 올라갈 가능성이 있지만 정확하게 cpi보다 유리하다고는 말할수 없습니다. 이 사항을 결정 하시기 전에 주변의 리스계약 예를 살펴 보시고 결정을 하시기 바랍니다. 만일 현재의 리스시세가 지나치게 싸다면 아무래도 5년후의 fair market value가 cpi보다는 높게 책정될 가능성도 있습니다. 참고 하십시요.
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회원 답변글
답변일 11/4/2011 2:31:02 PM
리스에서 테난트가 옵션을 행사하는것에 대한 저의 의견은, 선생님의 경우로 예를 들자면, 선생닙께서 5년간 지금의 리스계약으로 영업을 하시다 5년뒤에 새 렌트로 새 리스를 얻으시는것과 크게 차이가 나지 않는다고 생각 합니다. 하지만 5년뒤에 선생님께서 다를 어느 누구보다 앞서 선택권을 가지시게 돼고, 남들보다 훨씬 간단한 계약 절차를 통하셔서 하는것이 가장큰 차이점 이겠지요.
5년뒤 선생님께서 그 지역의 "공평한 시장가격"을 모르시듯이, 건물주도 그것이 얼마가 ㅤㄷㅙㄹ지 모릅니다. 그러한 이유로 그저 막연히 "Fair Market Value"라 계약서상에 써지는것이지요. (말도 않돼는 소리지만, 마치, 일기예보를 하는데 5년뒤 오늘의 날씨는 그때가서 알려드리겠다고 하는것이나 마찬가지니 말이지요....)
종종 리스 계약서를 보면 매년 CPI 혹은 3% 중 높은 것을 적용, 매년 렌트를 올리겠다고 돼있는것을 봅니다. 하지만, 매년 3% 인상이 별것 아닌것 같고, 많이들 쓰는 인상율 이지만, 이것도 복리로 올라가는 관계로, 5년차에는 첫해보다 12.5%, 10년차에는 30% 이상을 더내시게 ㅤㄷㅙㅂ니다. 어떻게 생각하면 이것 또한 만만한것은 아니지요.
(참고로 Los Angeles Area(Los Angeles-Riverside-Orange County, CA)의 올해 9월 (작년 9월 대비) 1년 변동율은 3.1% up 입니다.)
너무 염려 많이 하지마시고, 무조건 선생님의 사업이 번창 하셔서 성공하시는데 주력하시면 ㅤㄷㅙㄹ것 같네요...

한가지 더 말씀드리고 싶은 내용은, 리스 계약서가 나오면 필히 변호사와 검토 해 보시라고 권해 드리고 싶습니다.
계약서상의 문장이 선생님이 생각하시지 못한 뜻이 들어있는 경우도 많으니, 꼭 시작하시기 전에 전문가와 상의하시기 바랍니다.

저의 소견 선생님께 참고돼시길 바라고, 사업 번창 하세요.

민 동규
답변일 11/5/2011 8:23:15 AM
나름 제겐 중요한 시기였는데 여러분들의 조언으로 한결 맘편안해졌습이다. 답변 감사합니다.
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